3 Strategien für die Verwaltung von Mietobjekten

Bevor Sie die richtige Strategie für sich auswählen können, müssen Sie die verschiedenen Bereiche eines Mietobjekts verstehen, die verwaltet werden müssen. Die Verwaltungsaufgaben eines Vermieters lassen sich in drei Bereiche unterteilen:

Mieterverwaltung
Wartung und Inspektion der Immobilie
Finanzverwaltung

1. Verwaltung von Mietern

Dies ist der Teil der Verwaltung von Mietobjekten, der am unmittelbarsten und am offensichtlichsten ist. Um ein erfolgreicher Vermieter zu sein, muss man jedoch viel mehr tun, als nur die Miete einzutreiben. Man muss sich um Folgendes kümmern:

Mieteinzug: Fälligkeitstermine festlegen. Die Miete jede Woche oder jeden Monat eintreiben. Festlegen von Säumniszuschlägen und Karenzzeiten. Umgang mit unbezahlter Miete.
Mietverträge: Prüfen, ob der Mietvertrag alle gesetzlichen Bestimmungen enthält, die nach dem Mietrecht Ihres Landes erforderlich sind. Sicherstellen, dass der Mietvertrag mit der neuesten Version des Gesetzes auf dem neuesten Stand ist. Verwaltung des Anfangs- und Enddatums des Mietvertrags für alle Mieter.
Mieterscreening: Werbung für freie Stellen. Termine vereinbaren. Überprüfung der Angaben auf den Bewerbungen. Sie können auch feststellen, ob bestimmte Mieter gut geeignet sind.
Einzug: Unterzeichnung von Mietverträgen. Besprechen von Regeln, Anforderungen und Vorschriften. Abholung der Kaution und der ersten Monatsmiete. Besichtigung und Feststellung des aktuellen Zustands der Mieteinheit.
Auszug: Überprüfen, ob die Mietzeit tatsächlich abgelaufen ist. Überprüfung des Zustands der Mieteinheit auf eventuelle Schäden. Beginn der Suche nach einem neuen Mieter für eine Wohnung.
Mieterbeschwerden: Beschwerden entgegennehmen. Aufstellung eines Plans zur Behebung des Problems.
Reparaturanfragen: Schnelles Reagieren auf Anfragen. Priorisierung der Wichtigkeit von Reparaturen. Die Reparatur selbst durchführen oder jemanden damit beauftragen.
Mieterkündigungen: Dem Mieter die gesetzlich vorgeschriebenen Mitteilungen vor der Zwangsräumung zukommen lassen. Einreichung eines Räumungsantrags bei Gericht. Vorbereitung von Beweisen, die den Grund für die Räumung belegen.

2. Instandhaltung und Inspektionen der Immobilie

Der zweite wichtige Teil der Verwaltung von Mietobjekten ist die Immobilie selbst. Die physische Struktur muss für die Gesundheit und Sicherheit der Mieter instand gehalten werden. Ihre Versicherungsgesellschaft kann auch verlangen, dass bestimmte Teile der Struktur, wie z. B. das Dach, bestimmten Standards entsprechen, oder sie wird sich weigern, die Immobilie zu versichern.

Wartung: Den Rasen mähen. Blätter aufsammeln. Schnee schaufeln. Den Müll rausbringen. Alle Gemeinschaftsräume sauber halten. Sicherstellen, dass die Mieter jederzeit Zugang zu fließendem Wasser und im Winter zu Wärme haben. Reparieren von undichten Dächern, undichten Rohrleitungen, rissigen Fliesen, losen Handläufen, defekten Tür- oder Fensterschlössern.
Inspektionen: Sie müssen mit Inspektionen durch die Stadt und sogar durch Ihren Kreditgeber und Ihre Versicherung rechnen. Die städtischen Inspektionen sollen sicherstellen, dass Ihre Immobilie bestimmten Gesundheits- und Sicherheitsvorschriften entspricht. Der Kreditgeber und die Versicherungsgesellschaft inspizieren die Immobilie, um sicherzustellen, dass die Immobilie den Betrag wert ist, den sie verleihen oder für den sie versichern.

3. Verwaltung der Finanzen

Der dritte Teil der Verwaltung, mit dem Sie sich befassen müssen, wenn Sie ein Mietobjekt besitzen, betrifft die Finanzen. Sie müssen wissen, wie viel Geld jeden Monat hereinkommt und wie viel Geld herausgeht.

Mietzahlungen: Wie viel Sie jeden Monat an Miete einnehmen.
Hypothekenzahlung: Was Sie jeden Monat für Ihre Hypothek zahlen.
Versicherung: Wie viel Sie für die Versicherung Ihrer Immobilie zahlen.
Steuern: Wie hoch Ihre jährlichen Grundsteuern sind.
Nebenkosten: Wenn die Mieter nicht für die Zahlung der Nebenkosten verantwortlich sind, wie hoch die monatlichen Wasser-, Gas- und Stromrechnungen für die Immobilie sind.
Gebühren/Gebühren: Gebühren, die Sie möglicherweise für Immobilieninspektionen oder Gerichtskosten zahlen müssen. Unerwartete Bußgelder für Wartungsarbeiten an der Immobilie.

3 Strategien für das Vermietungsmanagement

Nachdem Sie nun die verschiedenen Bereiche eines Mietobjekts kennen, die verwaltet werden müssen, können Sie festlegen, wie Sie diese Bereiche verwalten wollen. Es gibt drei Hauptansätze:

Do-It-Yourself Management
Halb Do It Yourself/Halb Outsource
Outsource Management komplett

1. Do-It-Yourself-Management

Bei diesem Managementansatz sind Sie für alles verantwortlich, also DIY. Sie sind derjenige, der die Miete eintreibt, den Schnee schippt und die Steuern abführt.

Vorteile

Totale Kontrolle: Als Eigentümer einer Mietimmobilie sind Sie ein Geschäftsinhaber. Wenn Sie alles selbst in die Hand nehmen, wissen Sie, was in allen Bereichen Ihres Unternehmens vor sich geht.
Schnelles Erkennen von Problemen: Da du in allen Bereichen des Managements deine Hand im Spiel hast, kannst du sofort erkennen, wenn ein Problem auftritt. Da du aber für alle Dinge in deiner Immobilie verantwortlich bist, kannst du das Problem vielleicht nicht sofort angehen.

Nachteile

Mangelndes Wissen: Es ist unmöglich, in allem ein Experte zu sein. Wenn Sie einen Steuerberater mit der Steuererklärung beauftragt hätten, anstatt sie selbst zu machen, hätte dieser vielleicht einige Abzüge entdeckt, die Ihnen nicht bewusst waren. Hätten Sie einen Anwalt mit der Ausarbeitung Ihres Mietvertrags beauftragt, anstatt ihn selbst zu verfassen, hätte der Anwalt vielleicht bestimmte staatliche Vermieter-Mieter-Gesetze berücksichtigt, die Sie übersehen haben. Hätten Sie einen Fachmann mit der Installation des Daches auf Ihrer Immobilie beauftragt, anstatt es selbst zu installieren, hätten Sie sich vielleicht nicht mit einem undichten Dach herumschlagen müssen.
Überwältigend: Alles für alle zu sein, kann zu viel werden. Da Sie die Verantwortung für alles übernehmen, sind Sie möglicherweise anfälliger für Fehler.

Am besten für

Vermieter mit einer geringen Anzahl von Mieteinheiten.
Vermieter, die zuvor ein Unternehmen besessen haben.
Vermieter mit Erfahrung in der Verwaltung von Mieteinheiten.
Vermieter, die die Kontrolle behalten wollen.

2. Halb Do-It-Yourself/Halb Outsourcing

Bei diesem Ansatz für die Verwaltung von Mietobjekten verwalten Sie die Bereiche, in denen Sie sich gut auskennen, und lagern die Bereiche aus, in denen Sie sich nicht so wohl fühlen oder einfach keine Lust haben, sie zu verwalten.

Rechtsfragen auslagern

Sie könnten zum Beispiel beschließen, alle Mietverwaltungsangelegenheiten auszulagern, die mit Rechtsfragen zu tun haben: Sie fühlen sich vielleicht sehr wohl bei der Verwaltung der Finanzen der Immobilie, der täglichen Instandhaltung und bei Mieterbeschwerden, aber Sie fühlen sich sehr unwohl, wenn es um Rechtsfragen geht. In diesem Fall könnten Sie einen Anwalt beauftragen, der sich um alle anfallenden Rechtsfragen kümmert. Dazu könnte der Entwurf Ihres Mietvertrags gehören, so dass er mit allen Vermieter-Mieter-Gesetzen Ihres Staates übereinstimmt, und die Bearbeitung aller Mieterräumungen.

Wartungsarbeiten auslagern

In diesem Szenario würden Sie einen Handwerker oder Hausmeister einstellen, der sich um alle Wartungsarbeiten kümmert, aber alle anderen Verwaltungsaufgaben selbst erledigen.

Vorteile

Mehr Zeit: Wenn Sie nicht alles selbst machen, haben Sie mehr Zeit, Punkt. Wie Sie diese Zeit nutzen, bleibt Ihnen überlassen. Sie können mehr Zeit mit Ihrer Familie verbringen oder Sie können diese Zeit nutzen, um zusätzliche Investitionsmöglichkeiten zu finden.
Experten haben: Sie geben die Kontrolle an andere ab, die in einem bestimmten Bereich hoffentlich mehr wissen als Sie.

Nachteile

Verlassen Sie sich auf andere: Sie vertrauen darauf, dass diese Leute wissen, was sie tun, und dass sie Ihre Interessen im Auge haben.

Am besten für

Vermieter mit einer wachsenden Anzahl von Mieteinheiten.
Der durchschnittliche Vermieter.

3. Verwaltung vollständig auslagern

Bei dieser Verwaltungsstrategie besitzen Sie die Immobilie, haben aber keine Lust, sie selbst zu verwalten. Sie sind der Meinung, dass Ihre Stärke in der Auswahl von Immobilien liegt, nicht in der Verwaltung des täglichen Betriebs. Sie beauftragen einen Hausverwalter oder eine Hausverwaltungsgesellschaft. Hausverwaltungsunternehmen können sich um alles kümmern, einschließlich der Auswahl der Mieter, des Einzugs, der Einziehung der Miete, der Instandhaltung und Reparaturen, des Auszugs und der Zwangsräumung der Mieter.

Vorteile

Freiheit von täglichen Kopfschmerzen: Sie müssen sich nicht um zwei Uhr morgens mit Anrufen herumschlagen, dass der Nachbar zu laut Musik spielt. Sie sind nur für das Nötigste zuständig, aber die Entscheidungen, für die Sie verantwortlich sind, sind in der Regel die wichtigsten, wie z. B. das OK für die Zwangsräumung eines Mieters.

Nachteile

Kostspielig: Hausverwaltungen kosten Zehntausende von Dollar pro Jahr. Je mehr Mieteinheiten Sie besitzen, desto teurer wird es.
Missmanagement kann Ihr Geschäft zerstören: Sie legen Ihr Unternehmen und damit Ihren Lebensunterhalt in die Hände eines anderen. Es wird sehr schwer sein, jemanden zu finden, dem Ihr Erfolg und Misserfolg genauso am Herzen liegt wie Ihnen. Sie müssen sicherstellen, dass Sie alle potenziellen Verwalter gründlich prüfen und eine klare Ausstiegsstrategie haben, wenn die Dinge schlecht laufen.

Am besten für

Vermieter, die weit von ihren Mietobjekten entfernt wohnen.
Vermieter mit einer großen Anzahl von Mietobjekten.
Immobilieninvestoren mit diversifizierten Investitionen.

Alai