Refinanciar su hipoteca puede ser atractivo, especialmente cuando puede asegurar una tasa más baja en un momento en que son históricamente bajas. Usted tiene el potencial de reducir sus pagos mensuales, pagar su hipoteca más pronto, y tal vez incluso sacar algo de la equidad en su casa. Pero los costes de cierre y las comisiones pueden acabar rápidamente con cualquier ahorro que pueda esperar, dejándole justo donde empezó, o peor.
Hay algunas situaciones en las que la refinanciación de su préstamo hipotecario tiene definitivamente sentido. Un poco de matemáticas puede ayudarle a identificar esas oportunidades.
Conozca su punto de equilibrio
Una herramienta para ayudar a evaluar la refinanciación es el punto de equilibrio. Este análisis le permite calcular cuánto tiempo tardará en recuperar los costes que pagará por refinanciar. Por ejemplo, suponga que paga 2.000 dólares en costes de cierre y comisiones por un nuevo préstamo, y que su nuevo pago será 100 dólares al mes menos de lo que paga ahora. En este caso, tardará 20 meses en alcanzar el punto de equilibrio (para calcularlo, divida los 2.000 dólares de costes entre los 100 dólares de ahorro mensual). Después, saldrá ganando 100 dólares cada mes.
Para calcular el punto de equilibrio, divida su ahorro mensual entre los costes necesarios para refinanciar. Una fórmula escrita sería la siguiente Número de meses para alcanzar el punto de equilibrio = Costes de cierre / Disminución de las cuotas mensuales
Para que la refinanciación tenga sentido, su punto de equilibrio debe ser relativamente pronto. Un período más corto le permite cosechar los beneficios durante más años antes de vender o refinanciar de nuevo. Este cálculo es especialmente útil si planea mudarse, porque ya tiene una idea de cuándo podría vender su casa.
Los costes de cierre de una refinanciación suelen rondar el 3% y el 6% del capital del préstamo. Tenga en cuenta que los costos y las tasas pueden variar un poco de un prestamista a otro e incluso de un préstamo a otro, así que tenga en cuenta al hacer sus cálculos.
¿Cambiar entre una hipoteca ARM y una de tasa fija?
Una de las veces que puede tener sentido entrar en una hipoteca diferente es cambiar entre una hipoteca de tasa ajustable (ARM) y una de tasa fija. Los ARM pueden acabar con tipos de interés más altos que las hipotecas de tipo fijo, incluso si un ARM empieza siendo más bajo. Esos tipos bajos pueden pillar a los prestatarios por sorpresa más adelante, cuando sus pagos mensuales suben junto con los tipos. Refinanciar un préstamo ARM a una hipoteca de tipo fijo a 15 o 30 años puede eliminar la incertidumbre que rodea a los tipos variables. Lo ideal es hacer este cambio cuando los tipos son bajos.
Por otro lado, cuando los tipos de interés de las hipotecas están cayendo en picado y se espera que eso continúe, podría tener sentido cambiar de una hipoteca de tipo fijo con un tipo de interés alto a un ARM que aproveche los tipos más bajos. Una refinanciación de este tipo es más adecuada para los propietarios que pueden absorber pagos mensuales más elevados si los tipos vuelven a subir.
Es imposible predecir el futuro, por lo que siempre hay incertidumbre a la hora de elegir entre un préstamo a tipo fijo y un ARM. Si opta por un ARM, asegúrese de que puede permitirse pagos más elevados, por si acaso.
Un plazo de hipoteca más corto
La refinanciación puede permitirle pagar su casa antes, recortando años de pagos de su préstamo. También puede aprovechar los costos de interés generales más bajos de un préstamo a más corto plazo.
Una hipoteca a 30 años costará más en intereses que una a 15 años. Por ejemplo, 200.000 dólares prestados a 30 años al 4% costarán 143.739 dólares sólo en intereses. La misma hipoteca a 15 años costará 66.288 dólares en intereses. Por lo tanto, si quieres minimizar los costes de los intereses y salir de la deuda antes, tiene sentido refinanciar a un plazo más corto. Además, los préstamos a corto plazo tienden a tener tasas más bajas que los préstamos a largo plazo.
Obtenga una mejor tasa
Las tasas hipotecarias fluctúan constantemente. La tasa que usted obtiene depende de numerosos factores, incluyendo su puntuación de crédito, la política económica y la propiedad que posee. Si la tasa que calificó cuando originalmente compró su casa es significativamente más alta que la que podría obtener hoy, podría ahorrar dinero mediante la refinanciación.
Una mejor tasa siempre es agradable, pero asegúrese de salir adelante después de pagar los costos de cierre. Algunas formas de hacerlo son:
- Ejecutar un análisis de equilibrio, como se ha descrito anteriormente
- Mirar los costes totales de la renta de por vida (ver más abajo)
Cuándo ser cauteloso con la refinanciación
En algunos casos, no es una buena idea refinanciar. Por ejemplo, a veces el coste total de los intereses aumentará, aunque el pago mensual disminuya. Esto es especialmente cierto si su nuevo préstamo tiene un plazo más largo, como cuando usted cambia de un préstamo de 15 años a una hipoteca de 30 años.
Una tabla de amortización puede ayudar a ilustrar cómo sucede esto. Cada vez que realiza un pago mensual, una parte del mismo se destina al capital que ha tomado prestado y otra al coste de los intereses. En los primeros años de su préstamo, la mayor parte de cada pago se destina a los intereses, y apenas hace mella en el capital.
Si mantiene su antiguo préstamo, cada vez más de cada pago se destina a reducir el saldo del préstamo con el tiempo. Pero si desecha su antiguo préstamo por uno nuevo, vuelve al principio del proceso de amortización, y a esos primeros pagos que son en su mayoría costes de intereses. Si tenía una hipoteca a 30 años y la refinancia al cabo de 10 años con otra hipoteca a 30 años, es como poner a cero el reloj: tendrá que hacer pagos por su casa durante un total de 40 años.
Mire el panorama general antes de refinanciar. Puede que pague unos cientos de dólares menos cada mes si refinancia, pero puede costarle decenas de miles de dólares más en intereses a lo largo de su vida.