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• Was ist ein Leerverkauf?

• Zeitplan für den Leerverkaufsprozess

• Leerverkaufsprozess für Käufer

• Leerverkaufsprozess für Verkäufer

Der Leerverkaufsprozess ist für Hausbesitzer, die finanziell nicht so gut dastehen, zur gängigen Praxis geworden, und das aus gutem Grund: Es ist ein Anzeichen für die drohende Unfähigkeit eines Kreditnehmers, seine Hypothek zu tilgen. Entgegen der landläufigen Meinung sind Leerverkäufe jedoch alles andere als schlecht; sie sind lediglich mit einer unglücklichen Situation verbunden. Man könnte sogar argumentieren, dass Leerverkäufe für alle Beteiligten von Vorteil sind. Das Leerverkaufsverfahren ist schließlich speziell dafür gedacht, Hausbesitzern zu helfen, wenn sie es am meisten brauchen.

Natürlich ist kein Hausbesitzer glücklich, wenn er sich in der Lage befindet, einen Leerverkauf durchzuführen, aber die Tatsache bleibt: Leerverkäufe haben sich für alle Beteiligten als vorteilhaft erwiesen. Die Hausbesitzer müssen nicht mehr die drohende Zwangsvollstreckung fürchten, die Banken können sich einen Teil des Geldes zurückholen, das ihnen ursprünglich bei der Unterzeichnung des Hypothekenvertrags versprochen wurde, und die Chancen stehen gut, dass der Endkäufer ein gutes Geschäft abschließt. Und siehe da, der Leerverkauf ist ein wahrer Segen, und die folgenden Ausführungen sollen verdeutlichen, warum.

Was ist ein Leerverkauf?

Ein Leerverkauf ist eine Redewendung, die verwendet wird, um den Prozess zu beschreiben, bei dem ein Hausbesitzer seine Immobilie für weniger verkauft, als er für die ausstehende Hypothek schuldet. Wenn klar wird, dass der Kreditnehmer nicht in der Lage sein wird, seine Hypothekenverpflichtungen zu erfüllen, kann der ursprüngliche Kreditgeber ihm erlauben, einen Leerverkauf durchzuführen. Auf diese Weise hat der Kreditgeber die Möglichkeit, etwaige Verluste aus dem Zahlungsverzug auszugleichen, und der Hausbesitzer kann eine Zwangsvollstreckung (oder einen anderen Makel in seiner Kreditauskunft) vermeiden. Ein Leerverkauf ist zwar weder für die Bank noch für den Hausbesitzer das ideale Szenario, aber er ist für alle Beteiligten eindeutig besser als die Alternativen.

Den Zeitplan des Leerverkaufsprozesses verstehen

Der Zeitplan des Leerverkaufsprozesses hängt von vielen bürokratischen Hindernissen ab und ist daher nur schwer mit Sicherheit zu bestimmen. Es gibt einfach zu viele bewegliche Teile und Entscheidungen, als dass man genau abschätzen könnte, wie lange ein bestimmter Leerverkauf dauern wird. Es gibt zahlreiche Gründe dafür, dass sich der Prozess des Leerverkaufs noch weiter in die Länge ziehen kann.

Ein Leerverkauf wird höchstwahrscheinlich aus einem einfachen Grund länger dauern als ein herkömmlicher Verkauf: Kommunikation. Bei fast jedem Schritt im Leerverkaufsprozess muss der Hausbesitzer auf der einen oder anderen Ebene mit der Bank kommunizieren. Es gibt also viel Hin und Her und noch mehr Warten auf die Lösung der Probleme. Es kann bis zu vier Monate dauern, bis der ursprüngliche Kreditgeber einen Leerverkauf überhaupt genehmigt.

Sie sehen, Banken werden nur Kreditnehmern erlauben, einen Leerverkauf als letzten Ausweg durchzuführen, so dass sie gehen, um Due-Diligence-Prüfung Geist und sehen, dass ein Leerverkauf die einzige logische Wahl zu gehen ist. Die Kreditgeber haben kein Problem damit, sich Zeit zu nehmen, um sicherzustellen, dass sie die richtige Entscheidung treffen, denn es steht viel Geld auf dem Spiel. Erst wenn sie sicher sind, dass ein Leerverkauf in ihrem Interesse ist, werden sie den Prozess vorantreiben. Leider kann das für die Verkäufer Monate dauern – und das ist erst der Anfang.

Wenn ein Hausbesitzer grünes Licht erhält, wird von ihm erwartet, dass er sein Haus selbst verkauft. Bei der heutigen Knappheit der Bestände kann man davon ausgehen, dass die Häuser schneller verkauft werden als in der jüngeren Geschichte, aber ich schweife ab. Der Immobilienmarkt hält sich nicht gerade an irgendwelche Regeln. Zu Beginn dieses Jahres waren die Häuser laut RedFin durchschnittlich 53 Tage auf dem Markt. Natürlich könnten sie schnell verkauft werden, aber vielleicht auch nicht. Und denken Sie daran, dass die Zeit, die für den tatsächlichen Verkauf des Hauses benötigt wird, zu der Zeit hinzukommt, die für das Einholen der Genehmigung der Bank aufgewendet wurde. Im günstigsten Fall rechnet der durchschnittliche Hausbesitzer bereits mit drei bis vier Monaten.

Nach Erhalt eines Angebots muss der Hausbesitzer dieses von seinem Kreditgeber genehmigen lassen, bevor er weiter vorgehen kann, was den Prozess des Leerverkaufs noch weiter in die Länge zieht. Wenn sie Glück haben, akzeptieren die Banken einfach die Bedingungen des Angebots. Es besteht jedoch die Möglichkeit, dass weitere Verhandlungen erforderlich sind, was den Prozess weiter in die Länge zieht.

Der Leerverkaufsprozess für Käufer

Der Leerverkaufsprozess ist zweifellos für Käufer einfacher als für Verkäufer. Allerdings ist der Kauf eines Leerverkaufs mit einem wichtigen Vorbehalt verbunden: Sie verhandeln nicht allein mit dem Hausbesitzer, sondern mit dem Hausbesitzer und seinem Kreditgeber. Jedes Angebot, das bei einem Leerverkauf abgegeben wird, muss vom jeweiligen Kreditgeber genehmigt werden, was die Verhandlungen etwas länger und schwieriger machen kann.

Tipps für den Kauf einer Leerverkaufsimmobilie

Tipps für den Kauf einer Leerverkaufsimmobilie können von völlig nutzlos bis unschätzbar sein. Das heißt, es gibt eine Menge von Informationen gibt, die Sie brauchen, um durch sich selbst, um zu beurteilen, ob es wert ist, die für Ihre eigenen Short-Sale-Strategie angewendet werden. Es gibt jedoch einige allgemein anerkannte Tipps, die von niemandem diskreditiert werden, darunter nicht zuletzt die folgenden:

• Geduldig sein: Diejenigen, die den Zeitplan des Leerverkaufsprozesses bereits kennen, sind sich mehr als bewusst, wie lange er dauert. Doch wie ich bereits angedeutet habe, kann der Zeitplan für einen Leerverkauf langwierig sein. Käufer sollten sich daher in höchstem Maße in Geduld üben. Der Kauf eines Leerverkaufs kann lange dauern, aber der Preisnachlass könnte das Warten sehr wohl wert sein.

• Don’t Submit A Lowball Offer: Obwohl Leerverkäufe oft mit einem Preisnachlass angeboten werden, ist jetzt nicht der richtige Zeitpunkt, um ein objektiv niedriges Angebot abzugeben. Deidre Woollard von Millionacres betont, dass es sich für einen Investor möglicherweise nicht einmal lohnt, ein Angebot unter dem lokalen Marktwert abzugeben, da „die meisten Banken ein sehr niedriges Angebot ablehnen werden, wenn sich die Immobilie in einem relativ aktiven Markt befindet“. Denken Sie daran, dass Ihr Angebot von der Bank genehmigt werden muss, damit es akzeptiert wird, und man kann davon ausgehen, dass die Bank nichts akzeptieren wird, was unter dem Wert liegt, den sie glaubt, für die Immobilie erzielen zu können. Hinzu kommt, dass es auf dem heutigen Markt wahrscheinlich mehrere Angebote für jeden Leerverkauf gibt. Wenn Sie ein niedriges Angebot abgeben, landet es eher im Mülleimer als ganz oben auf dem Stapel. Jeder, der ein höheres Angebot abgibt, ist Ihnen gegenüber automatisch im Vorteil.

• Bargeld verwenden: Im Gegensatz zu einem herkömmlichen Verkauf ist Bargeld für Verkäufer immer attraktiver als ein herkömmlicher Kredit. Wenn Sie Bargeld auftreiben können, ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass der Verkäufer Ihr Angebot gegenüber anderen Angeboten vorzieht, die kein Bargeld enthalten. Was vielleicht noch wichtiger ist: Bei Bargeschäften ist es viel unwahrscheinlicher, dass sie in letzter Minute platzen.

• Dokumentieren Sie alles: Es ist absolut unerlässlich, dass potenzielle Käufer alles dokumentieren, was sie während des Leerverkaufsprozesses tun können. Alles in Ordnung zu halten, von den Dokumenten bis hin zu den Besprechungen, wird dazu beitragen, einen ohnehin schon komplizierten Prozess zu erleichtern. „Es kann sein, dass Sie an mehrere Personen weitergereicht werden, daher ist es wichtig, detaillierte Aufzeichnungen darüber zu führen, mit wem Sie gesprochen haben und was gesagt wurde“, so Woollard. Es ist also in Ihrem besten Interesse, zu verhindern, dass etwas „in der Übersetzung verloren geht“ oder einfach nur verloren geht.

Der Leerverkaufsprozess für Verkäufer

Der Leerverkaufsprozess für Verkäufer kann in fünf einfache Schritte unterteilt werden:

1. Identifizieren Sie die aktuelle Situation

2. Demonstrieren Sie eine nachweisbare finanzielle Notlage

3. Nehmen Sie die Dienste eines qualifizierten Maklers in Anspruch

4. Sammeln Sie die entsprechenden Dokumente

5. Verfahren zum Verkauf des Hauses

Der Leerverkaufsprozess für Verkäufer beginnt, wenn sie offiziell darauf aufmerksam gemacht werden, dass ihnen die Mittel zur Deckung ihrer festgelegten Hypothekenverpflichtungen fehlen. Mit anderen Worten: Die drohende Unfähigkeit eines Hauseigentümers, seine Tilgungs- und Zinszahlungen jeden Monat in voller Höhe zu leisten, ist ein verräterisches Zeichen dafür, dass ein Leerverkauf in Frage kommt. Es sei jedoch darauf hingewiesen, dass Leerverkäufe das direkte Ergebnis zunehmender Notlagen sind und nicht die Folge von Zahlungsausfällen. Das ist ein wichtiger Unterschied, denn Leerverkäufe sind freiwillig; der Hausbesitzer beantragt einen Leerverkauf, wenn die Belastung durch die Rückzahlung seiner Hypothek zu groß wird. Diejenigen Hausbesitzer, die ihre Zahlungen tatsächlich nicht leisten, werden einer Zwangsvollstreckung unterworfen – ein ganz anderes Verfahren.

Es stimmt, was man sagt: Der erste Schritt ist das Eingeständnis, dass es ein Problem gibt, und Leerverkäufe sind da keine Ausnahme. Hauseigentümer, die Schwierigkeiten haben, ihre Hypothekenzahlungen zu leisten, müssen dies zugeben, wenn sie für einen Leerverkauf in Frage kommen sollen. Es geht jedoch nicht nur darum, dies zuzugeben, sondern sie müssen ihre Schwierigkeiten auch nachweisen. Hier kommt der zweite Schritt ins Spiel: der Nachweis gegenüber dem Kreditgeber, dass die Zahlungen nicht mehr zu leisten sind.

Um für einen Leerverkauf in Frage zu kommen, müssen Hausbesitzer ihren Kreditgebern zweifelsfrei beweisen, dass sie die Zahlungen nicht mehr in der derzeitigen Höhe leisten können. Besser noch, sie müssen die entsprechenden finanziellen Unterlagen vorlegen, aus denen hervorgeht, dass sie nicht in der Lage sind, ihre derzeitigen Raten weiter zu zahlen. Es ist Sache des Kreditnehmers, seinem Kreditgeber zu beweisen, dass er die Zahlungen nicht aufrechterhalten kann.

Es sollte sich von selbst verstehen, dass die Kreditgeber von der Idee, einen Leerverkauf durchzuführen, nicht gerade begeistert sind, was die Frage aufwirft: Warum sollten Kreditgeber den Leerverkauf überhaupt in Erwägung ziehen? Warum sind sie bereit, Hauseigentümern zu erlauben, ihre Häuser für weniger zu verkaufen, als sie für die Hypothek schulden? Die Antwort ist einfach: Es ist besser, durch einen Leerverkauf zumindest einen Teil des Geldes zurückzubekommen, als zu riskieren, dass der Hausbesitzer in eine Zwangsvollstreckung gerät.

Wenn der Kreditgeber überzeugt ist, dass der Hausbesitzer seine Zahlungen nicht mehr leisten kann, kann er einen Leerverkauf genehmigen. Wenn ein Leerverkauf genehmigt wird, sollten Hausbesitzer in Erwägung ziehen, einen auf Leerverkaufstransaktionen spezialisierten Makler zu beauftragen, da dieser weiß, wie man den Prozess reibungslos und effizient durchführt. Wenn der Makler seine Arbeit gut gemacht hat, sollten auch die Angebote eintrudeln. Leerverkäufe sind jedoch alles andere als traditionell. Wenn Hauseigentümer ein Angebot erhalten, müssen sie es zusammen mit bestimmten Dokumenten beim Kreditgeber einreichen, um eine Genehmigung zu erhalten. „Jeder Kreditgeber hat spezifische Anforderungen an die Dokumente für den Leerverkaufsprozess, sobald Sie ein Angebot haben, und Ihr Makler wird Ihnen den Prozess mitteilen“, so SF Gate.

Wenn der Kreditgeber den Antrag akzeptiert, kann der Hausbesitzer wie bei einem herkömmlichen Verkauf vorgehen; wenn nicht, sind möglicherweise weitere Verhandlungen erforderlich. In jedem Fall muss der Hausbesitzer mit dem Kreditgeber zusammenarbeiten, um ein bestimmtes Angebot zu erhalten.

Ist ein Makler für einen Leerverkauf notwendig?

Ich möchte es ganz klar sagen: Ein Makler ist nicht notwendig, um ein Haus über einen Leerverkauf zu verkaufen. Es ist durchaus möglich, einen Leerverkauf durchzuführen, ohne die Dienste eines professionellen Maklers in Anspruch zu nehmen, aber ich schweife ab. Nur weil Sie es können, heißt das noch lange nicht, dass Sie es auch tun sollten. Vielleicht ist es sogar noch wichtiger, dass der Kreditgeber die Unterstützung eines Immobilienmaklers zu schätzen weiß. Abgesehen davon kann ein Makler sicherlich dazu beitragen, das Haus schneller und für mehr Geld zu verkaufen. Ein wirklich guter Makler, der sich mit Leerverkäufen auskennt, kann seine Kosten leicht durch einen höheren Verkaufspreis ausgleichen.

Leerverkäufe vs. Zwangsvollstreckungen

Weder Leerverkäufe noch Zwangsvollstreckungen sind ideale Situationen, in die sich Hausbesitzer begeben möchten. Diese beiden Verfahren bieten sich in der Regel für notleidende Hausbesitzer an (d. h. für diejenigen, die mit ihren Zahlungen in Verzug geraten sind oder bei denen die Gefahr besteht, dass sie dies tun). Unabhängig davon, welchen Weg der Hausbesitzer wählt, wird er gezwungen sein, das Haus zu verlassen. Die Dauer des Auszugs und die Folgen, die er nach sich zieht, sind jedoch bei jedem Szenario unterschiedlich.

Leerverkäufe sind ein Versuch der in Not geratenen Hausbesitzer, eine schlechte Situation zu überwinden. Wenn der Kreditgeber es zulässt, versucht der Verkäufer, einen Leerverkauf durchzuführen, um so viel wie möglich von dem Geld zurückzubekommen, das er der Bank schuldet. Bei einem Leerverkauf verkauft der Eigentümer das Haus, aber das gesamte Geld geht an die Bank; diese Zahlung reicht in der Regel aus, um den Hausbesitzer vor einer Zwangsversteigerung zu bewahren.

Vollstreckungen sind in der Regel die letzten Möglichkeiten, die von den Kreditgebern genutzt werden. Wenn ein Leerverkauf nicht möglich ist, beschlagnahmt der Kreditgeber das Haus einfach, wenn der Kreditnehmer seine Zahlungen nicht leistet. Da das Geld nicht zurückgezahlt wurde, drohen dem Kreditnehmer noch schlimmere Konsequenzen.

Diejenigen, die einen Leerverkauf durchlaufen mussten, dürfen in der Regel sofort ein anderes Haus kaufen, mit einigen Ausnahmen. Diejenigen, die eine Zwangsvollstreckung erlebt haben, werden jedoch viel härter bestraft. Zwangsvollstreckungen wirken sich negativ auf die Kreditauskunft aus und können dazu führen, dass man mindestens fünf Jahre lang kein Haus kaufen kann.

Alternativen zum Leerverkaufsprozess

Beide, Leerverkauf und Zwangsvollstreckung, sind das Letzte, worüber sich Hausbesitzer Gedanken machen sollten. Weder der Leerverkauf noch die Zwangsvollstreckung sind gute Nachrichten für einen Kreditnehmer; beide führen zum Verlust des Hauses mit den entsprechenden Folgen. Das heißt, es kann Short-Sale-Alternativen für Haus-und Wohnungseigentümer zu prüfen, bevor sie gehen einen Weg, den sie zurückkehren können aus.

Anstatt zu resignieren, um den Short-Sale-Prozess, Haus-und Wohnungseigentümer sollten mit ihren Kreditgeber zu sehen, ob es Alternativen zu prüfen. Je nach Situation kann der Hausbesitzer in der Lage sein, seinen Zahlungsplan zu überarbeiten oder sein Darlehen zu ändern. In den meisten Fällen sind die Kreditgeber bestrebt, mit zahlungsunfähigen Kreditnehmern zusammenzuarbeiten, um die Wahrscheinlichkeit einer Zahlungsunfähigkeit zu verringern.

Zusammenfassung

Der Leerverkaufsprozess wird von Außenstehenden und sogar von Personen, die der Branche näher stehen, missverstanden. Wer jedoch nicht weiß, wie der Leerverkaufsprozess abläuft, erweist sich selbst einen Bärendienst. Zumindest sind diejenigen, die wissen, wie der Prozess abläuft, in der besten Position, um davon zu profitieren.

Haben Sie sich jemals gefragt, wie der Leerverkaufsprozess funktioniert? Haben Sie sich schon einmal gefragt, wie es ist, ein Haus aus einem Leerverkauf zu kaufen? Bitte lassen Sie uns in den Kommentaren wissen, wie Ihnen dieser Leitfaden geholfen hat, oder ob wir etwas ausgelassen haben, das Ihnen in Zukunft von Nutzen sein könnte.

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