Recese a pokles cen nemovitostí nejsou žádnou novinkou. Ceny bydlení se propadly během Velké hospodářské krize v roce 1929 a při zpětném pohledu se dá říci, že tato recese nebyla z krátkodobého hlediska zrovna vhodnou dobou pro nákup nemovitostí, protože trvala až do roku 1939.
Od roku 1945 bylo zaznamenáno 11 recesí, které v průměru trvaly 11 měsíců, než dosáhly svého nejnižšího bodu. Mnohé z nich sdílely poklesy cen akcií a spotřebitelské důvěry – a všechny byly vhodnou dobou pro nákup nemovitostí.
Než se vrhnete do nákupu, měli byste bez ohledu na to znát všechna pro a proti.
Než koupíte:
Otázka ve skutečnosti nezní, jak nízko mohou jít ceny během recese. Jde o to, kolik nemovitostí si můžete dovolit koupit, než ceny opět vzrostou. Splácení hypotéky a přečkání poklesu je stejně důležité jako nalezení levného domu.
Poctivě zhodnoťte i svou vlastní finanční situaci – recese se netýká jen majitelů domů. Nestabilita zaměstnání může změnit výhodnou koupi domu ve finanční potíže. Jste-li majitelem firmy, zhodnoťte, jak pravděpodobné je, že vaše podnikání bude v současné ekonomice i nadále prosperovat.
Poznat, jak pevné jsou vaše finance, je v době recese stejně důležité jako najít výhodnou nabídku nemovitosti.
Výhody koupě během recese
Ceny jsou nižší
V době recese hodnota nemovitostí obvykle klesá. Pokud tedy hledáte dům, je pravděpodobné, že najdete:
- Majitele domů, kteří jsou ochotni snížit svou nabídkovou cenu
- Majitele domů, kteří dělají krátký prodej, aby se dostali z hypotéky
- Banky prodávají zabavené nemovitosti
Každý z těchto scénářů obvykle vede k nákupním cenám nižším nebo výrazně nižším, než jaké by dům požadoval během zdravé ekonomiky.
Například průměrná prodejní cena domu od ledna do března 2007 činila 322 100 USD. Když v následujícím roce nastala velká recese, ceny domů klesly. Nejnižšího bodu dosáhly o dva roky později, kdy od ledna do března 2009 činila jejich průměrná hodnota 257 000 USD.
Za stejnou dobu se počet zabavených domů více než zdvojnásobil z necelých 150 000 na více než 350 000.
Kombinace snížených cen a většího počtu zabavených domů přináší na trh levnější domy.
Sazby jsou nižší
S klesajícími cenami domů recese zpravidla přináší i klesající sazby hypoték. Odvětví bydlení hraje v ekonomice důležitou roli. Federální vláda proto doufá, že snížením hypotečních sazeb během recese podpoří prodej domů tím, že zlevní hypoteční úvěry.
Na konci ledna 2007 činila průměrná sazba 30leté hypotéky s pevnou úrokovou sazbou v USA 6,25 %. O dva roky později, v době největší recese, stejná sazba klesla na 5,10 %. Tento pokles o 1,15 % by snížil měsíční splátku hypotéky ve výši 300 000 USD o téměř 220 USD.
Zjistěte si nabídky od více věřitelů, abyste se ujistili, že dostanete nejlepší možnou sazbu.
Nevýhody nákupu v době recese v oblasti bydlení
Ne každý dům, který zahlédnete na prodej, bude výhodný. Některé z domů s nejnižší cenou budou ty, které vyžadují opravy, takže byste měli být schopni rozlišit mezi velkou rekonstrukcí a domem, který vyžaduje jen drobné kosmetické opravy.
Jedním z důvodů, proč se můžete setkat s domy, které potřebují více práce než obvykle, je čas. Pokud se majitelé domů odstěhovali nebo byl dům zabaven, mohl být celé měsíce prázdný a bez jakékoliv údržby.
Dávejte si pozor na zabavení a zkrácené prodeje
Zabavení a zkrácené prodeje jsou ve špatných ekonomických podmínkách hojné. Nesplácení hypoték ovlivňuje hodnotu domů a domy v okolí často pociťují dopady exekucí, zejména pokud bylo podáno mnoho exekučních návrhů.
Při exekuci věřitel zabaví dům z důvodu neplacení a převede vlastnické právo na své jméno. Při zkráceném prodeji majitel domu prodá dům za nižší částku, než kolik dluží, aby se vyhnul exekuci.
Domy v exekuci nebo v zkráceném prodeji se často prodávají za nižší než tržní cenu, což z nich činí lákavou možnost pro kupce domů. Tyto domy však často provází řada problémů:
- Domy v exekuci se často prodávají za účasti více věřitelů a jejich uzavření trvá dlouho
- Domy mohou vykazovat vážné škody způsobené dlouhodobým neobsazením
- Domy v exekuci se prodávají tak, jak jsou, v mnoha případech
Ačkoli exekuce a zkrácené prodeje mohou mít skvělou cenu, je pravděpodobné, že se cestou setkáte s problémy, kterým byste čelili u domu v dobrém stavu.
Nezanedbávejte vyhledávání vlastnických práv
V zápalu naděje, že se vaše exekuce nebo zkrácený prodej uzavře, je důležité, aby váš realitní makléř nastavil vyhledávání vlastnických práv. Tyto rešerše jsou důležité, protože ověřují, zda titul domu nemá žádné problémy.
Prodávající ve finanční tísni nemusí být jen pod vodou na svých nemovitostech. Mohou dlužit značné peníze i jiným osobám. Majitel domu si například může najmout dodavatele na rekonstrukci kuchyně. Když nastane recese, majitel domu si již nemůže dovolit zaplatit dodavateli. Dodavatel tedy podá žádost o „mechanické zástavní právo“, které vyžaduje zaplacení před prodejem domu.
Ujistěte se, že jste provedli důkladnou prohlídku vlastnictví, abyste se ujistili, že na nemovitosti neváznou žádná zástavní práva od dodavatelů, daňových úřadů nebo úvěrových institucí. Nechcete přece, abyste se s těmito bolestmi hlavy museli potýkat až po koupi domu.
Závěr
Koupě domu v době recese není tak jednoduchá, jak se zdá, proto je důležité, abyste si při hledání domu zapamatovali několik klíčových zásad.
Buďte trpěliví
Chcete-li získat dům za co nejméně peněz, připravte se na zdlouhavý proces uzavírání. Banky mají tendenci protahovat krátké prodeje a exekuce, což vede k frustraci kupujícího i prodávajícího.
Buďte chytří
Pokud máte peníze na koupi domu, je velká šance, že dostanete lepší úrokovou sazbu hypotéky než před recesí. Neskočte na první sazbu, kterou vám věřitel nabídne, ale poohlédněte se po ní.
Buďte laskaví
Recese nutí majitele domů prodávat, když nejsou připraveni, což může způsobit frustraci a smutek. Uvědomte si, že to, co může být ideální časový plán pro vás, nemusí být ideální časový plán pro majitele domu.
.