Si ha oído hablar del concepto de un intercambio 1031, pero no sabe exactamente lo que es, puede recurrir a nosotros para obtener ayuda. Nos especializamos en ayudar a nuestros clientes con todo tipo de intercambios diferentes, incluyendo transacciones de intercambio de impuestos diferidos y transacciones de intercambio inverso. Esta página le ayudará a averiguar si usted es elegible para participar en un intercambio inverso. Este tipo de intercambio 1031 está destinado a permitir a los compradores a comprar nuevas propiedades ahora, mientras que mantener los bienes raíces que quieren vender hasta más tarde, cuando podría valer más. Si usted cree que un intercambio inverso podría ser adecuado para usted, llámenos.
El intercambio inverso es lo contrario del intercambio retrasado. Mientras que el Intercambio Retardado requiere que el Intercambiador renuncie a la propiedad antes de adquirirla, el Intercambio Inverso permite al Intercambiador adquirir la propiedad primero y renunciar a ella después. En otras palabras, el Intercambio Inverso permite a un inversor adquirir una nueva propiedad hoy, cuando una excelente inversión puede estar disponible, y vender otra propiedad más tarde cuando un mejor precio podría ser obtenido.
El Intercambio Inverso amplía en gran medida la capacidad del inversor para aprovechar los cambios en el mercado y mejorar su posición de inversión.
Si desea conocer el proceso de intercambio inverso o el proceso de intercambio de impuestos diferidos, póngase en contacto con uno de nuestros expertos hoy. Queremos ayudar a que su transacción de intercambio 1031 vaya lo mejor posible.
INTERCAMBIO INVERSO
El Intercambio Inverso está estructurado principalmente con el Procedimiento de Ingresos 2000-37 en mente. Aunque los Intercambios Inversos se han estructurado durante décadas antes del Procedimiento de Ingresos, muchos inversores ahora siguen el Procedimiento de Ingresos para recibir los beneficios de puerto seguro.
El Procedimiento de Ingresos establece que el IRS no cuestionará la calificación de la propiedad como «reemplazo» o «renunciado» si hay un acuerdo de acomodación de intercambio calificado (QEAA). Los requisitos del QEAA son:
- La propiedad se transfiere a un titular de alojamiento de intercambio (EAT). Equity Advantage crea el EAT en forma de LLC. El propósito de la transferencia es para que el contribuyente no es el titular de la propiedad.
- En el momento de la transferencia a la EAT, es la intención del contribuyente que la propiedad en poder de la EAT representa el reemplazo y / o la propiedad renunciado.
- A más tardar cinco días hábiles después de la transferencia de la propiedad a la EAT, debe haber un Acuerdo de Acomodación de Intercambio Calificado por escrito.
- A más tardar 45 días después de la transferencia de la propiedad de intercambio de reemplazo a la EAT, se requiere la identificación de la propiedad o propiedades cedidas. La identificación debe ser coherente con las normas existentes retrasadas.
- El período de tiempo combinado que las propiedades cedidas y de reemplazo se mantienen en el Acuerdo de Acomodación de Intercambio Calificado no debe exceder de 180 días.
Además, el Intercambiador no puede recibir una propiedad que ya posea como reemplazo de la propiedad que va a ceder.
CONSIDERACIONES PRÁCTICAS PARA EL INTERCAMBIO INVERSO
En primer lugar, el Intercambiador necesita tener la capacidad financiera para comprar la propiedad de reemplazo. Recuerde que el Intercambiador no tendrá el beneficio de la venta/intercambio ya que la propiedad cedida aún no ha sido vendida. El Intercambiador debe recurrir a otros recursos financieros para la adquisición. Si se necesita un préstamo de un prestamista comercial, entonces el prestamista tiene que estar dispuesto a prestar el dinero a la EAT.Equity Advantage sabe de tales prestamistas que pueden hacer este alojamiento y puede proporcionar la información a usted.
Parking
Parking se refiere a la EAT tomar y mantener el título de la propiedad durante el intercambio. («Almacén», «estación», «lugar» también serían descripciones adecuadas, pero Hacienda utiliza «parque» como metáfora). Esta técnica de estacionamiento se utiliza porque el Procedimiento de Ingresos 2000-37 prohíbe que el Intercambiador tenga la propiedad de la propiedad cedida y de la propiedad de reemplazo simultáneamente.
Hay dos enfoques de estacionamiento para completar un Intercambio Inverso: estacionar la propiedad de reemplazo y estacionar la propiedad cedida. La decisión de qué propiedad (la propiedad de sustitución o la propiedad cedida) se aparca se determina teniendo en cuenta una serie de factores: la fuente de financiación para pagar la adquisición, los gravámenes sobre la propiedad cedida y el patrimonio de la propiedad cedida.
Si el Intercambiador desea mejorar la propiedad de sustitución, entonces la propiedad de sustitución debe ser aparcada. Cualquier mejora debe construirse antes de que el Exchangor reciba la propiedad de reemplazo.
No importa qué propiedad esté aparcada, la propiedad está disponible para el Exchangor. Equity Advantage crea un contrato de arrendamiento y gestión de la propiedad entre el EAT y el Exchangor para que el Exchangor tenga acceso completo a la propiedad aparcada.
Propiedad de reemplazo del parque
En el enfoque de reemplazo del parque, Equity Advantage crea una nueva LLC de un solo miembro en la que Equity Advantage es el único miembro de y la propiedad de reemplazo es el único activo.
La nueva LLC sirve como el EAT. La LLC pide prestado dinero al Exchangor (y/o a un prestamista) para adquirir el título de la propiedad de sustitución. La LLC retiene la propiedad de la propiedad de reemplazo hasta que se encuentre un comprador para la propiedad cedida. Los ingresos de la venta se destinan a Equity Advantage cuando se vende la propiedad cedida, al igual que en un intercambio diferido. El producto de la venta se utiliza entonces para pagar los préstamos contraídos por la LLC. Por último, la propiedad de Equity Advantage de la propiedad de reemplazo se transfiere a la Exchangor completar el intercambio.
Park Relinquished Property
En el parque renunciar enfoque, Equity Advantage crea un nuevo miembro único, único activo LLC. Equity Advantage es el único miembro de la LLC y la propiedad cedida se convertirá en su único activo.
Cuando la LLC adquiere la propiedad de reemplazo, la LLC simultáneamente la intercambia con la propiedad cedida del Exchangor. En efecto, la LLC ha transferido la propiedad de reemplazo al Exchangor y la LLC ha recibido el título de la propiedad cedida. La propiedad cedida es propiedad de la SRL hasta que se encuentre un comprador. En el momento del cierre, el título de la propiedad cedida se transferirá de la LLC al comprador y los ingresos de la venta irán a Equity Advantage como lo harían en un intercambio retrasado. El producto de la venta se utiliza entonces para pagar los préstamos contraídos por la LLC, completando el intercambio.
GUÍAS DEL INTERCAMBIO PARA REALIZAR EL INTERCAMBIO INVERSO
La Adquisición
- Contacte con Equity Advantage
- Informe a Equity Advantage que es su intención participar en un Intercambio Inverso.
- Equity Advantage proporciona información para asegurarse de que un intercambio es beneficioso para usted.
- Establezca una cuenta con Equity Advantage: proporcione información de contacto y cualquier información adicional de la propiedad que usted sabe en este momento.
- Establezca la financiación para adquirir su propiedad de reemplazo Los fondos pueden provenir de su intercambio, fondos personales, o un banco / prestamista. Si se utiliza un prestamista para proporcionar el préstamo, asegúrese de que el prestamista está familiarizado con el proceso de intercambio inverso 1031. (Equity Advantage está disponible para consultar con su prestamista).
- Negociar los términos de la compra
- Firmar un acuerdo de compra.
- El contrato debe tener un párrafo que indique que la compra está sujeta a un Intercambio 1031 y el Vendedor se compromete a cooperar con el intercambio (Cláusula de Cooperación de Intercambio 1031).
- Contacte a su agente de cierre
- Provea información sobre la compra.
- Informe al agente de cierre que la compra implica un Intercambio 1031 y que Equity Advantage se pondrá en contacto con él en breve.
- Contacte con Equity Advantage
- Equity Advantage reúne la información adicional necesaria para estructurar el intercambio: información de la propiedad, fecha de cierre, precio de venta, información del vendedor, información del agente de cierre, etc.).
- Equity Advantage genera los documentos de intercambio y los envía a todas las partes correspondientes.
- Proporcionar la financiación completa
- El canjeador organiza toda la financiación para la adquisición de la propiedad de reemplazo.
- Si el EAT va a tener el título de la propiedad de reemplazo, el préstamo debe estar a nombre del EAT.
- Proporcionar la financiación parcial al EAT para el pago inicial o el depósito de garantía que requiere el vendedor. (La financiación se trata como un préstamo entre usted y el EAT)
- Un pagaré entre el EAT y el Exchangor está garantizado por una escritura de fideicomiso.
- Se produce el cierre
- Ambas partes (Exchangor y Comprador) firman los documentos de intercambio redactados por Equity Advantage.
- Dependiendo de la financiación, el EAT toma el título de la propiedad de reemplazo o de la propiedad cedida (este proceso en típicamente llamado estacionamiento). Equity Advantage trabajará con usted para determinar qué propiedad será aparcada.
Esto completa la adquisición de su intercambio. En este punto, Equity Advantage tiene aparcada su propiedad cedida o su propiedad de sustitución.
Relación
- Revise el Paquete de Identificación que le envía Equity Advantage
- Equity Advantage crea y envía un Paquete de Identificación para que lo revise después de recibir la Declaración de Liquidación Final del agente de cierre.
- El paquete contiene lo siguiente: la fecha de transferencia de la propiedad de reemplazo, el plazo de identificación de 45 días y el plazo de 180 días para completar el intercambio.
- El formulario de identificación se proporciona y debe ser llenado y firmado por usted, el Exchangor.
- Identifique la propiedad o propiedades que planea vender
- Esto debe hacerse antes de la medianoche del día 45 de su período de intercambio.
- Envíe la copia rellenada y firmada a Equity Advantage por fax, correo o correo electrónico.
- EL IRS NO CONCEDE EXTENSIONES a menos que usted y/o la propiedad se vean afectados por un Desastre Declarado por el Presidente.
- Contacte a su agente de cierre
- Provea información sobre la venta.
- Informe al agente de cierre que la venta implica un intercambio 1031 y que Equity Advantage se pondrá en contacto con ellos en breve.
- Se produce el cierre
- El cierre de la propiedad cedida debe producirse antes del plazo de 180 días.
- Contacte con Equity Advantage para que se generen los documentos de intercambio adecuados.
- Los siguientes pasos varían dependiendo de si Equity Advantage aparca la propiedad cedida o la de sustitución. (Por favor, vea Parking)
Curso de acción de Equity Advantage para completar el intercambio inverso
Parking
- El EAT toma el título de la propiedad de reemplazo o cedida. (Este proceso suele llamarse «aparcar» la propiedad de inversión. Equity Advantage determinará qué propiedad tomar en función de la financiación bancaria, los requisitos de intercambio, la equidad de la propiedad cedida y la preferencia del Exchangor.)
- Equity Advantage crea un contrato de arrendamiento y/o gestión de la propiedad entre el EAT y el Exchangor para que el Exchangor tenga acceso a la propiedad aparcada.
- La propiedad cedida se vende y los ingresos de la venta van a Equity Advantage.
- Equity Advantage paga el préstamo inicial que usted hizo al EAT.
- Después de que Equity Advantage pague el préstamo inicial que usted hizo al EAT, cualquier fondo residual que tenga Equity Advantage se utilizará para pagar la deuda de la propiedad de reemplazo.
- Dependiendo de la propiedad que Equity Advantage aparque, Equity Advantage le transmitirá la propiedad de la propiedad de reemplazo ya sea por escritura o cesión de la membresía del EAT. Si Equity Advantage ya ha intercambiado propiedades con el Intercambiador, el intercambio se completa cuando Equity Advantage reembolsa el préstamo inicial.
