Alai

Pokud není pronajímaná nemovitost správně spravována, propadá se. Naštěstí existuje několik různých způsobů správy nemovitostí, které vyhovují potřebám každého pronajímatele. Můžete být zcela odkázáni na vlastní ruce, nebo se můžete rozhodnout vše zadat externímu dodavateli. Zde jsou tři strategie správy, které by měl každý potenciální pronajímatel zvážit a které zajistí, aby vaše nemovitost byla v provozu, fungovala a generovala příjmy.

3 strategie správy pronajímané nemovitosti

Předtím, než budete moci vybrat tu správnou strategii pro vás, musíte pochopit všechny různé oblasti pronajímané nemovitosti, které je třeba spravovat. Povinnosti pronajímatele při správě nemovitosti lze rozdělit do tří částí:

1. Správa nájemníků
2. Správa údržby a kontrol nemovitosti
3. Správa financí

1. Správa nemovitosti. Správa nájemníků

Tato část správy nájemních nemovitostí je nejbezprostřednější a nejzřetelnější. Být úspěšným pronajímatelem však zahrnuje mnohem více než jen vybírání nájemného. Musíte řídit:

• Vybírání nájemného: Stanovení termínů splatnosti. Vybírání nájemného každý týden nebo měsíc. Stanovení poplatků z prodlení a odkladných lhůt. Řešení nezaplaceného nájemného.
• Nájemní smlouvy: Ověření, zda nájemní smlouva obsahuje všechny právní podmínky vyžadované zákonem o pronajímateli a nájemci ve vašem státě. Zajištění aktuálnosti nájemní smlouvy podle nejnovější verze zákona. Správa data začátku a konce nájmu všech nájemců.
• Prověřování nájemců: Inzerování volných míst. Sjednávání schůzek. Ověřování informací v žádostech. Můžete také zjistit, zda jsou někteří nájemníci vhodní.
• Nastěhování: Podepisování nájemních smluv. Probírání pravidel, požadavků a předpisů. Vybírání kauce a prvního měsíčního nájemného. Prohlídka a zaznamenání aktuálního stavu nájemní jednotky.
• Stěhování: Ověření, že doba nájmu skutečně skončila. Kontrola stavu nájemní jednotky z hlediska případného poškození. Zahájení procesu hledání nového nájemce bytu.
• Stížnosti nájemců: Vyřizování stížností. Sestavení herního plánu na odstranění problému.
• Požadavky na opravu: Rychlá reakce na požadavky. Stanovení priority důležitosti opravy. Provedení opravy vlastními silami nebo najmutí někoho, kdo ji provede.
• Vystěhování nájemníka: Zasílání zákonem požadovaných oznámení nájemci před vystěhováním. Podání návrhu na vystěhování k soudu. Příprava důkazů, které podporují důvod pro vystěhování.

2. Příprava důkazů, které podporují důvod pro vystěhování. Správa údržby a kontroly nemovitosti

Druhou hlavní částí správy nájemních nemovitostí je samotná nemovitost. Fyzickou strukturu je třeba udržovat pro zdraví a bezpečnost nájemníků. Pojišťovna může také vyžadovat, aby určité části stavby, například střecha, splňovaly určité normy, jinak odmítne nemovitost pojistit.

• Údržba: Sekání trávy. Sbírání listí. Odklízení sněhu. Vynášení odpadků. Udržování čistoty všech společných prostor. Zajišťování stálého přístupu nájemníků k tekoucí vodě a v zimě k teplu. Oprava zatékání do střechy, vodovodních netěsností, prasklých dlaždic, uvolněných zábradlí, vadných zámků dveří nebo oken.
• Kontroly: Budete se muset vypořádat s kontrolami ze strany města a dokonce i ze strany věřitele a pojišťovny. Kontroly ze strany města mají zajistit, aby vaše nemovitost splňovala určité hygienické a bezpečnostní předpisy. Věřitel a pojišťovna kontrolují nemovitost, aby se ujistili, že nemovitost má hodnotu částky, na kterou ji půjčují nebo na kterou ji pojišťují.

3. Správa financí

Třetí část správy, kterou budete muset řešit při vlastnictví pronajímané nemovitosti, se týká financí. Musíte pochopit, kolik peněz každý měsíc přichází a kolik peněz odchází.

• Platby nájemného:
• Splátka hypotéky: Kolik měsíčně vyberete na nájemném:
• Pojištění: Kolik každý měsíc zaplatíte na hypotéce:
• Daně: Kolik platíte za pojištění své nemovitosti:
• Komunální služby: Kolik činí vaše roční daň z nemovitosti:
• Poplatky/pokuty: Pokud nájemníci nejsou zodpovědní za placení komunálních služeb, kolik činí měsíční účty za vodu, plyn a elektřinu v nemovitosti.
• Poplatky/pokuty: Kolik činí měsíční účty za vodu, plyn a elektřinu v nemovitosti? Poplatky, které budete muset zaplatit za inspekce nemovitosti nebo soudní výlohy. Neočekávané pokuty za problémy s údržbou nemovitosti.

3 Strategie správy pronájmu

Teď, když rozumíte různým oblastem pronájmu nemovitosti, které je třeba spravovat, můžete určit, jak chcete tyto oblasti spravovat. Existují tři hlavní přístupy:

1. Správa „udělej si sám“
2. Poloviční správa „udělej si sám“ / poloviční správa „outsourcingem“
3. Zcela externí správa

1. Správa „udělej si sám“. Do-It-Yourself Management

Při tomto přístupu k řízení jste za vše zodpovědní vy, tedy DIY. Jste to vy, kdo vybírá nájemné, odklízí sníh a vyplňuje daňové přiznání. 2.

Výhody

• Úplná kontrola: Jako majitel pronajímané nemovitosti jste vlastníkem firmy. Když si vše děláte sami, víte, co se děje ve všech částech vašeho podnikání.
• Rychle se dozvíte o problémech: Protože máte prsty ve všech částech správy, jste schopni okamžitě zjistit, když se vyskytne nějaký problém. Bohužel, protože máte na starosti všechny věci ve vašem podniku, přesto se může stát, že nebudete schopni tento problém ihned řešit.

Nevýhody

• Nedostatek znalostí: Je nemožné být odborníkem na všechno. Pokud byste si na podání daňového přiznání najali účetního, místo abyste to dělali sami, mohl účetní zachytit několik odpočtů, o kterých jste nevěděli. Kdybyste si najali právníka, aby vám připravil nájemní smlouvu, místo abyste si ji připravili sami, právník by mohl zahrnout některé státní zákony o pronajímateli a nájemci, které jste přehlédli. Kdybyste si na instalaci střechy na své nemovitosti najali odborníka, místo abyste ji instalovali sami, možná byste nemuseli řešit zatékání střechou.
• Ohromující: To, že jste pro všechny lidi vším, se může stát příliš. Protože za vše přebíráte odpovědnost, můžete být náchylnější k chybám.

Nejlepší pro

• Pronajímatele s malým počtem nájemních jednotek.
• Pronajímatele, kteří dříve vlastnili podniky.
• Pronajímatele s předchozími zkušenostmi se správou nájemních bytů.
• Pronajímatele, kteří chtějí mít vše pod kontrolou.

2. Pronajímatele, kteří chtějí mít vše pod kontrolou. Napůl „Do-It-Yourself“/napůl „Outsource“

Při tomto přístupu ke správě pronajímaných nemovitostí spravujete oblasti, ve kterých se cítíte být odborníky, a oblasti, ve kterých se necítíte tak dobře nebo je prostě nemáte chuť spravovat, zadáváte externě.

• Outsourcování právních záležitostí

Například se můžete rozhodnout outsourcovat veškeré záležitosti správy nájemních nemovitostí, které se týkají právních záležitostí. můžete se cítit skvěle při správě financí nemovitosti, každodenní údržbě a stížnostech nájemníků, ale jste velmi nesví, pokud jde o právní záležitosti. V takovém případě si můžete najmout právníka, který bude řešit veškeré právní záležitosti, které se vyskytnou. To by mohlo zahrnovat vypracování nájemní smlouvy tak, aby byla v souladu se všemi zákony vašeho státu o pronajímateli a nájemci, a vyřízení všech vystěhování nájemníků.

• Outsourcing záležitostí údržby

V tomto případě byste si najali údržbáře nebo správce budovy, který by se zabýval všemi záležitostmi údržby, ale všechny ostatní povinnosti spojené se správou byste zvládli sami.

Výhody

• Uvolní čas: Pokud nebudete dělat všechno vy, budete mít více času, tečka. Záleží jen na vás, jak tento čas využijete. Můžete si vážit více času s rodinou nebo můžete tento čas využít k hledání dalších investičních příležitostí.
• Máte odborníky:

Nevýhody

• Spoléháte se na druhé:

Nejlepší pro

• Pronajímatele s rostoucím počtem nájemních jednotek.
• Průměrného pronajímatele.

3. Úplné outsourcování správy

Při této strategii správy vlastníte nemovitost, ale nemáte chuť být praktickým správcem. Cítíte, že vaše síla je ve výběru nemovitosti, nikoliv v řízení každodenního provozu. Najmete si správce nemovitosti nebo společnost pro správu nemovitostí. Společnosti pro správu nemovitostí zvládnou vše, včetně výběru nájemníků, nastěhování nájemníků, výběru nájemného, údržby a oprav, vystěhování nájemníků a vystěhování nájemníků.

Klady

• Osvobození od každodenních bolestí hlavy: Nebudete muset ve dvě hodiny ráno řešit telefonáty, že si soused pouští hudbu příliš nahlas. Budete zodpovědní za minimum věcí, ale rozhodnutí, za která budete zodpovědní, budou obvykle ta nejdůležitější, jako je například udělení souhlasu se zahájením vystěhování nájemníka.

Nevýhody

• Nákladné: Správce nemovitostí bude stát desítky tisíc dolarů ročně. Čím více nájemních jednotek vlastníte, tím více to bude stát.
• Špatná správa může zničit vaše podnikání: Vkládáte své podnikání, a tím i své živobytí, do rukou někoho jiného. Bude velmi těžké najít někoho, komu bude záležet na vašem úspěchu a neúspěchu stejně jako vám. Musíte se ujistit, že všechny potenciální manažery důkladně prověříte a že máte jasnou strategii odchodu, pokud se věci pokazí.

Nejlepší pro

• Pronajímatele, kteří bydlí daleko od svých pronajímaných nemovitostí.
• Pronajímatele s velkým počtem pronajímaných nemovitostí.
• Investory do nemovitostí s diverzifikovanými investicemi.

.