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Der lokale Immobilienmarkt scheint im Aufwind zu sein. Dies ist zwar ein gutes Zeichen für unsere sich erholende Wirtschaft, aber es ist auch ein geeigneter Zeitpunkt für Käufer, sich an einige der Risiken und ihre gesetzlichen Rechte beim Kauf eines Hauses zu erinnern.

Die Maxime „Vorsicht beim Kauf“ (oder caveat emptor) gilt für den Kauf eines Hauses genauso wie für einen Apfel. Wie Michael D. Akerly, et al. (Hrsg.), British Columbia Real Estate Law Guide (North York, Ont.: CCH Canadian Limited, 2010) auf Seite 3525 feststellt:

Mängel werden in zwei Arten unterschieden: verborgene und offensichtliche.

Offensichtliche Mängel sind solche, die durch Inspektion und gewöhnliche Wachsamkeit seitens des Käufers entdeckt werden können. Für sie gilt die allgemeine Regel „caveat emptor“.

Verborgene Mängel sind solche, die durch eine Untersuchung, die ein Käufer vor Vertragsabschluß durchführen kann, nicht aufgedeckt werden können (34 Halsbury’s Laws of England, 3. Aufl., S. 211, s. 353).

Ein Verkäufer ist nicht verpflichtet, einen verborgenen Mangel offenzulegen, weil ein Käufer den Mangel durch eine angemessene Untersuchung der Wohnung hätte entdecken können oder müssen. Wenn zum Beispiel ein Geländer kaputt ist, haben Sie nach dem Kauf der Wohnung keine rechtlichen Ansprüche gegen den Verkäufer wegen des kaputten Geländers.

Wenn ein Verkäufer Anstrengungen unternimmt, um einen Patentmangel zu verbergen, um einen Käufer irrezuführen oder seinen Verdacht zu zerstreuen, kann dieses Vorgehen als betrügerisch angesehen werden, und der Käufer kann ein rechtliches Recht haben, den Verkäufer in Regress zu nehmen.

Wenn ein Verkäufer von einem verborgenen Mangel wusste und ihn nicht offengelegt hat, kann dies als Falschdarstellung ausgelegt werden und dem Käufer einen Rechtsanspruch gegen den Verkäufer verschaffen.

Wie können Sie sich als Käufer also schützen? Im Folgenden finden Sie einige Beispiele.

1. Beauftragen Sie einen kompetenten Hausinspektor mit der Untersuchung Ihres potenziellen Hauses. Ein guter Hausinspektor wird dafür sorgen, dass Sie sich vor dem Kauf des Hauses über alle offensichtlichen Mängel im Klaren sind.
2. Nehmen Sie sich die Zeit, das Haus selbst gründlich zu untersuchen.Geben Sie sich nicht mit dem zufrieden, was Ihnen der Makler des Verkäufers über den Zustand des Hauses erzählt. Stochern Sie in der Wohnung herum und tun Sie alles, was Sie tun müssen, um sich zu vergewissern, dass die Wohnung in einem für Sie akzeptablen Zustand ist.
3. Prüfen Sie die Offenlegungserklärung sorgfältig und gehen Sie allen Bedenken nach, die Sie haben könnten. Eine Offenlegungserklärung ist in der Regel Bestandteil aller Standard-Kauf- und -Verkaufsverträge und gibt Auskunft über viele wichtige Aspekte der Struktur und des Fundaments eines Hauses. Wenn Sie also Bedenken haben, können Sie darauf bestehen, weitere Einzelheiten zu erfahren.
4. Nehmen Sie alle Zusicherungen oder Garantien, die Sie zum Kauf des Hauses verleitet haben, in Ihren Kaufvertrag auf. Die meisten Kaufverträge enthalten eine Klausel, die besagt, dass keine weiteren Zusicherungen oder Garantien abgegeben werden. Wenn der Verkäufer Ihnen beispielsweise gesagt hat, dass die Obstbäume im Garten preisgekrönt sind und Sie sich an diesen Bäumen erfreuen und von ihren Früchten profitieren können, haben Sie möglicherweise keinen Rechtsanspruch, wenn sich diese Aussage als unwahr herausstellt.
5. Besichtigen Sie Ihr potenzielles Haus zu verschiedenen Tages-/Wochenzeiten. Manche Mängel an einer Wohnung lassen sich nur unter bestimmten Bedingungen feststellen, daher sollten Sie die Wohnung zu verschiedenen Tages- oder Wochenzeiten besichtigen. In der Rechtssache Trakalo gegen Hodges, B.C.J. No. 2278, 1995 CanLII 2183 (BC SC), besichtigten die Kläger die Wohnung nur einmal für 40-50 Minuten, aber es stellte sich heraus, dass die Wohnung im Laufe der Zeit und insbesondere bei feuchtem Wetter stark nach Katzenurin roch. Auch wenn die Kläger wegen des verborgenen Mangels entschädigt wurden, hätte es ihnen das Leben viel leichter gemacht, den Kauf ganz zu vermeiden. Ebenso besichtigen viele Käufer ihr zukünftiges Haus tagsüber, um dann festzustellen, dass der Verkehr zur Hauptverkehrszeit oder die Aktivitäten am Wochenende ihr Haus weniger begehrenswert machen als erwartet. Diese Probleme wären offenkundiger Natur und würden in den Bereich der Vorsicht des Käufers fallen.
6. Fragen Sie den Verkäufer direkt nach größeren Problemen mit der Wohnung, die Ihnen persönlich am Herzen liegen, und lassen Sie ihn wissen, wie wichtig Ihnen das Problem ist. Lassen Sie sich die Antwort auch schriftlich geben und denken Sie daran, sie in den Vertrag aufzunehmen (siehe Punkt 4). Wenn Sie z. B. eine starke Allergie gegen Haustiere haben, teilen Sie dem Verkäufer mit, dass dies für Sie ein wichtiges Anliegen ist, und fragen Sie ihn, ob er Haustiere hat. Bitten Sie den Verkäufer, schriftlich zu bestätigen, dass er über Haustiere in der Wohnung informiert war. Idealerweise sollte dies in den Vertrag aufgenommen werden, damit Sie ein Klagerecht wegen Vertragsbruchs haben, wenn sich diese Zusicherung als unwahr herausstellt, aber eine schriftliche Zusicherung kann Ihnen helfen, den Verkäufer gegebenenfalls wegen falscher Angaben in Regress zu nehmen. Der Hinweis darauf, dass diese Frage bei Ihrer Entscheidung für oder gegen den Kauf der Wohnung eine wichtige Rolle spielt, kann auch bei künftigen Rechtsstreitigkeiten hilfreich sein.

Das Vorstehende dient nur zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar und sollte auch nicht als solche verstanden werden. Sollten Sie rechtliche Probleme haben, wenden Sie sich bitte an einen unserer qualifizierten Anwälte.

Jeremy Burgess ist Prozessanwalt bei Pushor Mitchell und hat bereits mehrere Kunden unterstützt, die nach dem Kauf ihrer Häuser Probleme hatten. Wenn Sie unvorhergesehene Probleme mit einem von Ihnen gekauften Haus haben, zögern Sie bitte nicht, Jeremy vertraulich zu kontaktieren: [email protected] oder 250-869-1156.