Die Refinanzierung Ihrer Hypothek kann verlockend sein, vor allem wenn Sie sich einen niedrigeren Zinssatz sichern können, während die Zinsen historisch niedrig sind. Sie haben die Möglichkeit, Ihre monatlichen Zahlungen zu senken, Ihre Hypothek schneller abzuzahlen und vielleicht sogar einen Teil des Eigenkapitals Ihres Hauses in bar zu erhalten. Aber die Abschlusskosten und Gebühren können schnell die erhofften Einsparungen auffressen und Sie genau dort zurücklassen, wo Sie angefangen haben – oder noch schlimmer.
Es gibt einige Situationen, in denen eine Refinanzierung Ihres Hauskredits durchaus sinnvoll ist. Ein wenig Mathematik kann Ihnen helfen, diese Möglichkeiten zu erkennen.
Kennen Sie Ihren Break-Even-Point
Ein Hilfsmittel zur Beurteilung einer Refinanzierung ist der Break-Even-Point. Mit dieser Analyse können Sie herausfinden, wie lange es dauert, bis sich die Kosten für die Refinanzierung amortisiert haben. Nehmen wir zum Beispiel an, Sie zahlen 2.000 $ an Abschlusskosten und Gebühren für ein neues Darlehen, und Ihre neue Rate wird 100 $ pro Monat weniger betragen als die jetzige. In diesem Szenario dauert es 20 Monate, bis Sie die Gewinnzone erreichen (zur Berechnung nehmen Sie 2.000 $ an Kosten geteilt durch 100 $ an monatlichen Einsparungen). Danach machen Sie jeden Monat 100 Dollar Gewinn.
Um den Break-even-Punkt zu berechnen, teilen Sie Ihre monatlichen Einsparungen durch die für die Refinanzierung erforderlichen Kosten. Eine schriftliche Formel würde wie folgt aussehen: Anzahl der Monate bis zum Erreichen der Gewinnschwelle = Abschlusskosten / Verringerung der monatlichen Zahlungen
Damit eine Refinanzierung Sinn macht, muss die Gewinnschwelle relativ bald erreicht werden. Je kürzer der Zeitraum ist, desto mehr Jahre können Sie von den Vorteilen profitieren, bevor Sie verkaufen oder refinanzieren müssen. Diese Berechnung ist besonders nützlich, wenn Sie einen Umzug planen, da Sie bereits wissen, wann Sie Ihr Haus verkaufen könnten.
Die Abschlusskosten für eine Refinanzierung liegen oft zwischen 3 und 6 % der Darlehenssumme. Denken Sie daran, dass die Kosten und Gebühren von Kreditgeber zu Kreditgeber und sogar von Kredit zu Kredit variieren können. Berücksichtigen Sie dies bei Ihren Berechnungen.
Wechsel zwischen einem ARM und einer Festhypothek?
Ein Wechsel zwischen einer Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) und einer mit festem Zinssatz kann unter Umständen sinnvoll sein. Bei ARM-Hypotheken können die Zinssätze am Ende höher sein als bei Festzinskrediten, auch wenn die ARM-Hypotheken zu Beginn niedriger sind. Diese niedrigen Zinssätze können dazu führen, dass Kreditnehmer später überrascht werden, wenn ihre monatlichen Zahlungen zusammen mit ihren Zinssätzen steigen. Durch die Refinanzierung eines ARM in eine Hypothek mit festem Zinssatz und einer Laufzeit von 15 oder 30 Jahren kann die Ungewissheit über variable Zinssätze beseitigt werden. Ideal ist ein solcher Wechsel, wenn die Zinssätze niedrig sind.
Wenn die Hypothekenzinsen hingegen stark fallen und Sie davon ausgehen, dass sich dies fortsetzt, kann es sinnvoll sein, von einer Festhypothek mit einem hohen Zinssatz zu einem ARM zu wechseln, um von den niedrigeren Zinsen zu profitieren. Eine solche Refinanzierung eignet sich am besten für Hausbesitzer, die höhere monatliche Zahlungen verkraften können, wenn die Zinssätze wieder steigen.
Es ist unmöglich, die Zukunft vorherzusagen, so dass bei der Wahl zwischen einem Festzinskredit und einem ARM immer eine gewisse Unsicherheit besteht. Wenn Sie sich für ein ARM-Darlehen entscheiden, sollten Sie sicher sein, dass Sie sich höhere Raten leisten können, nur für den Fall der Fälle.
Eine kürzere Laufzeit der Hypothek
Durch eine Refinanzierung können Sie Ihr Haus früher abbezahlen und so jahrelange Raten für Ihr Darlehen einsparen. Sie können auch von den niedrigeren Gesamtzinskosten eines Darlehens mit kürzerer Laufzeit profitieren.
Eine Hypothek, die über 30 Jahre läuft, kostet mehr Zinsen als eine, die über 15 Jahre läuft. Ein Beispiel: 200.000 $, die über 30 Jahre zu 4 % aufgenommen werden, kosten 143.739 $ allein an Zinsen. Die gleiche Hypothek über 15 Jahre kostet 66.288 $ an Zinsen. Wenn Sie also die Zinskosten minimieren und schneller schuldenfrei werden wollen, ist eine Refinanzierung mit einer kürzeren Laufzeit sinnvoll. Außerdem sind die Zinssätze für Darlehen mit kürzerer Laufzeit in der Regel niedriger als für langfristige Darlehen.
Einen besseren Zinssatz erhalten
Die Hypothekenzinsen schwanken ständig. Wenn der Zinssatz, für den Sie sich beim Kauf Ihres Hauses qualifiziert haben, deutlich höher ist als das, was Sie heute bekommen könnten, können Sie durch eine Refinanzierung Geld sparen.
Ein besserer Zinssatz ist immer schön, aber stellen Sie sicher, dass Sie nach der Zahlung der Abschlusskosten einen Gewinn erzielen. Dazu gibt es einige Möglichkeiten:
- Durchführen einer Rentabilitätsanalyse, wie oben beschrieben
- Betrachten Sie die Gesamtkosten für das lebenslange Einkommen (siehe unten)
Wann sollten Sie bei einer Refinanzierung vorsichtig sein
In manchen Fällen ist es keine gute Idee, eine Refinanzierung durchzuführen. So kann es vorkommen, dass sich Ihre Gesamtzinskosten erhöhen, auch wenn sich Ihre monatliche Rate verringert. Das gilt vor allem, wenn Ihr neues Darlehen eine längere Laufzeit hat, z. B. wenn Sie von einem 15-jährigen Darlehen zu einer 30-jährigen Hypothek wechseln.
Eine Amortisationstabelle kann Ihnen zeigen, wie dies geschieht. Jedes Mal, wenn Sie eine monatliche Zahlung leisten, fließt ein Teil Ihrer Zahlung in das geliehene Kapital und ein Teil in Ihre Zinskosten. In den ersten Jahren Ihres Kredits fließt der größte Teil jeder Zahlung in die Zinsen und macht kaum eine Delle in der Kreditsumme.
Wenn Sie Ihren alten Kredit beibehalten, fließt mit der Zeit immer mehr von jeder Zahlung in den Abbau der Kreditsumme. Wenn Sie jedoch Ihr altes Darlehen gegen ein neues eintauschen, kehren Sie an den Anfang des Tilgungsprozesses und zu den ersten Zahlungen zurück, die größtenteils Zinskosten sind. Wenn Sie eine Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren hatten und diese nach 10 Jahren in eine andere Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren umfinanzieren, ist das so, als würden Sie die Uhr zurückstellen – Sie werden insgesamt 40 Jahre lang Zahlungen für Ihr Haus leisten.
Betrachten Sie das Gesamtbild, bevor Sie umfinanzieren. Sie zahlen vielleicht ein paar hundert Dollar weniger im Monat, wenn Sie umfinanzieren, aber das kann Sie im Laufe Ihres Lebens Zehntausende von Dollar mehr an Zinsen kosten.