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Eine der bedeutenderen Änderungen, die im Januar 2019 für den von der Colorado Commission genehmigten Kauf- und Verkaufsvertrag („CBS“) anstehen, bezieht sich auf Absatz 13 („Transfer of Title“) des Formulars. Viele Jahre lang enthielt Absatz 13 des CBS ein ___________ (Blanko) vor der Beschreibung der Art der Urkunde, die der Verkäufer dem Käufer beim Abschluss aushändigen würde. Bei Wohnimmobilientransaktionen wurde dieses „Blankoformular“ fast immer mit dem Wort „General“ ausgefüllt, ohne dass die Parteien darüber gesprochen oder verhandelt hätten.
Ab dem 1. Januar 2019 wird das neue CBS standardmäßig eine „spezielle“ Gewährleistungsurkunde vorsehen, wenn keine andere Art von Urkunde durch ein unten anzukreuzendes Kästchen angegeben wird. Die anzukreuzenden Kästchen, sofern von den Parteien vereinbart, umfassen: General, Bargain and Sale, Quit Claim, Personal Representative’s Deed oder _______ „Blanko“ (Sonstige).
In Colorado werden nur die allgemeinen, speziellen, Bargain and Sale und Quit Claim als gesetzliche Urkunden anerkannt. Andere Arten von Urkunden, auf die manchmal Bezug genommen wird (persönlicher Vertreter, Begünstigter, Treuhänder, Vormund usw.), sind in der Regel nur eine Kaufvertragsurkunde in Form und Inhalt.
Aufgrund der neuen Änderungen von Paragraph 13 des CBS glaube ich, dass es mehr Diskussionen und Verhandlungen über die Art der Urkunde geben könnte, die letztendlich zwischen Käufer und Verkäufer bei einer Wohntransaktion abgeschlossen wird. Aus diesem Grund hielt ich es für hilfreich, die vier grundlegenden Arten von Eigentumsurkunden in Colorado zu beschreiben und zu erläutern, was jede Art von Urkunde für einen Käufer oder Verkäufer bedeuten kann.
Zunächst ist es wichtig, klar zu verstehen, dass JEDE der Urkundenarten genau den gleichen Anteil an einem Grundstück vom Käufer auf den Verkäufer überträgt. Der Unterschied zwischen den verschiedenen Urkundenarten besteht ausschließlich in den Garantien oder Zusicherungen, die der Verkäufer dem Käufer in Bezug auf die Qualität des Eigentumsrechts gibt. Der Einfachheit halber möchte ich darauf hinweisen, dass ich in diesem Dokument durchgehend die Begriffe „Verkäufer“ und „Käufer“ verwende (und nicht die genaueren Begriffe „Veräußerer“ und „Erwerber“).
General Warranty Deed
Eine allgemeine Gewährleistungsurkunde ist seit vielen Jahren die traditionelle Urkunde, die bei einer Wohntransaktion in Colorado angeboten wird. Sie gilt in der Regel als die „stärkste“ Form der Urkunde, da der Verkäufer dem Käufer bei der Übertragung des Eigentums an einer Immobilie weitreichende Garantien gibt. Vorbehaltlich der in der Urkunde aufgeführten Ausnahmen oder Belastungen garantiert der Verkäufer dem Käufer das Eigentumsrecht an der Immobilie bis hin zum Ursprung der Immobilie. Kurz gesagt: Unabhängig davon, ob eine Belastung des Eigentumsrechts durch den Verkäufer oder einen entfernten Vorbesitzer der Immobilie entstanden ist, garantiert der Verkäufer dem Käufer, dass er ihn gegen jegliche Ansprüche auf dieses Eigentum verteidigen wird. Zeitraum.
Special Warranty Deed
Ab dem 1. Januar 2019 wird eine spezielle Garantieurkunde die neue „Standard“-Urkunde im CBS sein. Sofern keine andere Form der Urkunde angekreuzt ist, ist der Verkäufer vertraglich verpflichtet, dem Käufer bei Vertragsabschluss eine spezielle Gewährleistungsurkunde auszuhändigen. Spezielle Gewährleistungsurkunden sind seit vielen Jahren die übliche Form der Urkunde bei kommerziellen Immobilientransaktionen, aber aus einer Vielzahl von Gründen sind sie bei Transaktionen für Wohnimmobilien in Colorado im Laufe der Jahre sehr selten geworden.
Wenn ein Verkäufer eine spezielle Gewährleistungsurkunde ausstellt, garantiert er dem Käufer das Eigentum an der Immobilie nur gegen alle Belastungen, die WÄHREND des Zeitraums, in dem der Verkäufer Eigentümer der Immobilie war, entstanden sind. Wie bei der allgemeinen Gewährleistungsurkunde wird die Gewährleistung des Verkäufers durch speziell aufgeführte Ausnahmen von der Übereignung eingeschränkt.
Kurz gesagt, der Unterschied zwischen den beiden Formen von „Gewährleistungs“-Urkunden besteht darin, dass der Verkäufer bei einer allgemeinen Gewährleistungsurkunde für alles einsteht, was irgendein Eigentümer der Immobilie jemals getan hat, um das Eigentum zu belasten, während er bei einer besonderen Gewährleistungsurkunde nur für alles einsteht, was der Verkäufer getan hat, um das Eigentum zu belasten.
Bargain and Sale Deed
Eine Bargain and Sale Deed ist in der Regel KEINE Gewährleistungsurkunde (es sei denn, in der Urkunde selbst werden besondere Gewährleistungen übernommen). Daher gibt der Verkäufer in den meisten Fällen keine Garantien hinsichtlich der Qualität des Eigentumsrechts oder des Vorhandenseins von Belastungen/Ausnahmen auf dem Grundstück. Der Verkäufer räumt dem Käufer im Wesentlichen alle Rechte ein, die er gegenwärtig hat und – was wichtig ist – die er in Bezug auf das Eigentum an der Immobilie SPÄTER erwirbt. Kauf- und Verkaufsurkunden sind bei einer typischen Übertragung von Wohnimmobilien unüblich. Oft ist eine Kaufvertragsurkunde die gesetzlich vorgeschriebene Form einer Urkunde, die auch als persönliche Vertreterurkunde, Schatzmeisterurkunde, Treuhandurkunde oder Vormundschaftsurkunde bezeichnet wird. Die Urkunde wird in der Regel von einem dritten Treuhänder oder einem Regierungsbeamten unterzeichnet.
Quit Claim Deed
Eine Quit Claim Deed ist die einfachste Form einer Urkunde, da sie KEINE Gewährleistungsurkunde ist und lediglich die Rechte, die der Verkäufer AKTUELL an der Immobilie hat, auf den Käufer überträgt, ohne zusätzliche Garantien oder Zusicherungen jeglicher Art. Sie überträgt lediglich das Eigentum an der Immobilie, einschließlich aller Mängel oder Belastungen, von einer Partei auf die andere. Quit Claim Deeds werden häufig bei familieninternen Übertragungen verwendet, um jemanden hinzuzufügen oder aus dem Eigentum zu entfernen, oder um eine Immobilie aus dem Besitz einer Einzelperson auf einen neu gegründeten Trust oder eine andere Einrichtung zu übertragen. Das soll nicht heißen, dass ein Quit Claim Deed nicht auch in einem herkömmlichen Verkaufsgeschäft verwendet werden kann, wenn Käufer und Verkäufer dies aus irgendeinem Grund vereinbart haben.
Schlussfolgerung
Colorado REALTORS® müssen sich darüber im Klaren sein, dass die Wahl der Art der Urkunde, die in einem Verkaufsgeschäft verwendet wird, von den Parteien (Käufer & Verkäufer) ausgehandelt werden muss. Wie aus dieser Zusammenfassung hervorgeht, hat die Art der Urkunde, die ein Verkäufer in einem Vertrag akzeptiert und ein Käufer erhält, sehr wichtige rechtliche Konsequenzen. Meiner Meinung nach wurde der Wahl der Urkundenform zu viele Jahre lang zu wenig Aufmerksamkeit geschenkt. Dies gilt insbesondere für Transaktionen mit Wohnimmobilien. Eine Rechtsschutzversicherung kann einen gewissen Schutz gegen mögliche Gewährleistungsrisiken bieten, ist aber keine vollständige Lösung. Wie immer müssen Colorado REALTORS® ihre Kunden daran erinnern, dass sie bei spezifischen Fragen zur Art der Urkunde, die sie bei einer Transaktion abgeben oder erhalten werden, einen geeigneten Rechtsbeistand konsultieren sollten.