Pokud jste slyšeli o pojmu výměna 1031, ale nevíte přesně, co to je, můžete se na nás obrátit o pomoc. Specializujeme se na pomoc našim klientům s nejrůznějšími druhy výměn, včetně transakcí s odkladem daně a reverzních výměn. Tato stránka vám pomůže zjistit, zda máte nárok na zapojení do reverzní výměny. Tento druh výměny 1031 má kupujícím umožnit, aby si nyní pořídili nové nemovitosti a zároveň si ponechali nemovitosti, které chtějí prodat, až do pozdější doby, kdy mohou mít větší hodnotu. Pokud se domníváte, že by pro vás reverzní výměna mohla být vhodná, zavolejte nám.
Reverzní výměna je opakem odložené výměny. Tam, kde opožděná výměna vyžaduje, aby se směňující zřekl nemovitosti dříve, než ji získá, umožňuje reverzní výměna směňujícímu nejprve nemovitost získat a teprve poté se jí zříci. Jinými slovy, Reverzní výměna umožňuje investorovi získat novou nemovitost dnes, kdy může být k dispozici vynikající investice, a prodat jinou nemovitost později, kdy může být získána lepší cena.
Reverzní výměna výrazně rozšiřuje možnosti investora využít změn na trhu a zlepšit svou investiční pozici.
Pokud se chcete dozvědět více o procesu reverzní výměny nebo procesu odložené daňové výměny, kontaktujte některého z našich odborníků ještě dnes. Chceme vám pomoci, aby vaše výměnná transakce 1031 proběhla co nejhladčeji.
REVERZNÍ VÝMĚNA
Reverzní výměna je strukturována především s ohledem na Revenue Procedure 2000-37. Ačkoli reverzní výměny byly strukturovány již desítky let před vydáním Výnosového postupu, mnoho investorů se nyní řídí Výnosovým postupem, aby získali výhody „bezpečného přístavu“.
Výnosový postup stanoví, že daňový úřad nebude zpochybňovat kvalifikaci majetku jako „náhradního“ nebo „zřeknutého“, pokud existuje kvalifikovaná dohoda o úpravě výměny (QEAA). Požadavky QEAA jsou následující:
- Movitost je převedena na vlastníka výměnného ubytování (EAT). Společnost Equity Advantage vytvoří EAT ve formě společnosti s ručením omezeným. Účelem převodu je, aby daňový poplatník nebyl držitelem nemovitosti.
- V okamžiku převodu na EAT je záměrem daňového poplatníka, aby nemovitost v držení EAT představovala buď náhradní a/nebo postoupenou nemovitost.
- Nejpozději do pěti pracovních dnů po převodu majetku na EAT musí být uzavřena písemná smlouva o kvalifikovaném výměnném ubytování.
- Nejpozději do 45 dnů po převodu náhradního výměnného majetku na EAT je nutné identifikovat vzdávaný majetek nebo majetky. Identifikace musí být v souladu se stávajícími opožděnými pravidly.
- Kombinovaná doba, po kterou jsou postoupené a náhradní nemovitosti drženy ve smlouvě o kvalifikovaném výměnném ubytování, nesmí překročit 180 dní.
Vyměnitel navíc nemůže obdržet již vlastněnou nemovitost jako náhradu za nemovitost, které se má vzdát.
PRAKTICKÉ ÚVAHY PRO ZPĚTNOU VÝMĚNU
V první řadě musí mít vyměnitel finanční schopnost nakoupit náhradní nemovitost. Nezapomeňte, že Vyměnitel nebude mít výhodu výnosů z prodeje/výměny, protože zřeknutá nemovitost ještě nebyla prodána. Vypovídající osoba musí na pořízení čerpat jiné finanční zdroje. Pokud je zapotřebí úvěr od komerčního věřitele, musí být tento věřitel ochoten půjčit peníze EAT. společnost Equity Advantage zná takové věřitele, kteří mohou toto vstřícné řešení poskytnout, a může vám tyto informace poskytnout.
Parkování
Parkováním se rozumí převzetí a držení vlastnického práva k nemovitosti EAT během směny. („Sklad“, „stanice“, „místo“ by také byly výstižné popisy, ale IRS používá jako metaforu „park“). Tato technika parkování se používá proto, že Revenue Procedure 2000-37 zakazuje, aby směňující osoba měla současně vlastnické právo k zcizovanému a náhradnímu majetku.
Existují dva přístupy k parkování pro dokončení reverzní směny: parkování náhradního majetku a parkování zcizovaného majetku. Rozhodnutí o tom, která nemovitost (buď náhradní nemovitost, nebo postoupená nemovitost) bude zaparkována, se určuje na základě zvážení několika faktorů: zdroje financování k úhradě nabytí, zástavního práva na postoupené nemovitosti a vlastního kapitálu postoupené nemovitosti.
Přeje-li si Zcizitel zlepšit náhradní nemovitost, pak musí být zaparkována náhradní nemovitost. Jakékoli zlepšení musí být vybudováno před tím, než vymáhající osoba obdrží náhradní nemovitost.
Bez ohledu na to, která nemovitost je zaparkována, je tato nemovitost k dispozici vymáhající osobě. Společnost Equity Advantage vytvoří nájemní smlouvu a smlouvu o správě nemovitosti mezi EAT a Exchangorem tak, aby Exchangor měl úplný přístup k zaparkované nemovitosti.
Parková náhradní nemovitost
Při přístupu parková náhradní nemovitost vytvoří společnost Equity Advantage novou jednočlennou společnost LLC, v níž je jediným společníkem společnost Equity Advantage, a náhradní nemovitost je jediným aktivem.
Nová společnost LLC slouží jako EAT. Společnost LLC si půjčí peníze od zprostředkovatele (a/nebo věřitele), aby získala vlastnické právo k náhradní nemovitosti. Společnost LLC si ponechá vlastnictví náhradní nemovitosti, dokud se nenajde kupec pro postoupenou nemovitost. Výnosy z prodeje jdou společnosti Equity Advantage při prodeji zřeknuté nemovitosti stejně jako při opožděné výměně. Výnosy z prodeje jsou pak použity na splacení úvěrů, které vznikly společnosti LLC. Nakonec je vlastnictví společnosti Equity Advantage k náhradní nemovitosti převedeno na směnitele, který směnu dokončí.
Park zřeknuté nemovitosti
Při přístupu park reququish vytvoří společnost Equity Advantage novou společnost LLC s jedním členem a jedním majetkem. Společnost Equity Advantage je jediným členem této společnosti LLC a zřeknutá nemovitost se stane jejím jediným aktivem.
Když společnost LLC získá náhradní nemovitost, společnost LLC ji současně vymění za zřeknutou nemovitost Exchangora. Ve skutečnosti LLC převedla náhradní majetek na Exchangora a LLC získala vlastnické právo ke vzdanému majetku. Vzdaná nemovitost je ve vlastnictví společnosti LLC, dokud se nenajde kupující. V okamžiku uzavření bude vlastnické právo ke zřeknuté nemovitosti převedeno ze společnosti LLC na kupujícího a výnosy z prodeje půjdou společnosti Equity Advantage stejně jako v případě odložené výměny. Výtěžek z prodeje se poté použije na splacení úvěrů, které vznikly společnosti LLC, čímž se výměna dokončí.
POKYNY PRO Uskutečnění zpětné výměny
Nabytí
- Kontaktujte společnost Equity Advantage
- Informujte společnost Equity Advantage, že je vaším záměrem zúčastnit se zpětné výměny.
- Equity Advantage poskytne informace, abyste se ujistili, že je pro vás výměna výhodná.
- Založte si účet u Equity Advantage: uveďte kontaktní údaje a veškeré další informace o nemovitosti, které v tuto chvíli znáte.
- Zajistěte si financování na pořízení náhradní nemovitosti Finanční prostředky mohou pocházet z vaší výměny, z osobních prostředků nebo od banky/věřitele. Pokud je k poskytnutí úvěru použit věřitel, ujistěte se, že je obeznámen s procesem zpětné výměny 1031. (Společnost Equity Advantage je vám k dispozici pro konzultaci s vaším věřitelem).
- Projednejte podmínky koupě
- Podepište kupní smlouvu.
- Smlouva musí obsahovat odstavec, že koupě je předmětem výměny 1031 a prodávající souhlasí se spoluprací při výměně (doložka o spolupráci při výměně 1031).
- Kontaktujte svého uzavírajícího agenta
- Poskytněte informace o koupi.
- Informujte uzavírajícího agenta, že koupě zahrnuje výměnu 1031 a že ho Equity Advantage bude brzy kontaktovat.
- Kontaktujte Equity Advantage
- Equity Advantage shromáždí další informace potřebné ke strukturování výměny: informace o nemovitosti, datum uzavření, prodejní cena, informace o prodávajících, informace o uzavírajícím agentovi atd.
- Equity Advantage vygeneruje dokumenty o výměně a zašle je všem příslušným stranám.
- Zajistí kompletní financování
- Vyměnitel zajistí veškeré financování pořízení směňované nemovitosti.
- Pokud má EAT vlastnit směňovanou nemovitost, musí být úvěr napsán na EAT.
- Zajistí částečné financování EAT na zálohu nebo zálohu, kterou požaduje prodávající. (Financování je považováno za půjčku mezi vámi a EAT)
- Směnka mezi EAT a směnečníkem je zajištěna svěřeneckým listem.
- Dojde k uzavření smlouvy
- Obě strany (směnečník a kupující) podepíší směnné dokumenty vypracované společností Equity Advantage.
- V závislosti na financování nabývá EAT vlastnické právo buď k náhradní nemovitosti, nebo k postoupené nemovitosti (tento proces se obvykle nazývá parkování). Společnost Equity Advantage s vámi bude spolupracovat na určení, která nemovitost bude zaparkována.
Tímto je dokončeno pořízení vaší směny. V tomto okamžiku má Equity Advantage zaparkovanou buď vaši zřeknutou nemovitost, nebo vaši náhradní nemovitost.
Výměna
- Prohlédněte si identifikační balíček zaslaný Equity Advantage
- Equity Advantage vytvoří a zašle vám identifikační balíček k nahlédnutí po obdržení závěrečného prohlášení o vypořádání od uzavírajícího agenta.
- Balíček obsahuje následující údaje: datum převodu směňované nemovitosti, 45denní lhůtu pro identifikaci a 180denní lhůtu pro dokončení směny.
- Předkládá se identifikační formulář, který musíte vyplnit a podepsat vy, směňující osoba.
- Identifikujte nemovitost nebo nemovitosti, které plánujete prodat
- Toto je třeba provést do půlnoci 45. dne období směny.
- Vyplněnou a podepsanou kopii zašlete společnosti Equity Advantage faxem, poštou nebo e-mailem.
- Firma IRS NEVYDÁVÁ PRODLOUŽENÍ, pokud vás a/nebo nemovitost nezasáhne prezidentem vyhlášená katastrofa.
- Kontaktujte svého uzavírajícího agenta
- Předložte informace o prodeji.
- Informujte uzavírajícího agenta, že prodej zahrnuje výměnu 1031 a že jej Equity Advantage bude brzy kontaktovat.
- Dojde k uzavření
- K uzavření zcizované nemovitosti musí dojít před uplynutím lhůty 180 dnů.
- Kontaktujte společnost Equity Advantage, aby byly vygenerovány správné dokumenty pro výměnu.
- Další kroky se liší podle toho, zda Equity advantage parkuje zcizovanou nebo náhradní nemovitost. (Prohlédněte si prosím Parkování)
POKYN SPOLEČNOSTI EQUITY ADVANTAGE K DOKONČENÍ ZPĚTNÉ VÝMĚNY
Parkování
- EAT nabývá vlastnické právo k náhradní nebo postoupené nemovitosti. (Tento proces se často nazývá „zaparkování“ investiční nemovitosti. Společnost Equity Advantage určí, ke které nemovitosti převezme vlastnické právo v závislosti na financování bankou, požadavcích na výměnu, vlastním kapitálu zřeknuté nemovitosti a preferencích zcizitele).
- Společnost Equity Advantage vytvoří nájemní smlouvu a/nebo smlouvu o správě nemovitosti mezi EAT a zcizitelem, aby měl zcizitel přístup k zaparkované nemovitosti.
- Zřeknutá nemovitost je prodána a výnos z prodeje jde společnosti Equity Advantage.
- Společnost Equity Advantage splatí původní úvěr, který jste poskytli EAT.
- Po splacení původního úvěru, který jste poskytli EAT, budou veškeré zbývající prostředky společnosti Equity Advantage použity na splacení dluhu na náhradní nemovitosti.
- V závislosti na tom, kterou nemovitost společnost Equity Advantage zaparkuje, vám společnost Equity Advantage převede vlastnictví náhradní nemovitosti buď smlouvou, nebo převodem členství v EAT. Pokud společnost Equity Advantage již směnila nemovitosti se směnitelem, je směna dokončena, když společnost Equity Advantage splatí původní úvěr.
.