Refinancování hypotéky může být lákavé, zejména když si můžete zajistit nižší sazbu v době, kdy jsou historicky nízké. Máte možnost snížit své měsíční splátky, splatit hypotéku dříve a možná dokonce zpeněžit část vlastního kapitálu ve svém domě. Ale náklady na uzavření a poplatky mohou rychle zničit veškeré úspory, ve které doufáte, a zanechat vás tam, kde jste začali – nebo ještě hůř.
Existují situace, kdy má refinancování úvěru na bydlení rozhodně smysl. Trocha matematiky vám může pomoci tyto příležitosti identifikovat.
Poznejte svůj bod zvratu
Jedním z nástrojů, který vám pomůže vyhodnotit refinancování, je bod zvratu. Tato analýza vám umožní zjistit, za jak dlouho se vám vrátí náklady, které zaplatíte za refinancování. Předpokládejme například, že za nový úvěr zaplatíte 2 000 USD na závěrečných nákladech a poplatcích a vaše nová splátka bude o 100 USD měsíčně nižší než ta, kterou platíte nyní. V tomto případě trvá 20 měsíců, než se vám náklady vrátí (pro výpočet vezměte 2 000 USD nákladů vydělených 100 USD měsíční úspory). Poté si každý měsíc přijdete na 100 USD.
Pro výpočet bodu zvratu vydělte měsíční úsporu náklady potřebnými k refinancování. Písemný vzorec by vypadal následovně: Počet měsíců do dosažení rentability = náklady na uzavření / snížení měsíčních splátek
Aby mělo refinancování smysl, musí být váš bod rentability relativně brzy. Kratší doba vám umožní čerpat výhody po více let, než dojde k prodeji nebo opětovnému refinancování. Tento výpočet je obzvláště užitečný, pokud plánujete stěhování, protože již máte představu, kdy byste mohli svůj dům prodat.
Náklady na uzavření úvěru při refinancování se často pohybují kolem 3 % a 6 % jistiny úvěru. Mějte na paměti, že náklady a poplatky se mohou u jednotlivých věřitelů a dokonce i u jednotlivých půjček poněkud lišit, takže to při výpočtech berte v úvahu.
Přecházíte mezi hypotékou ARM a hypotékou s pevnou úrokovou sazbou?
Jedním z případů, kdy se může vyplatit pořídit si jinou hypotéku, je přechod mezi hypotékou s nastavitelnou úrokovou sazbou (ARM) a hypotékou s pevnou úrokovou sazbou. ARM může nakonec skončit s vyššími úrokovými sazbami než hypotéka s pevnou sazbou, i když ARM začíná s nižšími. Tyto nízké sazby mohou vést k tomu, že dlužníci budou později zaskočeni, až se jejich měsíční splátky zvýší spolu se sazbami. Refinancování ARM na hypotéku s pevnou úrokovou sazbou na 15 nebo 30 let může odstranit nejistotu spojenou s pohyblivými sazbami. Ideální je provést tento přechod v době, kdy jsou sazby nízké.
Na druhou stranu, když sazby hypoték prudce klesají a očekáváte, že to bude pokračovat, může mít smysl přejít z hypotéky s pevnou sazbou a vysokou úrokovou sazbou na ARM, který využívá nižších sazeb. Refinancování tohoto druhu je nejvhodnější pro majitele domů, kteří jsou schopni absorbovat vyšší měsíční splátky, pokud se sazby opět odrazí vzhůru.
Není možné předvídat budoucnost, takže při volbě mezi úvěrem s pevnou úrokovou sazbou a ARM vždy existuje nejistota. Pokud se rozhodnete pro ARM, ujistěte se, že si pro jistotu můžete dovolit vyšší splátky.
Kratší doba splatnosti hypotéky
Refinancování vám může umožnit splatit dům dříve a ušetřit tak roky splácení úvěru. Můžete také využít nižších celkových úrokových nákladů kratší doby splatnosti úvěru.
Hypotéka rozložená na 30 let bude stát na úrocích více než hypotéka rozložená na 15 let. Například 200 000 USD půjčených na 30 let se 4% úrokem bude stát 143 739 USD jen na úrocích. Stejná hypotéka na 15 let bude stát na úrocích 66 288 USD. Pokud tedy chcete minimalizovat úrokové náklady a zbavit se dluhů dříve, refinancování na kratší dobu má smysl. Navíc úvěry na kratší dobu mají obvykle nižší sazby než úvěry na delší dobu.
Získejte lepší sazbu
Sazby hypoték se neustále mění. Sazba, kterou získáte, závisí na mnoha faktorech, včetně vašeho úvěrového skóre, hospodářské politiky a nemovitosti, kterou vlastníte. Pokud je sazba, na kterou jste měli nárok při původní koupi domu, výrazně vyšší než ta, kterou můžete získat dnes, můžete refinancováním ušetřit.
Vyšší sazba je vždy příjemná, ale ujistěte se, že po zaplacení nákladů na uzavření smlouvy vyjdete lépe. Několik způsobů, jak to udělat, zahrnuje:
- Provedení analýzy rentability, jak je popsáno výše
- Pohled na celkové náklady na celoživotní příjem (viz níže)
Kdy být při refinancování opatrný
V některých případech není dobrý nápad refinancovat. Například někdy se vaše celkové úrokové náklady zvýší – i když se vaše měsíční splátka sníží. To platí zejména v případě, že váš nový úvěr má delší dobu splatnosti, například když přejdete z 15letého úvěru na 30letou hypotéku.
Amortizační tabulka vám pomůže znázornit, jak k tomu dochází. Při každé měsíční splátce jde část splátky na jistinu, kterou jste si půjčili, a část tvoří náklady na úroky. V prvních letech splácení půjčky jde většina každé platby na úroky a sotva uděláte díru do jistiny.
Pokud si ponecháte starou půjčku, stále větší část každé platby jde v průběhu času na snížení zůstatku půjčky. Pokud však starý úvěr vyřadíte kvůli novému, vracíte se na začátek procesu amortizace a zpět k oněm počátečním platbám, které z větší části představují náklady na úroky. Pokud jste měli 30letou hypotéku a po 10 letech jste ji refinancovali na jinou 30letou hypotéku, je to jako přenastavení hodin – splátky za svůj dům budete platit celkem 40 let.
Před refinancováním se podívejte na celkový obraz. Při refinancování možná zaplatíte každý měsíc o pár stovek dolarů méně, ale za celý život vás to může stát na úrocích o desítky tisíc dolarů více.
.