Obwohl die Zonierung an sich wie ein einfaches Immobilienthema erscheint, gibt es viele verschiedene Arten der Zonierung. Die wichtigsten Arten sind:
- Spot Zoning
- Contract Zoning
- Down Zoning
- Esthetic Zoning
- Subdivision
- Buffer Zoning
Was ist Spot Zoning?
Eine punktuelle Zonierung liegt vor, wenn ein kleines Gebiet oder ein Abschnitt in einer bestehenden Nachbarschaft herausgegriffen und in eine andere Zone als die benachbarten Grundstücke eingeordnet wird. So kann beispielsweise ein Park oder eine Schule in einem reinen Wohngebiet zulässig sein, wenn sie für die Anwohner einen nützlichen Zweck erfüllen. In einigen Gegenden des Landes haben die Gerichte Spot Zoning für rechtswidrig erklärt, weil es mit dem bestehenden Flächennutzungsplan oder einem allgemeinen Flächennutzungsplan für die Gemeinde nicht vereinbar ist. Ob die Ausnahmeregelung vernünftig und sachlich gerechtfertigt ist, hängt häufig vom öffentlichen Interesse, den Auswirkungen der punktuellen Zonierung auf die derzeitige Nutzung benachbarter Grundstücke und den durch die Zonierung verursachten Auswirkungen ab.
Was ist eine vertragliche Zonierung?
In einigen Gemeinden ist eine vertragliche Zonierung zulässig, die es einem Grundstückseigentümer ermöglicht, eine schriftliche Vereinbarung mit der örtlichen Regierung über die Umzonung bestimmter Grundstücke zu treffen, sofern der Eigentümer die von der Stadt für diese Parzellen festgelegten Beschränkungen oder Auflagen akzeptiert. Die Bedingungen werden nicht notwendigerweise auf andere, ähnlich eingeteilte Parzellen angewandt.
Was ist Down Zoning?
Down Zoning ist die Umzonung eines Geländestücks für eine weniger dichte Nutzung. Beispiele für Down Zoning sind das Verbot von Hochhauswohnungen und die Zulassung von niedrigen Wohnungen oder Einfamilienhäusern. Ein anderes Beispiel ist das Verbot der industriellen Nutzung und die Zulassung von Einzelhandelsnutzungen. Die Abwärtszonierung ist eines der beliebtesten Instrumente, um die Entwicklung zu begrenzen und die Zersiedelung der Vorstädte einzudämmen.
Was ist ästhetische Zonierung?
Eine der sich am schnellsten ausbreitenden Formen der Zonierung ist die Einführung ästhetischer Zonierungsvorschriften durch einige Gemeinden. Diese Verordnungen beschreiben, was für einen Grundstückseigentümer in Bezug auf Landschaftsgestaltung, Farbschemata, Briefkästen, Zäune, Sonnenkollektoren, Terrassen, Satellitenschüsseln, Materialarten, Dachformen usw. zulässig ist und was nicht. Ästhetische Bauvorschriften können verlangen, dass Baupläne vor Baubeginn vorgelegt und von einem architektonischen Prüfungsausschuss genehmigt werden.
Was ist eine Unterteilung?
Eine Unterteilung ist genau das, was der Name schon sagt: Es handelt sich um die Aufteilung eines einzelnen Grundstücks in kleinere, getrennte Teile oder Parzellen, in der Regel, um es als geteiltes Grundstück zu verkaufen oder um eine künftige Bebauung zu ermöglichen. In der Regel ist die geplante Aufteilung mit einer Reihe von Veranstaltungen verbunden, zu denen eine öffentliche Bekanntmachung und Anhörungen vor den Anwohnern und Regierungsvertretern gehören, bevor die Genehmigung erteilt wird.
Was ist eine Pufferzone?
Bei einer Pufferzone wird ein Streifen Land für die Anlage eines Parks, einer kleinen Driving Range oder von Gras und Bäumen belassen, um ein reines Einfamilienhausgebiet von einem Wohnkomplex zu trennen. Diese Praxis wird immer häufiger von lokalen Behörden und Bauträgern angewandt.
Brauche ich einen Anwalt für Immobilienrecht?
Probleme mit der Zoneneinteilung können kompliziert sein und zu Streitigkeiten mit vielen verschiedenen Behörden und Nachbarn führen. Wir empfehlen Ihnen, sich für weitere Informationen an einen Anwalt für Immobilienrecht zu wenden.