Wenn Sie ein Haus in einem „CDD“ besitzen oder kaufen wollen und nicht sicher sind, was das bedeutet, ist dieser Beitrag für Sie. Ein Gemeindeentwicklungsbezirk, oft auch als „CDD“ bezeichnet, ist eine nach dem Recht Floridas geschaffene Sondereinheit der Kommunalverwaltung zur Finanzierung, zum Bau, zum Betrieb und zur Instandhaltung gemeindeweiter Infrastrukturen, Verbesserungen und Dienstleistungen zum Nutzen der Grundstücke innerhalb seiner Grenzen. Beispiele für Verbesserungen, die in einer CDD enthalten sein können, sind Regenwasserbewirtschaftungssysteme, Naturschutzgebiete, Straßen, Straßenbeleuchtung und Landschaftsgestaltung. Einige CDDs besitzen und betreiben auch Versorgungseinrichtungen und Freizeitanlagen wie Clubhäuser, Schwimmbäder und Parks.
Wie funktioniert ein Community Development District?
Ein CDD wird von einem fünfköpfigen Gremium, dem Board of Supervisors, geleitet, das für die Festlegung der Politik des CDD verantwortlich ist, einschließlich aller Regeln für die Nutzung von CDD-Eigentum und -Einrichtungen. Der Vorstand wird zunächst von den Grundbesitzern innerhalb der CDD gewählt (jede Person, die Land innerhalb der Grenzen der CDD besitzt, unabhängig von ihrem Wohnsitz) und geht später zu einem allgemeinen Wahlverfahren über, bei dem der Vorstand durch eine Abstimmung der registrierten Wähler mit Wohnsitz innerhalb der CDD gewählt wird. Unabhängig von der Art der Wahl gelten die Vorstandsmitglieder der CDD als Beamte und unterliegen den staatlichen Gesetzen über Ethik und finanzielle Offenlegung. Ebenso müssen die Geschäfte der CDD in Übereinstimmung mit Floridas „Sunshine Law“ geführt werden, was bedeutet, dass alle Sitzungen und Aufzeichnungen der CDD öffentlich zugänglich sein müssen.
Eine CDD ist verpflichtet, einen Distriktmanager einzustellen, der die vom Vorstand festgelegten Richtlinien umsetzt und den täglichen Betrieb und die Verträge der CDD, ihre Einrichtungen und Verbesserungen überwacht. CDDs beauftragen in der Regel auch andere Fachleute mit der Erbringung laufender rechtlicher und technischer Dienstleistungen.
Was kostet mich ein Community Development District?
Die von einem CDD errichtete und/oder erworbene Infrastruktur und Verbesserungen werden in der Regel durch den Verkauf von steuerfreien Anleihen finanziert, die von dem CDD ausgegeben werden. Die Rückzahlung der Anleihen erfolgt durch die Erhebung einer jährlichen Kapitalumlage auf alle Grundstücke innerhalb des CDD, die von der Infrastruktur und den Verbesserungen profitieren. Diese Veranlagungen werden in der Regel für die Laufzeit der Anleihen festgesetzt, und diese Komponente der jährlichen CDD-Veranlagung wird oft als „Schuldendienstveranlagung“ bezeichnet.
Die Kosten für den Betrieb der CDD sowie für den Betrieb und die Instandhaltung der Infrastruktur und der Verbesserungen, die sich im Besitz der CDD befinden, liegen ebenfalls in der Verantwortung der Grundstückseigentümer innerhalb der CDD. Diese Kosten werden ebenfalls jährlich veranlagt, wobei die Höhe der Umlage von Jahr zu Jahr variieren kann, je nachdem, welches Budget für Betrieb und Instandhaltung für das betreffende Steuerjahr verabschiedet wird. Diese Komponente der jährlichen CDD-Veranlagung wird oft als „Betriebs- und Instandhaltungsveranlagung“ bezeichnet.
Es gibt zwar einige Fälle, in denen eine CDD diese Veranlagungen durch direkte Übersendung einer Rechnung an den Eigentümer einzieht, aber bei den meisten Hausbesitzern werden die Veranlagungen mit der jährlichen Grundsteuerrechnung eingezogen.
Was muss ich sonst noch wissen?
Es gibt noch viel mehr zum Verständnis von CDDs als den allgemeinen Überblick in diesem Beitrag. Es gibt jedoch zwei sehr häufig gestellte Fragen, die es wert sind, angesprochen zu werden.
Können auch Nicht-Einwohner der CDD das Eigentum der CDD nutzen?
Ja. Der Grund dafür liegt in der Art der Einnahmen, die für den Bau und den Erwerb der CDD-Einrichtungen verwendet wurden. Obwohl nur die Grundstückseigentümer innerhalb der Grenzen einer CDD für die Anleiheschulden und die Betriebskosten der CDD veranlagt werden, müssen die Verbesserungen und Einrichtungen, die mit den Erlösen aus dem Verkauf steuerbefreiter Anleihen – einer Form der öffentlichen Finanzierung – finanziert werden, der Allgemeinheit offen und zugänglich bleiben. Viele Grundstückseigentümer tun sich mit diesem Konzept schwer, da es im Gegensatz zu den Nutzungsrechten steht, die sie als Mitglieder einer Haus- oder Wohnungseigentümergemeinschaft gewohnt sind, wo nur die Mitglieder der Gemeinschaft, die die Gebühren zahlen, die Einrichtungen der Gemeinschaft nutzen dürfen. Der Hauptunterschied besteht darin, dass eine CDD eine öffentliche Einrichtung ist, während eine Vereinigung eine private Einrichtung ist.
Wie lange dauert eine CDD?
Zum Leidwesen vieler Immobilieneigentümer, die glauben, dass eine CDD endet, sobald die Anleiheschulden vollständig zurückgezahlt sind, bleibt eine CDD bestehen, sofern sie nicht durch eine Verordnung oder die Aufhebung der Regelung, die sie geschaffen hat, aufgelöst wird. Sobald die Anleiheschulden zurückgezahlt sind, beschränken sich die jährlichen CDD-Veranlagungen jedoch auf die jährliche Veranlagung für die laufenden Betriebs- und Instandhaltungskosten (unter der Annahme, dass keine weiteren Anleihen oder Schulden ausgegeben werden).
Grundstückseigentümer, die innerhalb einer CDD wohnen und Fragen dazu haben, welche Einrichtungen und Grundstücke in die Zuständigkeit der CDD fallen, ihre jährlichen Veranlagungen oder allgemeine Fragen zum Betrieb der CDD, sollten die Website ihrer CDD besuchen (die alle CDDs ab dem 1. Oktober haben müssen), sich an den Distriktmanager ihrer CDD wenden oder die nächste geplante Versammlung der CDD besuchen.