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Si una propiedad de alquiler no se gestiona correctamente, caerá en picado. Por suerte, hay varias maneras diferentes de gestionar la propiedad para adaptarse a las necesidades de cada propietario. Puede estar completamente al mando, o puede decidir subcontratar todo. Aquí hay tres estrategias de gestión para cada propietario potencial a considerar que mantendrá su propiedad en funcionamiento y generando ingresos.

3 estrategias para la gestión de la propiedad de alquiler

Antes de que usted es capaz de seleccionar la estrategia adecuada para usted, usted necesita entender todas las diferentes áreas de una propiedad de alquiler que necesitan ser administrados. Las responsabilidades de gestión de un propietario pueden dividirse en tres secciones:

1. Gestión de los inquilinos
2. Gestión del mantenimiento y las inspecciones de la propiedad
3. Gestión de las finanzas

1. Gestión de los inquilinos Gestionar a los inquilinos

Esta es la parte de la gestión de la propiedad de alquiler que es más inmediata y más obvia. Sin embargo, ser un propietario exitoso implica mucho más que cobrar el alquiler. Hay que gestionar:

• El cobro del alquiler: Fijar las fechas de vencimiento. Cobrar el alquiler cada semana o cada mes. Establecer cargos por demora y períodos de gracia. Tratar los alquileres impagados.
• Acuerdos de arrendamiento: Verificar que el contrato de arrendamiento incluye todos los términos legales requeridos por la ley de arrendadores e inquilinos de su estado. Asegurarse de que el contrato de arrendamiento está al día con la versión más reciente de la ley. Gestionar la fecha de inicio y finalización del contrato de todos los inquilinos.
• Selección de inquilinos: Anunciando la vacante. Concertar citas. Verificar la información de las solicitudes. También puede determinar si ciertos inquilinos son un buen ajuste.
• Move-In: Firmar los contratos de alquiler. Repasar las normas, requisitos y reglamentos. Recoger el depósito de seguridad y el primer mes de alquiler. Recorrer y observar el estado actual de la unidad de alquiler.
• Mudanza: Verificar que el término del contrato de arrendamiento ha terminado realmente. Comprobar el estado de la unidad de alquiler para cualquier daño. Comenzar el proceso para encontrar un nuevo inquilino para un apartamento.
• Quejas de los inquilinos: Afrontar las quejas. Establecer un plan de juego para solucionar el problema.
• Solicitudes de reparación: Responder a las solicitudes con rapidez. Priorizar la importancia de la reparación. Hacer la reparación usted mismo o contratar a alguien para hacerlo.
• Desalojos de inquilinos: Enviar al inquilino las notificaciones legalmente requeridas antes del desalojo. Presentar la solicitud de desalojo ante el tribunal. Preparar sus pruebas que apoyan la razón para el desalojo.

2. Gestionar el mantenimiento de la propiedad y las inspecciones

La segunda parte principal de la gestión de la propiedad de alquiler es la propia propiedad. La estructura física necesita ser mantenida para la salud y la seguridad de los inquilinos. Su compañía de seguros también puede exigir que ciertas partes de la estructura, como el techo, cumplan con ciertas normas o se negarán a asegurar la propiedad.

• Mantenimiento: Cortar el césped. Recoger las hojas. Palear la nieve. Sacar la basura. Mantener todas las áreas comunes limpias. Asegurarse de que los inquilinos tienen acceso al agua corriente en todo momento y a la calefacción en invierno. Arreglar fugas en el tejado, fugas en la fontanería, baldosas agrietadas, barandillas sueltas, cerraduras defectuosas en puertas y ventanas.
• Inspecciones: Usted tendrá que lidiar con las inspecciones de la ciudad e incluso de su prestamista y compañía de seguros. Las inspecciones de la ciudad son para asegurarse de que su propiedad está siguiendo ciertos códigos de salud y seguridad. El prestamista y la compania de seguros inspeccionan la propiedad para asegurarse de que la propiedad vale la cantidad que estan prestando o la cantidad que estan asegurando.

3. Gestion de las finanzas

La tercera parte de la gestion que tendra que tratar cuando sea dueño de una propiedad de alquiler implica las finanzas. Usted necesita entender cuánto dinero entra cada mes y cuánto dinero sale.

• Pagos de alquiler: Cuánto cobra de alquiler cada mes.
• Pago de la hipoteca: Lo que paga cada mes por su hipoteca.
• Seguros: Cuánto pagas por asegurar tu propiedad.
• Impuestos: Cuáles son sus impuestos anuales sobre la propiedad.
• Servicios públicos: Si los inquilinos no son responsables de pagar los servicios públicos, cuánto son las facturas de agua, gas y electricidad cada mes para la propiedad.
• Tasas/Multas: Tasas que puede tener que pagar por las inspecciones de la propiedad o los costes judiciales. Multas inesperadas por problemas de mantenimiento en la propiedad.

3 Estrategias de gestión de alquileres

Ahora que entiende las diversas áreas de una propiedad de alquiler que necesitan ser gestionadas, puede determinar cómo quiere gestionar estas áreas. Hay tres enfoques principales:

1. Gestión por cuenta propia
2. Mitad de hacerlo usted mismo/mitad de subcontratar
3. Gestión por cuenta ajena completamente

1. Gestión de bricolaje

En este enfoque de gestión, usted es responsable de todo, por lo tanto, bricolaje. Usted es quien cobra el alquiler, quita la nieve y declara los impuestos.

Pros

• Control total: Como propietario de una vivienda de alquiler, usted es el dueño de un negocio. Cuando usted lo hace todo usted mismo, usted sabe lo que está pasando en todas las partes de su negocio.
• Consciente de los problemas rápidamente: Como usted tiene la mano en todas las partes de la gestión, usted es capaz de ver de inmediato cuando un problema está ocurriendo. Desafortunadamente, debido a que usted está a cargo de todas las cosas en su propiedad, todavía puede no ser capaz de abordar este problema de inmediato.

Contras

• Falta de conocimiento: Es imposible ser un experto en todo. Si hubieras contratado a un contable para que te hiciera la declaración de la renta, en lugar de hacerlo tú mismo, el contable podría haber detectado varias deducciones de las que no eras consciente. Si hubieras contratado a un abogado para que preparara tu contrato de alquiler, en lugar de preparar el tuyo propio, el abogado podría haber incluido ciertas leyes estatales de propietarios e inquilinos que tú habías pasado por alto. Si hubiera contratado a un profesional para instalar el techo de su propiedad, en lugar de instalarlo usted mismo, podría no haber tenido que lidiar con una fuga en el techo.
• Abrumador: Ser todo para todos puede llegar a ser demasiado. Dado que usted está tomando la responsabilidad de todo, puede ser más propenso a cometer errores.

Mejor para

• Los propietarios con un pequeño número de unidades de alquiler.
• Apropietarios que hayan tenido negocios anteriormente.
• Apropietarios con experiencia previa en la gestión de alquileres.
• Apropietarios que quieran tener el control.

2. En este enfoque para la gestión de la propiedad de alquiler, usted gestiona las áreas en las que siente que tiene experiencia y luego subcontrata las áreas con las que no se siente tan cómodo o simplemente no tiene el deseo de gestionar.

• Subcontratar asuntos legales

Como ejemplo, podría decidir subcontratar cualquier asunto de gestión de alquileres que implique asuntos legales.Puede que se sienta muy bien gestionando las finanzas de la propiedad, el mantenimiento diario y las quejas de los inquilinos, pero se siente muy incómodo cuando se trata de asuntos legales. En este caso, podría contratar a un abogado para que se encargue de cualquier asunto legal que surja. Esto podría incluir la redacción de su contrato de arrendamiento para que cumpla con todas las leyes de propietarios e inquilinos de su estado y la gestión de todos los desalojos de los inquilinos.

• Subcontratar los problemas de mantenimiento

En este escenario, usted contrataría a un manitas o a un superintendente del edificio para que se encargue de todos los problemas de mantenimiento, pero se encargaría de todas las demás obligaciones de gestión usted mismo.

Pros

• Libera tiempo: Si no está haciendo todo, tendrá más tiempo, punto. El uso que le des a este tiempo depende de ti. Puede apreciar más tiempo con su familia o puede usar este tiempo para encontrar oportunidades de inversión adicionales.
• Tenga expertos: Usted está cediendo el control a otros que, con suerte, saben más que usted en un área determinada.

Contras

• Confiar en otros: Usted está poniendo su confianza en que estas personas saben lo que están haciendo y que tienen sus mejores intereses en mente.

Mejor para

• Los propietarios con un número creciente de unidades de alquiler.
• El propietario promedio.

3. Subcontratar la gestión completamente

En esta estrategia de gestión, usted es dueño de la propiedad, pero no tiene ningún deseo de ser un administrador práctico. Cree que su fuerza está en la selección de la propiedad, no en la gestión de las operaciones diarias. Contratará a un administrador de la propiedad o a una empresa de gestión de la propiedad. Las empresas de gestión de la propiedad pueden manejar todo, incluyendo la selección de los inquilinos, la mudanza de los inquilinos, el cobro del alquiler, el mantenimiento y las reparaciones, la mudanza de los inquilinos y el desalojo de los inquilinos.

Pros

• Libertad de los dolores de cabeza diarios: No tendrá que atender las llamadas telefónicas a las dos de la mañana de que el vecino de al lado está poniendo su música demasiado alta. Usted será responsable de lo mínimo, pero las decisiones de las que es responsable suelen ser las más importantes, como dar el visto bueno para iniciar el desalojo de un inquilino.

Contras

• Costoso: Los administradores de propiedades costarán decenas de miles de dólares al año. Cuantas más unidades de alquiler posea, más le costará.
• La mala gestión puede destruir su negocio: Usted está poniendo su negocio y, por tanto, su medio de vida, en manos de otra persona. Será muy difícil encontrar a alguien que se preocupe por su éxito y su fracaso tanto como usted. Debe asegurarse de investigar a fondo a cualquier posible gestor y tener una estrategia de salida clara si las cosas van mal.

Mejor para

• Apropietarios que viven lejos de sus alquileres.
• Apropietarios con un gran número de propiedades en alquiler.
• Inversores inmobiliarios con inversiones diversificadas.

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