Alai

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„Was meinen Sie damit, dass es mich $ 12.000 kosten wird, die Risse in der Ziegelverkleidung meines Hauses zu reparieren!“

Es gibt ein wachsendes Dilemma in Wohnhäusern in den Vereinigten Staaten, was Risse in der Ziegelverkleidung betrifft. Hausinspektoren und Hauskäufer entdecken diese Risse im Ziegelmauerwerk beim Verkauf von Häusern. Jeder bekommt heutzutage eine Hausinspektion, und alle Hausinspektoren haben Angst vor den Rissen in der Verblendung, weil sie um ihre berufliche Haftung fürchten, wenn sie um eine Erklärung für deren Ursache und Bedeutung gebeten werden. Daher empfehlen sie in der Regel, dass ein professioneller Bauunternehmer oder Ingenieur hinzugezogen wird, um die Risse nach der Hausinspektion genau zu untersuchen. Ingenieure, die oft mehr als $ 150,00/Std. mit Mindestgebühren von $ 300,00 oder mehr verlangen, werden von den Käufern oder Verkäufern oft als zu teuer angesehen, so dass die Makler in neun von zehn Fällen (9,9) einen Fundamentunternehmer für eine kostenlose Bewertung hinzuziehen. Wenn man darüber nachdenkt, ist das so, als ob man den Fuchs bittet, den Hühnerstall zu bewachen, denn in den meisten Fällen empfehlen die Bauunternehmer eine Unterfangung des Fundaments, um das Fundament entweder zu stabilisieren oder neu zu nivellieren. Das ist ihre Aufgabe. Nur so können sie ihren Lebensunterhalt bestreiten. Sie bezeichnen Risse in der Verblendung als „Fundamentversagen“ und garantieren, dass sie das Fundament im Bereich der Risse in der Verblendung für die gesamte Lebensdauer des Hauses stabilisieren können. Das ist ziemlich beeindruckend.

Sind Risse in der Verblendung ein Anzeichen für ernsthafte Probleme mit dem Fundament?

Was diese Bauunternehmer und die meisten anderen Menschen nicht verstehen, ist, dass nicht alle Risse in der Verblendung mit der Setzung des Fundaments oder der unterschiedlichen Ausdehnung zusammenhängen, wie die Bauunternehmer behaupten. Die unterschiedliche Ausdehnung von Ziegeln verursacht viele Risse in der Verblendung, und diese werden von den Fundamentreparaturunternehmen mit allen anderen Arten/Ursachen von Rissen in der Verblendung als „Setzungsrisse“ in einen Topf geworfen. Daher behaupten diese Fundamentreparaturunternehmen und einige Ingenieure, dass Risse in der Verblendung ein Versagen des Fundaments darstellen. Das erschreckt Hauskäufer zu Tode. Typische Kosten für Fundamentreparaturen beginnen immer bei $ 5.000,00 und können bis zu $ 30 bis $ 60.000 betragen – oder mehr! Die Verkäufer werden immer dazu gedrängt, dies zu bezahlen, und oft tun sie es auch, vor allem, wenn sie verzweifelt versuchen, ihr Haus zu verkaufen.

Die meisten Leute wissen nicht, dass es nur eine sehr geringe Setzung des Fundaments braucht, um das Ziegelfurnier zu brechen, weil das Furnier ein starres, sprödes Material ist. Es kann sich einfach nicht nennenswert dehnen, ohne zu reißen, um Spannungen und Belastungen abzubauen. Hauskäufer sind entsetzt über Risse in der Verblendung, weil sie die Verblendung als primäres Strukturelement des Hauses betrachten. Sie wissen: „Das Ziegelfurnier verleiht dem Haus ein kühnes, schlossartiges, kraftvolles Aussehen.“ Den Käufern wird von den Auftragnehmern für die Fundamentreparatur nicht gesagt, dass es sich lediglich um eine Verkleidung oder eine Wetterbarriere handelt, die sich nicht von Vinyl-, Holz- oder Stuckverkleidungen unterscheidet.

Das Bemerkenswerteste und Beunruhigendste ist, dass in den meisten Fällen, wenn Fundamentreparaturen durchgeführt werden, keine Risse in den Innenräumen – überwiegend gestrichene Trockenbauwände – auftreten, die den Rissen in der Ziegelverkleidung direkt gegenüberliegen. Dies deutet darauf hin, dass, falls die Risse in der Ziegelverkleidung tatsächlich auf Setzungsunterschiede zurückzuführen sind, die Setzungsunterschiede so gering waren, dass sie keine Risse in der Innenverkleidung verursacht haben. Und das bringt einen sehr wichtigen Punkt zur Sprache: Wenn das Haus eine Vinylverkleidung oder eine Holzverkleidung oder ein WDVS hätte, dann gäbe es keine Risse, die eine kostenlose strukturelle Bewertung erfordern würden, wenn es keine Risse in der Trockenbauwand gegenüber den Rissen in der Ziegelverkleidung gibt. Im Ernst: Meistens gibt es keine Risse in der Trockenbauwand, so dass die Hausinspektoren keine ungewöhnlichen Bewegungen des Fundaments feststellen. Das passiert nur bei Häusern mit Ziegelverblendung.

Vertrauen Sie mir, ich mache das schon lange – es ist wahrscheinlich nicht das, was Sie denken

Ich inspiziere seit 31 Jahren Wohngebäude, und die Hälfte dieser Zeit habe ich Bodenmessungen mit einem Manometer durchgeführt. Ich habe noch nie ein Haus inspiziert, das weniger als einen Zentimeter Höhenunterschied über die gesamte Grundfläche aufwies. Und diese Häuser mit den geringsten Höhenunterschieden sind in der Regel (Trockenbau-)Häuser ohne Risse. Ich schaue mir normalerweise keine neuen Häuser an, aber ich vermute, dass sie mit viel engeren Toleranzen als einem Zoll über die Grundfläche gebaut werden können. Daher können die unterschiedlichen Setzungen, die bei vielen Häusern nach dem Bau auftreten (und wir haben viele gesehen), während ihrer Lebensdauer groß genug sein, um die Ziegelverkleidung zu beeinträchtigen (zu rissig zu machen), nicht aber die ebenfalls etwas spröde Innenverkleidung aus Trockenbau. Diese geringfügigen Setzungen beeinträchtigen definitiv nicht die Holzrahmenkonstruktion (eine flexible Kombination aus Ständern, Balken, Sparren, Ummantelung und Nägeln/Schrauben), und sie beeinträchtigen oft auch nicht die Fundamentstruktur. Daraus ergibt sich die mögliche Theorie, dass die Risse in den Ziegeln durch eine Drehung der Fundamente oder durch Setzungen nur unterhalb der Außenkante der durchgehenden Außenwandfundamente verursacht werden, da die Ziegel außerhalb der Grundmauern liegen – in der Regel nur wenige Zentimeter von der Außenkante der Fundamente entfernt. Wie bereits erwähnt, ist Ziegelverblendung sehr spröde. Eine leichte Setzung unterhalb der Außenkante des Fundaments, die sich nicht auf die Grundmauern oder den Holzrahmenaufbau auswirkt, kann also Risse in der Ziegelverkleidung verursachen, nicht aber Risse in der Trockenbauwand. Das Fehlen von Rissen in der Trockenbauwand ist wichtiger als die Bewertung von Rissen in der Verblendung.

Lassen Sie uns bitte das Elend beenden

Ich wünschte, die Ingenieurgemeinschaft würde dazu beitragen, dieser brutalen Bestrafung des Hausverkäufers ein Ende zu setzen – jemand, der normalerweise zehn oder mehr Jahre in dem Haus mit den Rissen in der Verblendung gelebt hat. Es ist wirklich ein Hohn, dass die Immobilienmakler die Verkäufer unter Druck setzen, damit sie die Baufirmen für etwas bezahlen, das in den meisten Fällen absolut unbedeutend ist. Vor allem dann, wenn die Risse in der Verblendung durch eine andere Ursache als eine unterschiedliche Setzung des Fundaments verursacht wurden. Und ob Sie es glauben oder nicht, das ist ziemlich oft der Fall.

Am Anfang unserer Karriere waren wir von Rissen in der Verblendung zu Tode erschrocken. Genau wie die Hausinspektoren von heute. Heute sehen wir, dass sie bei fast jedem Backsteinhaus vorkommen. Dies ist in erster Linie auf die fehlende Verwendung von Dehnungsfugen beim Bau von Wohnhäusern mit Ziegelverblendung zurückzuführen und auf die, wie sich herausgestellt hat, sehr geringen Setzungen des Fundaments, die bei fast allen Häusern im Laufe ihrer Lebensdauer auftreten. Wenn man die anderen häufigen Ursachen für Risse in der Verblendung hinzunimmt, wird klar, warum in der Immobilienbranche so viele Fundamentreparaturen durchgeführt werden, um Risse in der Verblendung zu beseitigen. Es ist normalerweise lächerlich.