Alai

Místní trh s bydlením se zdá být na vzestupu. To je sice dobrým znamením oživení naší ekonomiky, ale zároveň je to vhodná doba, aby si kupující připomněli některá rizika a svá zákonná práva při koupi domu.

Přísloví „kupující pozor“ (neboli caveat emptor) platí při koupi domu stejně jako při koupi jablka. Jak uvádí Michael D. Akerly a další, eds., British Columbia Real Estate Law Guide (North York, Ont.: CCH Canadian Limited, 2010) na straně 3525:

Vady jsou považovány za dva druhy, skryté nebo patentované.

Patentní vady jsou takové, které lze odhalit prohlídkou a běžnou ostražitostí kupujícího. S ohledem na ně platí obvyklé pravidlo caveat emptor.

Skryté vady jsou takové, které by nebyly odhaleny žádným šetřením, které by kupující mohl provést před uzavřením smlouvy (34 Halsbury’s Laws of England, 3. vydání, str. 211, s. 353).

Prodávající není povinen odhalit skrytou vadu, protože kupující mohl nebo měl vadu odhalit při přiměřeném šetření domu. Pokud je například rozbité zábradlí, nemáte po koupi domu vůči prodávajícímu žádný právní nárok na náhradu škody za rozbité zábradlí.

Pokud se prodávající snaží patentovou vadu zatajit s cílem uvést kupujícího v omyl nebo ukolébat jeho podezření, může být toto jednání považováno za podvodné a kupující může mít v důsledku toho právní nárok na náhradu škody vůči prodávajícímu.

Podobně, pokud prodávající věděl o skryté vadě a neoznámil ji, může to být považováno za uvedení v omyl a kupujícímu může vzniknout právní nárok na náhradu škody vůči prodávajícímu.

Jak se tedy jako kupující chránit? Níže uvádíme jen několik příkladů.

1. Najměte si kompetentního inspektora, který prozkoumá váš potenciální dům. Dobrý domácí inspektor zajistí, že budete před koupí domu informováni o všech patentovaných vadách.
2. Věnujte čas vlastnímu důkladnému prozkoumání domu. nespokojte se s tím, co vám o stavu domu může říci realitní makléř prodávajícího. Šťourejte do něj, strkejte do něj a dělejte vše, co je třeba, abyste se přesvědčili, že je potenciální dům ve stavu, který považujete za přijatelný.
3. Důkladně si prostudujte prohlášení o zveřejnění informací a zabývejte se případnými pochybnostmi. Prohlášení o zveřejnění informací je obecně součástí všech standardních kupních a prodejních smluv a odhalí skutečnosti týkající se mnoha hlavních aspektů konstrukce a základů domu. Prohlášení o zveřejnění informací je rozsáhlé, takže pokud se v něm objeví nějaké poznámky, které ve vás vzbuzují obavy, můžete trvat na získání podrobnějších informací.
4. Zapracujte do kupní a prodejní smlouvy veškerá prohlášení nebo záruky, které vás zlákaly ke koupi domu. Většina smluv o koupi a prodeji obsahuje doložku „žádná další prohlášení nebo záruky“. Pokud vám například prodávající řekl, že ovocné stromy na zahradě vyhrávají ceny a vy se budete moci těšit z těchto stromů a zisků z jejich plodů, pokud toto prohlášení není začleněno do smlouvy, nemusíte mít žádný právní nárok na náhradu škody, pokud se toto prohlášení ukáže jako nepravdivé.
5. Navštivte svůj potenciální domov v různých denních/týdenních dobách. Některé problémy s domem lze zjistit pouze za určitých podmínek, proto se ujistěte, že jste jej navštívili za různého počasí nebo v různých částech týdne. Například ve věci Trakalo v. Hodges, B.C.J. č. 2278, 1995 CanLII 2183 (BC SC), navštívili žalobci dům pouze jednou na 40-50 minut, ale ukázalo se, že v průběhu času a zejména za vlhkého počasí dům drtivě zapáchal kočičí močí. Ačkoli se žalobcům podařilo získat náhradu škody díky skryté povaze vady, vyhnout se koupi úplně jim mohlo značně usnadnit život. podobně mnoho kupujících navštíví svůj budoucí domov uprostřed hledání během dne, aby zjistili, že dopravní špička nebo víkendové aktivity činí jejich domov méně žádoucím, než očekávali. Tyto problémy by byly patentové povahy a spadaly by do oblasti kupujícího, který si dává pozor.
6. Přímo se prodávajícího zeptejte na hlavní problémy s domem, které jsou pro vás osobní, a dejte prodávajícímu vědět, jak důležitý je pro vás tento problém. Rovněž si nechte odpovědět písemně a popřemýšlejte o jejím začlenění do smlouvy (viz bod 4). Například pokud máte velkou alergii na domácí zvířata, řekněte prodávajícímu, že je to pro vás zásadní problém, a zeptejte se prodávajícího, zda má domácí zvířata. Přimějte prodávajícího, aby se písemně zavázal, zda si byl vědom toho, že v domě jsou nějaká domácí zvířata. V ideálním případě by to mělo být zahrnuto do smlouvy, abyste měli právo podat žalobu na základě porušení smlouvy, pokud se toto prohlášení ukáže jako nepravdivé, ale mít toto prohlášení v písemné formě může v případě potřeby pomoci při vymáhání pohledávky po prodávajícím na základě nepravdivého prohlášení. Uvedení, že tato otázka je hlavním faktorem při vašem rozhodování o koupi domu, může také pomoci v případném budoucím soudním sporu, který může nastat.

Výše uvedené má pouze informativní charakter a není právním poradenstvím, ani by tak nemělo být vykládáno. Pokud máte jakékoliv právní potíže, neváhejte se obrátit na kteréhokoliv z našich kvalifikovaných právníků.

Jeremy Burgess je soudní právník v advokátní kanceláři Pushor Mitchell a pomáhal několika klientům, kteří se setkali s problémy po koupi svého bydlení. Pokud máte neočekávané problémy s koupeným domem, neváhejte se důvěrně obrátit na Jeremyho: [email protected] nebo 250-869-1156.