Alai

Přejít na:

• Co je krátký prodej?

• Časová osa procesu zkráceného prodeje

• Proces zkráceného prodeje pro kupující

• Proces zkráceného prodeje pro prodávající

Proces zkráceného prodeje se stal běžnou praxí pro majitele domů v ne zcela ideální finanční situaci, a to z dobrého důvodu: Svědčí to o hrozící neschopnosti dlužníka splácet hypotéku. Na rozdíl od všeobecného přesvědčení však zkrácený prodej není nic špatného; je pouze spojen s nešťastnou situací. Ve skutečnosti lze tvrdit, že prodej nakrátko je prospěšný pro všechny zúčastněné. Proces zkráceného prodeje je koneckonců výslovně určen k tomu, aby pomohl majitelům domů, když to nejvíce potřebují.

Jistě, žádný majitel domu není šťastný, když se ocitne v situaci, kdy musí provést zkrácený prodej, ale faktem zůstává: zkrácené prodeje se ukázaly jako prospěšné pro všechny zúčastněné. Majitelé domů se již nemusí obávat hrozící exekuce, banky mohou získat zpět část peněz, které jim byly původně přislíbeny při podpisu hypoteční smlouvy, a existuje velká šance, že konečný kupující nakonec získá výhodnou nabídku. Zkrátka a dobře, proces zkráceného prodeje je požehnáním v přestrojení a následující řádky by měly objasnit proč.

Co je zkrácený prodej?

Zkrácený prodej je slovní obrat, který se používá k popisu procesu, kdy majitel domu prodá svou nemovitost za nižší částku, než dluží na nesplacené hypotéce. V případě, že je zřejmé, že dlužník nebude schopen dostát svým hypotečním závazkům, může mu původní věřitel povolit realizaci krátkého prodeje. Tímto způsobem může mít věřitel příležitost získat zpět případné ztráty, které vzniknou v důsledku prodlení, a majitel domu se může vyhnout exekuci (nebo jiným skvrnám ve své úvěrové zprávě). Ačkoli zkrácený prodej není ideálním scénářem ani pro banku, ani pro majitele domu, je pro všechny zúčastněné jednoznačně lepší než alternativy.

Poznejte časovou osu procesu zkráceného prodeje

Časová osa procesu zkráceného prodeje je vydána na milost a nemilost mnoha byrokratickým „úřadům“, a proto je těžké ji s jistotou určit. Když už pro nic jiného, je zde příliš mnoho pohyblivých částí a rozhodnutí, které je třeba učinit, než aby bylo možné přesně odhadnout, jak dlouho bude příslušný krátký prodej trvat. Přesto může zkrácený prodej trvat od jednoho měsíce do šesti měsíců a existuje řada důvodů, proč se proces zkráceného prodeje může ještě prodloužit.

Aby bylo jasno, zkrácený prodej bude s největší pravděpodobností trvat déle než tradiční prodej, a to z jednoho prostého důvodu: komunikace. Téměř každý krok v procesu zkráceného prodeje vyžaduje, aby majitel domu komunikoval s bankou na té či oné úrovni. Z toho vyplývá, že je potřeba mnoho času tam a zpět a ještě více čekání na vyřešení. Může trvat i čtyři měsíce, než původní věřitel vůbec schválí zkrácený prodej.

Víte, banky umožní dlužníkům provést zkrácený prodej jen jako poslední možnost, takže jim bude vadit náležitá péče a dohlédnou na to, aby zkrácený prodej byl jedinou logickou volbou, jak postupovat. Věřitelé nemají problém dát si na čas a ujistit se, že se rozhodují správně, protože v sázce je spousta peněz. Teprve když si jsou jisti, že zkrácený prodej je v jejich nejlepším zájmu, pokročí v procesu. Bohužel pro prodávající to může být až za několik měsíců – a to je teprve začátek.

Jakmile majitel domu dostane zelenou, očekává se, že dům prodá sám. Při dnešní krizi zásob lze předpokládat, že se domy budou prodávat rychleji než v nedávné historii, ale to odbočuji. Trh s bydlením se neřídí zrovna žádnými pravidly. Na začátku letošního roku byly podle společnosti RedFin domy na trhu v průměru 53 dní. Samozřejmě se mohou prodat rychle, ale na druhou stranu se také nemusí. A nezapomeňte, že čas, který je potřeba k tomu, aby se dům skutečně prodal, se připočítává k času, který se v první řadě stráví hledáním souhlasu banky. V nejlepším případě už průměrný majitel domu počítá se třemi až čtyřmi měsíci.

Po obdržení nabídky ji musí majitel domu nechat schválit věřitelem, aby mohl pokročit dál, což prodlouží proces zkráceného prodeje o další čas. Pokud budou mít štěstí, banky podmínky nabídky jednoduše přijmou. Je však pravděpodobné, že budou nutná další jednání, což proces dále prodlouží.

Proces prodeje v krátkém prodeji pro kupující

Proces prodeje v krátkém prodeji je bezpochyby jednodušší pro kupující než pro prodávající. To znamená, že koupě krátkého prodeje se shoduje s významnou výhradou: nevyjednáváte pouze s majitelem domu, ale spíše s majitelem domu a jeho věřitelem. Jakákoli nabídka předložená při zkráceném prodeji musí získat souhlas příslušného věřitele, což může jednání trochu prodloužit a ztížit.

Tipy pro koupi zkráceného prodeje nemovitosti

Tipy pro koupi zkráceného prodeje nemovitosti se mohou pohybovat od naprosto zbytečných až po neocenitelné. To znamená, že existuje mnoho informací, které budete muset sami prosít, abyste posoudili, zda stojí za to, aby byly použity pro vaši vlastní strategii krátkého prodeje. Existuje však několik všeobecně uznávaných rad, které vám nikdo neodpáře, a v neposlední řadě mezi ně patří následující:

• Cvičte se v trpělivosti: Ti, kteří již pochopili časovou osu procesu zkráceného prodeje, jsou si více než vědomi toho, jak dlouho trvá. Jak jsem však již naznačil, harmonogram krátkého prodeje může být zdlouhavý. Kupující by proto měli být maximálně trpěliví. Koupě při krátkém prodeji může trvat dlouho, ale sleva může za to čekání velmi dobře stát.

• Nepředkládejte nízkou nabídku: Ačkoli se prodeje nakrátko často nabízejí se slevou, nyní není vhodná doba pro předložení objektivně nízké nabídky. Deidre Woollardová ze společnosti Millionacres zdůrazňuje, že investorovi se možná ani nevyplatí předkládat nabídky pod místní tržní hodnotou, a naznačuje, že „většina bank odmítne velmi nízkou nabídku, pokud je nemovitost na relativně aktivním trhu“. Nezapomeňte, že vaši nabídku musí banka schválit, aby ji mohla přijmout, a dá se předpokládat, že nepřijme nic nižšího, než o čem je přesvědčena, že za ni může dostat. A nejen to, na dnešním trhu je pravděpodobné, že na každý krátký prodej bude podáno více nabídek. Pokud předložíte nízkou nabídku, je pravděpodobnější, že bude odsunuta do koše než na vrchol hromady. Každý, kdo předloží vyšší nabídku, bude mít automaticky výhodu oproti vám.

• Využijte hotovost: Na rozdíl od tradičního prodeje bude hotovost pro prodávající vždy atraktivnější než použití tradičního úvěru. V případě, že můžete přijít s hotovostí, je velká šance, že prodávající upřednostní vaši nabídku před těmi, které hotovost nemají. A co je možná ještě důležitější, u hotovostních transakcí je mnohem menší pravděpodobnost, že se rozpadnou v jedenácté hodině.

• Dokumentujte vše: Je naprosto nezbytné, aby potenciální kupující během procesu zkráceného prodeje zdokumentovali vše, co mohou. Udržování pořádku ve všem, od dokumentů až po schůzky, pomůže usnadnit již tak složitý proces. „Může se stát, že si vás předá několik lidí, takže je důležité vést si podrobné záznamy o tom, s kým jste mluvili a co bylo řečeno,“ tvrdí Woollard. Proto je ve vašem nejlepším zájmu zabránit tomu, aby se cokoli „ztratilo v překladu“ nebo se prostě ztratilo.

Proces krátkého prodeje pro prodávající

Proces krátkého prodeje pro prodávající lze rozdělit do pěti jednoduchých kroků:

1. Identifikovat současnou situaci

2. Doložit prokazatelné finanční potíže

3. Nabídnout služby kvalifikovaného zprostředkovatele

4. Shromáždit příslušná data a informace. dokumentů

5. Přistoupit k prodeji domu

Proces zkráceného prodeje pro prodávající začíná v okamžiku, kdy jsou oficiálně informováni o svém přirozeném nedostatku finančních prostředků na pokrytí předem stanovených hypotečních závazků. Jinými slovy, hrozící neschopnost majitele domu splácet každý měsíc jistinu a úroky v plné výši je varovným signálem, že může dojít ke zkrácenému prodeji. Je však třeba poznamenat, že zkrácený prodej je přímým důsledkem rostoucích potíží, a nikoli neschopnosti splácet. To je důležitý rozdíl, protože zkrácené prodeje jsou dobrovolné; majitel domu požádá o zkrácený prodej, pokud se břemeno splácení hypotéky stane příliš velkým. Majitelé domů, kteří skutečně nesplácejí, budou vystaveni exekuci, což je zcela jiný proces.

Pravdivé je, co se říká: prvním krokem je přiznat, že existuje problém, a zkrácené prodeje nejsou výjimkou. Majitelé domů, kteří mají potíže se splácením hypotéky, si to musí přiznat, pokud mají být považováni za kandidáty na zkrácený prodej. Jde však o víc než o přiznání; své potíže budou muset skutečně prokázat. Zde přichází na řadu druhý krok: prokázat věřiteli, že splátky je příliš těžké udržet.

Chce-li být majitelé domů zvažováni pro zkrácený prodej, musí věřiteli – bez jakýchkoli pochybností – prokázat, že při současném tempu splácení nemohou splátky udržet. Ještě lépe, musí přijít s příslušnou finanční dokumentací, která naznačuje, že jejich současné platby nejsou schopny pokračovat. Je na dlužníkovi, aby věřiteli prokázal, že není schopen splácet dál.

Mělo by to být samozřejmé, ale věřitelé nejsou příliš nakloněni myšlence uskutečnit zkrácený prodej, což vyvolává otázku: Proč by se věřitelé vůbec zabývali zkráceným prodejem? Proč jsou ochotni nechat majitele domů prodat svůj dům za nižší cenu, než kolik dluží na hypotéce? Odpověď je jednoduchá: je lepší získat zpět alespoň část svých peněz z krátkého prodeje, než riskovat, že majitel domu upadne do exekuce.

Pokud je věřitel přesvědčen, že majitel domu není schopen splácet, může krátký prodej schválit. Když je prodej nakrátko schválen, majitelé domů by měli zvážit najmutí agenta, který se specializuje na transakce prodeje nakrátko, protože bude vědět, jak hladce a efektivně projít celým procesem. Pokud odvedou svou práci, nabídky by měly přicházet. Krátký prodej však není nic tradičního. Když majitelé domů obdrží nabídku, musí ji spolu s určitými dokumenty předložit věřiteli, aby ji mohl schválit. „Každý věřitel má specifické požadavky na dokumenty pro proces krátkého prodeje, jakmile máte nabídku, a váš agent vám tento proces sdělí,“ uvádí SF Gate.

Pokud věřitel žádost přijme, může majitel domu postupovat jako při tradičním prodeji; pokud ne, může být nutné další jednání. Ať tak či onak, majitel domu bude muset s věřitelem spolupracovat na tom, aby se dohodl na konkrétní nabídce.

Je pro zkrácený prodej nutný agent?“

Chci, aby bylo naprosto jasné: k prodeji domu prostřednictvím zkráceného prodeje není nutný agent. Je zcela možné provést prodej nakrátko bez využití služeb profesionálního agenta, ale to odbočuji. To, že můžete, ještě neznamená, že byste měli. Možná ještě důležitější je, že věřitel ocení pomoc realitního makléře. Přesto může agent určitě pomoci prodat dům rychleji a za více peněz. Skutečně skvělý agent, který se dobře vyzná v procesu krátkého prodeje, může své náklady snadno kompenzovat vyšší prodejní cenou.

Krátký prodej vs. exekuce

Aby bylo jasno, ani krátký prodej, ani exekuce nejsou ideální situace, ve kterých by se majitelé domů chtěli ocitnout. Tyto dva procesy se obvykle představují pro majitele domů v nouzi (ti, kteří se opožďují se splátkami nebo jim to hrozí). Bez ohledu na to, kterou cestu majitel domu zvolí, bude nucen dům opustit. Doba potřebná k odchodu a následky, které po sobě zanechá, se však v každém scénáři liší.

Krátký prodej je opět pokusem ze strany majitelů domů v nesnázích, jak se dostat ze špatné situace. Za předpokladu, že jim to věřitel dovolí, se prodávající pokusí provést zkrácený prodej, aby získal zpět co nejvíce peněz, které dluží bance. Při zkráceném prodeji majitel prodá dům, ale všechny peníze připadnou bance; tato platba obvykle stačí k tomu, aby majitel domu nemusel podat návrh na exekuci.

Exekuce jsou obvykle poslední možností, kterou věřitelé uplatňují. Pokud není možný zkrácený prodej, věřitel jednoduše zabaví dům, když dlužník neplatí splátky. Vzhledem k tomu, že se nepodařilo získat zpět žádné peníze, hrozí dlužníkovi mnohem horší následky.

Těm, kteří museli projít krátkým prodejem, je obvykle až na výjimky umožněno okamžitě si pořídit jiný dům. Těm, kteří byli zabaveni, však hrozí mnohem přísnější tresty. Když už pro nic jiného, exekuce negativně ovlivňují úvěrovou zprávu a mohou jim zabránit v nákupu nejméně na pět let.

Alternativy procesu zkráceného prodeje

Zkrácený prodej i exekuce jsou to poslední, čeho by se majitelé domů chtěli obávat. Ani proces krátkého prodeje, ani exekuce nejsou pro dlužníka dobrou zprávou; obojí má za následek ztrátu bydlení s následnými důsledky. To znamená, že mohou existovat alternativy krátkého prodeje, které by majitelé domů měli zvážit, než se vydají na cestu, ze které se mohou vrátit.

Namísto rezignace na proces krátkého prodeje by se majitelé domů měli poradit se svým věřitelem, aby zjistili, zda existují alternativy, které lze zvážit. V závislosti na situaci může být majitel domu schopen podívat se na revizi svého splátkového plánu nebo na modifikaci svého úvěru. Nejčastěji budou věřitelé chtít spolupracovat s dlužníky s nedostatkem peněz, aby snížili pravděpodobnost jejich delikvence.

Shrnutí

Proces zkráceného prodeje je nepochopen těmi, kteří se dívají zvenčí, a dokonce i těmi, kteří mají k tomuto odvětví bližší vztah. Avšak ti, kteří si nejsou vědomi toho, jak proces prodeje nakrátko probíhá, si prokazují velmi špatnou službu. Když už pro nic jiného, právě ti, kteří vědí, jak proces probíhá, jsou v nejlepší pozici, aby ho využili.

Přemýšleli jste někdy o tom, jak proces prodeje nakrátko funguje? Zajímalo vás někdy, jaké to je koupit dům v krátkém prodeji? Neváhejte nám dát v komentářích níže vědět, jak vám tento podklad pomohl, nebo jestli jsme vynechali něco, co by vám mohlo být v budoucnu užitečné.

Jste připraveni začít využívat aktuální příležitosti na trhu s nemovitostmi?

Možná máte dostatek kapitálu, rozsáhlou realitní síť nebo skvělé stavební dovednosti – ale stále si nejste jisti, jak najít oportunistické nabídky. Náš nový online kurz o nemovitostech, který vede expert na investování Than Merrill, vám pomůže naučit se, jak získat ty nejlepší nemovitosti a najít úspěch v realitách.

Klikněte sem a zaregistrujte se na náš jednodenní webinář o nemovitostech a začněte se učit, jak investovat na dnešním realitním trhu!