Q.V mé nájemní smlouvě je uvedeno, že mám platit nájemné do prvního dne v měsíci. Téměř každý měsíc jsem se opozdil o několik dní a pronajímatel nikdy nic nenamítal. Nedávno jsem se opozdil o dva dny a nyní mě chce pronajímatel vystěhovat, protože jsem nezaplatil nájemné včas. Může mě vystěhovat?“
A. Pokud se dvě strany chovají jinak, než je uvedeno v písemné nájemní smlouvě, soud často konstatuje, že došlo k upuštění od písemných podmínek nájemní smlouvy. Teorie, která za tím stojí, se nazývá smluvní volnost. Existují dva způsoby, jak může smlouva vzniknout, a to slovy (ať už písemně nebo ústně) nebo skutkem. Písemná nájemní smlouva je příkladem prvního typu smlouvy, tedy smlouvy výslovné. Úkony (placení nájemného každý měsíc o několik dní později a pronajímatel proti tomu nic nenamítá) jsou konkludentní smlouvou. Listiny stran prokazují soudu, že strany měly v úmyslu být vázány jinou smlouvou, než jakou uzavřely dříve.
Zajímavé je, že čím častěji můžete soudu prokázat, že jste se opozdili, tím lépe pro vás. To, že se jednou nebo dvakrát opozdíte s placením nájemného, nemusí soudu stačit k tomu, aby konstatoval, že se pronajímatel vzdal svého práva na striktní dodržování podmínek smlouvy. Zpoždění měsíc po měsíci ukazuje soudu vzorec, průběh jednání, který vedl nájemce k tomu, že se spoléhal na to, že zpoždění o několik dní není nic velkého.
Jediný způsob, jak může pronajímatel získat zpět své právo na přísné dodržování písemných podmínek nájemní smlouvy, je zaslat dopis o přísném dodržování podmínek. V tomto dopise musí být uvedeno něco ve smyslu: „Dobře, nájemníku, v minulosti ses opozdil s placením nájemného a já jsem takové platby akceptoval, ale nyní se to všechno mění a od nynějška trvám na tom, aby bylo placeno striktně v souladu s podmínkami nájemní smlouvy.“ V tomto dopise musí být uvedeno něco ve smyslu: „Dobře, nájemníku. Pokud vám pronajímatel pošle jeden z těchto dopisů, pak je nepravděpodobné, že by soud při příštím zpoždění s placením nájemného našel výjimku.
Tento typ argumentace funguje téměř u každé podmínky v písemné nájemní smlouvě. Pokud je ve vaší nájemní smlouvě uvedeno, že se v bytě nesmí chovat domácí zvířata, ale pronajímatel od počátku věděl, že v bytě máte domácí zvíře, pak můžete tvrdit, že pronajímatel upustil od striktního dodržování ustanovení o zákazu chovu domácích zvířat. Jediná komplikace nastává, pokud je v nájemní smlouvě obsažena doložka proti zřeknutí se povinnosti. Některé nájemní smlouvy tvrdí, že žádný průběh jednání nepředstavuje zřeknutí se podmínek smlouvy. Nájemce samozřejmě namítne, že taková doložka nepřípustně brání smluvní svobodě, a jako podpůrný argument může tvrdit, že samotná doložka proti vzdání se práva byla zrušena průběhem jednání mezi stranami, které s ní bylo v rozporu. Právo státu Ohio je v současné době nejasné v tom, zda by soud takovou doložku proti vzdání se práva vymáhal.
Průvodce nájemce bojem proti vystěhování