Wenn Sie von dem Konzept des 1031-Tauschs gehört haben, aber nicht genau wissen, was das ist, können Sie sich an uns wenden. Wir haben uns darauf spezialisiert, unseren Kunden bei allen Arten von Tauschgeschäften zu helfen, einschließlich Tauschgeschäften mit Steueraufschub und umgekehrtem Tausch. Auf dieser Seite können Sie herausfinden, ob Sie für einen umgekehrten Tausch in Frage kommen oder nicht. Diese Art des 1031-Tauschs soll es Käufern ermöglichen, jetzt neue Immobilien zu erwerben, während sie Immobilien, die sie verkaufen möchten, bis zu einem späteren Zeitpunkt behalten können, wenn diese möglicherweise mehr wert sind. Wenn Sie glauben, dass ein umgekehrter Tausch das Richtige für Sie sein könnte, rufen Sie uns an.
Der umgekehrte Tausch ist das Gegenteil des verzögerten Tauschs. Während beim Delayed Exchange der Exchangor zuerst Eigentum aufgeben muss, bevor er Eigentum erwirbt, kann er beim Reverse Exchange zuerst Eigentum erwerben und erst danach Eigentum aufgeben. Mit anderen Worten, der umgekehrte Tausch ermöglicht es einem Investor, eine neue Immobilie heute zu erwerben, wenn eine ausgezeichnete Investition verfügbar ist, und eine andere Immobilie später zu verkaufen, wenn ein besserer Preis erzielt werden kann.
Der umgekehrte Tausch erweitert die Möglichkeiten des Investors, von Veränderungen auf dem Markt zu profitieren und seine Investitionsposition zu verbessern.
Wenn Sie sich über den umgekehrten Tausch oder den steuerlich aufgeschobenen Tausch informieren möchten, wenden Sie sich noch heute an einen unserer Experten. Wir möchten Ihnen dabei helfen, dass Ihre 1031-Tausch-Transaktion so reibungslos wie möglich abläuft.
Umgekehrter Tausch
Der umgekehrte Tausch ist in erster Linie mit Blick auf die Revenue Procedure 2000-37 strukturiert. Obwohl Reverse Exchanges schon seit Jahrzehnten vor der Revenue Procedure strukturiert wurden, halten sich viele Investoren nun an die Revenue Procedure, um die Safe-Harbor-Vorteile zu nutzen.
Die Revenue Procedure sieht vor, dass der IRS die Einstufung von Immobilien als „Ersatz“ oder „aufgegeben“ nicht anfechten wird, wenn eine qualifizierte Tauschvereinbarung (QEAA) vorliegt. Die Anforderungen des QEAA sind:
- Die Immobilie wird auf einen Tauschunterkunftstitelinhaber (EAT) übertragen. Equity Advantage gründet den EAT in Form einer LLC. Der Zweck der Übertragung besteht darin, dass der Steuerpflichtige nicht der Eigentümer der Immobilie ist.
- Zum Zeitpunkt der Übertragung an den EAT ist es die Absicht des Steuerpflichtigen, dass die von dem EAT gehaltene Immobilie entweder die Ersatzimmobilie und/oder die aufgegebene Immobilie darstellt.
- Spätestens fünf Werktage nach der Übertragung der Immobilie auf das EAT muss eine schriftliche Vereinbarung über die Unterbringung im qualifizierten Tausch vorliegen.
- Spätestens 45 Tage nach der Übertragung der Ersatztauschimmobilie auf das EAT ist eine Identifizierung der aufgegebenen Immobilie oder Immobilien erforderlich.
- Der kombinierte Zeitraum, in dem die aufgegebenen und die Ersatzimmobilien in der qualifizierten Tauschunterbringungsvereinbarung gehalten werden, darf 180 Tage nicht überschreiten.
Außerdem kann der Exchangor keine bereits im Besitz befindliche Immobilie als Ersatz für die abzugebende Immobilie erhalten.
PRAKTISCHE ERWÄGUNGEN FÜR DEN UMTAUSCH
Zuallererst muss der Exchangor die finanziellen Möglichkeiten haben, die Ersatzimmobilie zu erwerben. Denken Sie daran, dass der Exchangor nicht in den Genuss des Verkaufs-/Tauscherlöses kommt, da die aufgegebene Immobilie noch nicht verkauft worden ist. Der Exchangor muss für den Erwerb auf andere finanzielle Mittel zurückgreifen. Wenn ein Darlehen von einem kommerziellen Kreditgeber benötigt wird, muss dieser bereit sein, dem EAT das Geld zu leihen.
Parking
Parking bezieht sich darauf, dass der EAT das Eigentum an der Immobilie während des Tausches übernimmt und behält. („Warehouse“, „Station“, „Place“ wären ebenfalls treffende Bezeichnungen, aber der IRS verwendet „Park“ als Metapher.) Diese Parktechnik wird angewandt, weil die Revenue Procedure 2000-37 es dem Exchangor untersagt, gleichzeitig Eigentümer der aufgegebenen und der Ersatzimmobilie zu sein.
Es gibt zwei Parkansätze für den Abschluss eines Reverse Exchange: Parken der Ersatzimmobilie und Parken der aufgegebenen Immobilie. Die Entscheidung, welche Immobilie (entweder die Ersatzimmobilie oder die aufgegebene Immobilie) geparkt wird, hängt von einer Reihe von Faktoren ab: der Finanzierungsquelle für den Erwerb, den Pfandrechten auf der aufgegebenen Immobilie und dem Eigenkapital der aufgegebenen Immobilie.
Will der Exchangor die Ersatzimmobilie verbessern, so muss die Ersatzimmobilie geparkt werden. Jegliche Verbesserungen müssen vor dem Erhalt der Ersatzimmobilie durch den Exchangor durchgeführt werden.
Unabhängig davon, welche Immobilie geparkt wird, steht sie dem Exchangor zur Verfügung. Equity Advantage schließt einen Pacht- und Grundstücksverwaltungsvertrag zwischen dem EAT und dem Exchangor ab, so dass der Exchangor vollständigen Zugang zu dem geparkten Grundstück hat.
Parkersatzgrundstück
Beim Ansatz des Parkersatzes gründet Equity Advantage eine neue Einpersonen-GmbH, deren einziges Mitglied Equity Advantage ist und deren einziger Vermögenswert das Ersatzgrundstück ist.
Die neue GmbH dient als EAT. Die LLC leiht sich Geld vom Exchangor (und/oder einem Kreditgeber), um das Eigentum an der Ersatzimmobilie zu erwerben. Die LLC behält das Eigentum an der Ersatzimmobilie, bis ein Käufer für die aufgegebene Immobilie gefunden ist. Der Verkaufserlös geht an Equity Advantage, wenn die aufgegebene Immobilie verkauft wird, genau wie bei einem verzögerten Tausch. Der Verkaufserlös wird dann zur Rückzahlung der von der LLC aufgenommenen Kredite verwendet. Schließlich wird das Eigentum von Equity Advantage an der Ersatzimmobilie auf den Exchangor übertragen, der den Tausch abschließt.
Park Relinquished Property
Beim Park-Relinquish-Ansatz gründet Equity Advantage eine neue LLC mit nur einem Mitglied und nur einem Vermögenswert. Equity Advantage ist das einzige Mitglied der LLC und die aufgegebene Immobilie wird ihr einziger Vermögenswert.
Wenn die LLC die Ersatzimmobilie erwirbt, tauscht sie sie gleichzeitig mit der aufgegebenen Immobilie des Exchangors. Tatsächlich hat die LLC das Ersatzgrundstück auf den Exchangor übertragen und die LLC hat das Eigentum an dem aufgegebenen Grundstück erhalten. Die aufgegebene Immobilie ist Eigentum der LLC, bis ein Käufer gefunden ist. Zum Zeitpunkt des Abschlusses wird das Eigentum an der aufgegebenen Immobilie von der LLC auf den Käufer übertragen, und der Verkaufserlös geht wie bei einem verzögerten Tausch an Equity Advantage. Der Verkaufserlös wird dann zur Tilgung der von der LLC aufgenommenen Kredite verwendet, wodurch der Tausch abgeschlossen wird.
LEITLINIEN FÜR DIE DURCHFÜHRUNG DES REVERSE EXCHANGE
Der Erwerb
- Kontaktieren Sie Equity Advantage
- Informieren Sie Equity Advantage, dass Sie beabsichtigen, an einem Reverse Exchange teilzunehmen.
- Equity Advantage stellt Ihnen Informationen zur Verfügung, um sicherzustellen, dass ein Umtausch für Sie von Vorteil ist.
- Eröffnen Sie ein Konto bei Equity Advantage: Geben Sie Ihre Kontaktinformationen und alle zusätzlichen Informationen über die Immobilie an, die Ihnen zu diesem Zeitpunkt bekannt sind.
- Eröffnen Sie eine Finanzierung für den Erwerb Ihrer Ersatzimmobilie Die Mittel können aus Ihrem Umtausch, aus persönlichen Mitteln oder von einer Bank/einem Kreditgeber stammen. Wenn ein Kreditgeber für die Bereitstellung des Kredits herangezogen wird, stellen Sie sicher, dass der Kreditgeber mit dem Reverse 1031 Exchange-Prozess vertraut ist. (Equity Advantage steht Ihnen zur Verfügung, um Ihren Kreditgeber zu beraten).
- Verhandeln Sie die Kaufbedingungen
- Unterzeichnen Sie einen Kaufvertrag.
- Der Vertrag muss einen Absatz enthalten, der besagt, dass der Kauf einem 1031-Tausch unterliegt und der Verkäufer sich bereit erklärt, beim Tausch mitzuwirken (1031-Tausch-Kooperationsklausel).
- Kontaktieren Sie Ihren Abschlussagenten
- Bereitstellen Sie Kaufinformationen.
- Informieren Sie den Abschlussagenten, dass der Kauf einen 1031-Tausch beinhaltet und dass Equity Advantage ihn in Kürze kontaktieren wird.
- Kontaktieren Sie Equity Advantage
- Equity Advantage sammelt die zusätzlichen Informationen, die für die Strukturierung des Tauschs erforderlich sind: Informationen über die Immobilie, das Abschlussdatum, den Verkaufspreis, die Informationen über den Verkäufer, die Informationen über den Abschlussagenten usw.
- Equity Advantage erstellt die Tauschdokumente und sendet sie an alle entsprechenden Parteien.
- Gesamtfinanzierung bereitstellen
- Der Tauscher arrangiert die gesamte Finanzierung für den Erwerb der Ersatzimmobilie.
- Wenn die EAT das Eigentum an der Ersatzimmobilie halten soll, muss das Darlehen auf den Namen der EAT lauten.
- Teilfinanzierung der EAT für die vom Verkäufer geforderte Anzahlung oder Ernsthaftigkeitsprämie bereitstellen. (Die Finanzierung wird als Darlehen zwischen Ihnen und der EAT behandelt)
- Ein Schuldschein zwischen der EAT und dem Exchangor wird durch eine Treuhandurkunde gesichert.
- Der Abschluss erfolgt
- Beide Parteien (Exchangor und Käufer) unterzeichnen die von Equity Advantage erstellten Austauschdokumente.
- Abhängig von der Finanzierung übernimmt das EAT entweder das Eigentum an der Ersatzimmobilie oder an der aufgegebenen Immobilie (dieser Vorgang wird in der Regel als Parken bezeichnet). Equity Advantage legt gemeinsam mit Ihnen fest, welche Immobilie geparkt werden soll.
Damit ist der Erwerb Ihres Tauschs abgeschlossen. Zu diesem Zeitpunkt hat Equity Advantage entweder Ihre abgetretene Immobilie oder Ihre Ersatzimmobilie geparkt.
Abtretung
- Prüfen Sie das Identifizierungspaket, das Ihnen von Equity Advantage zugesandt wurde
- Equity Advantage erstellt ein Identifizierungspaket und leitet es an Sie weiter, nachdem Sie die Endabrechnungserklärung vom Abschlussagenten erhalten haben.
- Das Paket enthält Folgendes: das Übertragungsdatum der Ersatzimmobilie, die 45-tägige Identifizierungsfrist und die 180-tägige Frist für den Abschluss des Tauschs.
- Das Identifizierungsformular wird zur Verfügung gestellt und muss von Ihnen, dem Exchangor, ausgefüllt und unterzeichnet werden.
- Identifizieren Sie die Immobilie(n), die Sie zu verkaufen beabsichtigen
- Dies muss bis Mitternacht des 45. Tages Ihres Tauschzeitraums erfolgen.
- Senden Sie die ausgefüllte und unterschriebene Kopie per Fax, Post oder E-Mail an Equity Advantage.
- Das Finanzamt gewährt keine Verlängerungen, es sei denn, Sie und/oder die Immobilie sind von einer vom Präsidenten erklärten Katastrophe betroffen.
- Kontaktieren Sie Ihren Abschlussagenten
- Bereitstellen Sie Verkaufsinformationen.
- Informieren Sie den Abschlussagenten, dass der Verkauf einen 1031-Tausch beinhaltet und dass Equity Advantage ihn in Kürze kontaktieren wird.
- Closing Occurs
- Closing of the relinquished property must occur before the 180 day deadline.
- Contact Equity Advantage so proper Exchange Documents are generated.
- The next steps vary depending on if Equity advantage parks the relinquished or replacement property. (Siehe Parken)
EQUITY ADVANTAGE’S COURSE OF ACTION TO COMPLETE THE REVERSE EXCHANGE
Parken
- Die EAT übernimmt das Eigentum an der Ersatz- oder aufgegebenen Immobilie. (Dieser Vorgang wird oft als „Parken“ der Anlageimmobilie bezeichnet. Equity Advantage entscheidet je nach Bankfinanzierung, Tauschanforderungen, dem Eigenkapital der aufgegebenen Immobilie und den Präferenzen des Exchangors, welche Immobilie in das Eigentum von Equity Advantage übergeht.)
- Equity Advantage erstellt einen Miet- und/oder Immobilienverwaltungsvertrag zwischen der EAT und dem Exchangor, damit der Exchangor Zugang zu der geparkten Immobilie hat.
- Die aufgegebene Immobilie wird verkauft und der Verkaufserlös geht an Equity Advantage.
- Equity Advantage zahlt das ursprüngliche Darlehen, das Sie der EAT gewährt haben, zurück.
- Nachdem Equity Advantage das ursprüngliche Darlehen, das Sie der EAT gewährt haben, zurückgezahlt hat, werden etwaige Restmittel von Equity Advantage zur Tilgung der Schulden für die Ersatzimmobilie verwendet.
- Abhängig davon, welche Immobilie Equity Advantage parkt, überträgt Equity Advantage Ihnen das Eigentum an der Ersatzimmobilie entweder durch eine Urkunde oder durch Abtretung der Mitgliedschaft bei der EAT. Wenn Equity Advantage bereits Immobilien mit dem Exchangor getauscht hat, ist der Tausch abgeschlossen, wenn Equity Advantage den ursprünglichen Kredit zurückzahlt.
