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Es ist üblich, dass Mieter in Massachusetts Monatsverträge mit ihren Vermietern abschließen, anstatt Jahresverträge mit einem festen Enddatum. Monatsmietverträge bieten sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter viel mehr Flexibilität, zumal beide Parteien sie jederzeit mit einer Frist von mindestens 30 Tagen kündigen können. Das Gesetz des Bundesstaates Massachusetts bezeichnet Monatsmieter ausdrücklich als „Mieter nach Belieben“.

Mieter mit mündlichen oder abgelaufenen Mietverträgen sind Monatsmieter

Monatsmietverträge sind eine Art periodischer Mietverträge, die sich am Ende jedes Mietzahlungszeitraums automatisch verlängern. Vermieter und Mieter können in Massachusetts auf vier Arten ein Mietverhältnis von Monat zu Monat begründen:

1. Vermieter und Mieter treffen eine mündliche Vereinbarung über eine Miete von Monat zu Monat.1
2. Vermieter und Mieter unterzeichnen einen schriftlichen Mietvertrag, der ausdrücklich ein Mietverhältnis von Monat zu Monat vorsieht oder der kein Enddatum hat.2
3. Der Mieter zahlt auch nach Ablauf eines befristeten Mietvertrags weiter Miete, und der Vermieter akzeptiert die Miete, wodurch ein Mietverhältnis von Monat zu Monat begründet wird.3
4. Der Vermieter schickt dem Mieter eine gültige Kündigung, die das Mietverhältnis beendet, und erlaubt ihm dann zu bleiben, ohne einen neuen Mietvertrag zu unterzeichnen.4

Monatsmietverträge sind eine Alternative zu befristeten Mietverträgen, die ein bestimmtes Anfangs- und Enddatum haben. Befristete Mietverträge dauern in der Regel ein Jahr und sind nicht so flexibel wie Monatsmietverträge.

Monatsmietverträge können mit einer Kündigungsfrist von mindestens 30 Tagen beendet werden

Sowohl der Vermieter als auch der Mieter können einen Monatsmietvertrag in Massachusetts mit einer schriftlichen Mitteilung beenden. Das staatliche Recht schreibt nicht vor, dass die Kündigung persönlich oder per Einschreiben zugestellt werden muss, so dass E-Mail oder Textnachrichten als Kündigungsmittel akzeptiert werden können. Nach staatlichem Recht muss die Kündigungsfrist dem Zeitraum zwischen den Mietzahlungen oder 30 Tagen entsprechen, je nachdem, welcher Zeitraum länger ist.5 Jede Partei kann jedoch eine kürzere Kündigungsfrist einhalten, wenn dies in einem schriftlichen Mietvertrag festgelegt ist.

Wenn eine ordnungsgemäße Kündigung erfolgt, endet das Mietverhältnis für den folgenden Mietzeitraum an dem Tag, an dem die Miete fällig ist.6 Wenn der Mieter beispielsweise am 18. Juli kündigt, würde das Mietverhältnis am 1. September enden.

Der Bundesstaat erlaubt auch, dass eine Kündigung ein Angebot enthält, ein neues Mietverhältnis zu anderen Bedingungen zu begründen, wie z. B. höhere Mietzahlungen oder eine neue Versorgungspolitik.

Beide Parteien können einen Monat-zu-Monat-Mietvertrag aus beliebigen Gründen beenden

In Massachusetts ist es sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter relativ einfach, ein Monat-zu-Monat-Mietverhältnis zu beenden. Beide Parteien können das Mietverhältnis jederzeit beenden, solange eine ordnungsgemäße Kündigung erfolgt.

Vermieter müssen keinen Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses angeben, solange sie es nicht beenden, um Vergeltungsmaßnahmen gegen den Mieter zu ergreifen oder aus diskriminierenden Gründen aufgrund der Rasse, des Geschlechts oder einer anderen geschützten Klasse gemäß den Gesetzen für angemessenen Wohnraum. So kann ein Vermieter das Mietverhältnis entweder aufgrund des Verhaltens des Mieters beenden oder weil er selbst einziehen möchte.

Wenn ein Vermieter den Mieter wegen Verstoßes gegen die Bedingungen eines Monatsmietvertrags, Nichtzahlung der Miete oder illegalen Verhaltens aus der Wohnung werfen will, muss er das formelle Räumungsverfahren einhalten, das eine schriftliche Benachrichtigung des Mieters mit einer Frist von 14 Tagen beinhaltet. Der Räumungsprozess in Massachusetts ist sehr spezifisch und kann bis zu zwei Jahre dauern. Aus diesem Grund ist es für Vermieter möglicherweise besser, einen Monat-zu-Monat-Mietvertrag mit einer Kündigungsfrist von 30 Tagen zu beenden.

Vermieter können die Miete jederzeit erhöhen (oder andere Vertragsbedingungen ändern)

Solange sie eine Kündigungsfrist von 30 Tagen einhalten, können Vermieter die Miete jederzeit während eines Monat-zu-Monat-Mietvertrags erhöhen. In Massachusetts gibt es keine Beschränkungen für die Höhe der Mieterhöhung, aber der Mieter muss dem neuen Betrag zustimmen. Ist dies nicht der Fall, kann er entweder mit dem Vermieter verhandeln oder selbst eine 30-tägige Kündigungsfrist einhalten.

Dies unterscheidet sich von einem befristeten Mietvertrag, bei dem die Miete bis zum Ende des Mietverhältnisses nicht erhöht werden kann (es sei denn, im schriftlichen Vertrag ist etwas anderes festgelegt).

MGLA Kapitel 183 §3

MGLA Kapitel 183 §4

MGLA Kapitel 186 §3

MGLA Kapitel 186 §11

MGLA Kapitel 186 §12

Means gegen Cotton (1916)