Alai

Las recesiones y la caída de los precios de la vivienda no son nada nuevo. Los precios de la vivienda cayeron en picado durante la Gran Depresión de 1929 y, en retrospectiva, esa recesión inmobiliaria no fue realmente un buen momento para comprar inmuebles a corto plazo porque duró hasta 1939.

Desde 1945, ha habido 11 recesiones que han tardado, de media, 11 meses en alcanzar su punto más bajo. Muchas de ellas compartieron caídas en los precios de las acciones y en la confianza de los consumidores, y todas fueron buenos momentos para comprar bienes inmuebles.

Debe conocer todos los pros y los contras a pesar de todo antes de lanzarse.

Antes de comprar: Sea honesto sobre sus finanzas

La cuestión no es realmente cuánto pueden bajar los precios durante una recesión. La cuestión es cuántos inmuebles puede comprar antes de que los precios vuelvan a subir. Pagar la hipoteca y sobrellevar la recesión es tan importante como encontrar una vivienda a bajo precio.

También hay que hacer una evaluación honesta de la propia situación financiera: las recesiones no sólo afectan a los propietarios de viviendas. La inestabilidad laboral puede convertir la compra de una vivienda a precio de ganga en una dificultad financiera. Si es propietario de un negocio, evalúe la probabilidad de que éste siga prosperando en la economía actual.

Ventajas de comprar durante una recesión

Los precios son más bajos

El valor de las viviendas tiende a bajar durante una recesión. Por lo tanto, si usted está buscando una casa, es probable que encuentre:

• Dueños de viviendas que están dispuestos a bajar su precio de venta
• Dueños de viviendas que hacen una venta al descubierto para salir de su hipoteca
• Bancos que venden propiedades embargadas

Cada uno de estos escenarios suele resultar en precios de compra por debajo o muy por debajo de lo que la vivienda demandaría durante una economía saludable.

Por ejemplo, el precio medio de venta de una vivienda de enero a marzo de 2007 fue de 322.100 dólares. Cuando la Gran Recesión llegó al año siguiente, los precios de las viviendas cayeron. Alcanzaron su punto más bajo dos años después, con una media de 257.000 dólares de enero a marzo de 2009.

Durante ese mismo periodo de tiempo, las ejecuciones hipotecarias se duplicaron con creces, pasando de menos de 150.000 a más de 350.000.

La combinación de precios reducidos y más ejecuciones hipotecarias hace que las viviendas sean más baratas en el mercado.

Los tipos son más bajos

Junto con la caída de los precios de la vivienda, las recesiones suelen traer consigo la caída de los tipos hipotecarios. El sector de la vivienda desempeña un papel importante en la economía. Por eso, al bajar los tipos hipotecarios durante una recesión, el gobierno federal espera impulsar las ventas de viviendas abaratando los préstamos hipotecarios.

A finales de enero de 2007, el tipo medio de una hipoteca de tipo fijo a 30 años en Estados Unidos era del 6,25%. Dos años más tarde, en plena recesión, el mismo tipo bajó al 5,10%. Ese descenso del 1,15% reduciría la cuota mensual de una hipoteca de 300.000 dólares en casi 220 dólares.

Inconvenientes de la compra en una recesión inmobiliaria

No todas las casas que vea a la venta serán una buena oferta. Algunas de las casas de menor precio serán las que requieran reparaciones, por lo que debe ser capaz de distinguir entre una rehabilitación importante o una casa que sólo requiere pequeños arreglos cosméticos.

Una de las razones por las que puede encontrar casas que necesitan más trabajo de lo habitual es el tiempo. Si los propietarios se mudaron o la casa fue ejecutada, puede haber estado vacía durante meses sin ningún tipo de mantenimiento.

Tenga cuidado con las ejecuciones hipotecarias y las ventas en corto

Las ejecuciones hipotecarias y las ventas en corto abundan en las economías pobres. Los impagos de las hipotecas afectan al valor de las viviendas, y las casas cercanas suelen sentir el efecto de las ejecuciones hipotecarias, especialmente cuando se han presentado muchas.

En una ejecución hipotecaria, el prestamista se apodera de la vivienda por impago y transfiere el título a su nombre. En una venta al descubierto, el propietario vende la vivienda por menos de lo que debe para evitar la ejecución hipotecaria.

Las viviendas en ejecución hipotecaria o en venta al descubierto suelen venderse por debajo del valor de mercado, lo que las convierte en una opción atractiva para los compradores. Sin embargo, estas casas a menudo vienen con una variedad de problemas:

• Las ventas en corto suelen implicar a varios prestamistas y tardan mucho en cerrarse
• Las viviendas pueden mostrar graves daños debido a desocupaciones prolongadas
• Las viviendas embargadas se venden tal cual, en muchos casos

No descuide una búsqueda de títulos

En el frenesí de esperar que su ejecución hipotecaria o venta corta se cierre, es importante asegurarse de que su agente inmobiliario establezca una búsqueda de títulos. Estas búsquedas son importantes porque verifican que el título de la casa no tiene problemas.

Los vendedores en dificultades financieras no sólo puede ser bajo el agua en sus propiedades. Es posible que también deban mucho dinero a otras personas. Por ejemplo, un propietario puede contratar a un contratista para que le haga una reforma de la cocina. Cuando llega la recesión, el propietario ya no puede pagar al contratista. Entonces, el contratista presenta un «derecho de retención del mecánico» que exige el pago antes de que se venda la casa.

Asegúrese de hacer una búsqueda exhaustiva del título para asegurarse de que no hay ningún derecho de retención colocado contra la propiedad por los contratistas, las autoridades fiscales o las instituciones de crédito. No querrá tener que lidiar con estos dolores de cabeza después de comprar su casa.