###
Jedna z významnějších změn, která se v lednu 2019 chystá ve formuláři Colorado Commission Approved Contract to Buy and Sell („CBS“), se týká odstavce 13 („Transfer of Title“). Po mnoho let obsahoval odstavec 13 CBS před popisem typu listiny, kterou prodávající předá kupujícímu při uzavření, ___________ (prázdný). U rezidenčních transakcí byl tento „blanket“ téměř všeobecně vyplňován slovem „obecný“ bez jakékoli diskuse nebo vyjednávání mezi stranami.
Od 1. ledna 2019 bude nový CBS standardně obsahovat „speciální“ záruční listinu, pokud nebude uveden jiný typ listiny prostřednictvím políčka, které bude zaškrtnuto níže. Políčka, která budou zaškrtnuta, pokud se na tom strany dohodnou, budou zahrnovat: obecnou záruční listinu, smlouvu o koupi a prodeji, prohlášení o vzdání se práva, listinu osobního zástupce nebo _______ „prázdné“ (jiné).
V Coloradu jsou jedinými zákonnými formami listin, které jsou uznávány, obecná, zvláštní, smlouva o koupi a prodeji a prohlášení o vzdání se práva. Ostatní typy listin, na které se někdy odkazuje (osobní zástupce, beneficient, správce, opatrovník atd.), jsou typicky pouze listinou typu bargain and sale co do formy a obsahu.
Na základě nových úprav paragrafu 13 CBS se domnívám, že může dojít k větší diskusi a vyjednávání v souvislosti s typem listiny, která je nakonec sjednána mezi a kupujícím a prodávajícím při transakci s bydlením. Proto jsem se domníval, že by bylo užitečné popsat každý ze čtyř základních „typů“ coloradských listin a co může každý typ listiny znamenat pro kupujícího nebo prodávajícího.
Předně je důležité jasně pochopit, že KAŽDÝ Z TYPŮ LISTIN PŘEVÁDÍ PŘESNĚ STEJNÝ ZÁJEM NA NEMOVITOSTI Z KUPUJÍCÍHO NA PRODÁVAJÍCÍHO. Rozdíl mezi některým z typů listin se týká výhradně záruk nebo záruk, které prodávající poskytuje kupujícímu ohledně kvality vlastnického práva. Chci také upozornit, že pro zjednodušení budu v celém tomto dokumentu používat termíny „prodávající“ a „kupující“ (spíše než přesnější „zadavatel“ a „obdarovaný“).
General Warranty Deed
Generální záruční listina byla po mnoho let tradiční listinou, která byla nabízena při transakci s obytnými nemovitostmi v Coloradu. Obvykle je považována za „nejsilnější“ formu listiny na základě rozsáhlých záruk, které prodávající poskytuje kupujícímu při převodu vlastnického práva k nemovitosti. Pouze s výhradou výslovně uvedených výjimek nebo zatížení v listině ručí prodávající kupujícímu za vlastnické právo k nemovitosti až do doby jejího vzniku. Stručně řečeno, bez ohledu na to, zda zatížení vlastnického práva zřídil prodávající nebo nějaký vzdálený předchozí vlastník nemovitosti, prodávající kupujícímu zaručuje, že ho bude bránit proti jakýmkoli nárokům na toto vlastnické právo. Tečka.
Speciální záruční listina
S účinností od 1. ledna 2019 bude speciální záruční listina novou „standardní“ listinou v NOZ. Pokud nebude zaškrtnuto políčko pro jinou formu listiny, bude prodávající smluvně zavázán předat kupujícímu při uzavření smlouvy zvláštní záruční listinu. Zvláštní záruční listiny byly po mnoho let běžnou formou listiny používanou při transakcích s komerčními nemovitostmi, ale z různých důvodů byly v průběhu let velmi vzácné při transakcích s rezidenčními nemovitostmi v Coloradu.
Prodávající při předání zvláštní záruční listiny ručí kupujícímu za vlastnické právo k nemovitosti pouze proti jakýmkoli břemenům na nemovitosti, která byla zřízena V DOBĚ VLASTNICTVÍ PRODÁVAJÍCÍHO k nemovitosti. Stejně jako u obecné záruční listiny je záruka prodávajícího omezena všemi konkrétně uvedenými výjimkami z převodu.
Zkrátka, rozdíl mezi oběma formami „záručních“ listin spočívá v tom, že v obecné záruční listině prodávající ručí proti všemu, co kdy udělal kterýkoli vlastník nemovitosti, aby zatížil vlastnické právo, a ve zvláštní záruční listině prodávající ručí pouze proti všemu, co udělal prodávající, aby zatížil vlastnické právo.
Smlouva o koupi a prodeji
Smlouva o koupi a prodeji obvykle NENÍ záruční listinou (pokud nejsou v samotné listině vyjádřeny konkrétní záruky). Ve většině případů tedy prodávající neposkytuje žádné záruky ohledně kvality vlastnického práva nebo existence jakýchkoli břemen/výjimek na nemovitosti. Prodávající v podstatě dává kupujícímu jakýkoli titul, který prodávající v současné době má a, což je důležité, POZDĚJI získá ve vztahu k vlastnickému právu k nemovitosti. Smlouva o smlouvě budoucí kupní a smlouva o prodeji jsou v typickém převodu obytných nemovitostí neobvyklé. Smlouva o smlouvě budoucí kupní a prodejní je často zákonnou formou smlouvy, která může být častěji označována jako smlouva osobního zástupce, smlouva pokladníka, smlouva správce nebo smlouva opatrovníka. Tuto listinu obvykle podepisuje nějaká třetí strana – svěřenský správce nebo státní úředník.
Quit Claim Deed
Quit Claim Deed je nejjednodušší formou listiny v tom smyslu, že se nejedná o záruční listinu a pouze převádí jakýkoli podíl, který prodávající BĚŽNĚ má na nemovitosti, na kupujícího, a to bez jakýchkoli dalších záruk nebo prohlášení. Pouze převádí vlastnické právo k nemovitosti, včetně případných vad nebo věcných břemen, z jedné strany na druhou. Quit claim deeds se často používají při převodech uvnitř rodiny, k přidání nebo odebrání někoho z vlastnického práva nebo k převodu nemovitosti z individuálního vlastnictví na nově vytvořený trust nebo jiný subjekt. To neznamená, že by quit claim deed nemohl být použit v tradiční prodejní transakci, pokud by to z nějakého důvodu byla vyjednaná dohoda kupujícího a prodávajícího.
Závěr
Colorado REALTORS® si musí jasně uvědomit, že výběr typu listiny použité v prodejní transakci je na jednání stran (kupující &prodávající). Jak by mělo být z tohoto shrnutí zřejmé, existují velmi důležité právní důsledky typu listiny, kterou se prodávající zavazuje poskytnout a kupující se zavazuje přijmout ve smlouvě. Domnívám se, že výběru formy listiny nebyla po příliš mnoho let věnována dostatečná pozornost. To se týká zejména transakcí v oblasti bydlení. Pojištění vlastnického práva může poskytnout určitou ochranu před možnými záručními riziky, ale není úplným řešením. Jako vždy musí coloradští REALTORS® svým klientům připomínat, že by se měli poradit s příslušným právním poradcem, pokud mají konkrétní otázky týkající se typu listiny, kterou budou v rámci transakce dávat nebo přijímat.