Incluso para el comprador de vivienda más experimentado, las etapas finales de los cierres de la propiedad normalmente pueden ser un momento de inquietud.
A menudo, uno de los segmentos más comúnmente pasado por alto del proceso de cierre se reduce a cómo un comprador tendrá el título de su nueva casa.
Cuando se cierra una compra de bienes raíces residenciales, el interés del título de la propiedad se confiere a nombre del comprador.
Una de las preguntas más comunes que recibimos de nuestros clientes compradores de bienes raíces residenciales se relaciona con la mejor manera de conferir el título de la propiedad comprada a su nombre.
Aunque esta es una de las últimas cosas que cualquier comprador entusiasmado considera, las compañías de títulos y las firmas de abogados que preparan los documentos de transferencia rutinariamente preguntan a los compradores su preferencia. A menudo, esto deja a los compradores inexpertos en un aprieto sin asistencia adicional de un profesional legal.
Dado que cada cierre es único y los objetivos de los compradores de viviendas son diferentes, es mejor discutir todas las opciones con su abogado.
En Florida, las formas más comunes de poseer el título de propiedad de bienes raíces residenciales son Propiedad Única, Arrendatarios en Común, Arrendamiento Conjunto con derecho de supervivencia y Arrendamiento por las Partes. A continuación se ofrece una breve introducción a cada una de ellas:
La Propiedad Única de Bienes Raíces Residenciales
La Propiedad Única es la forma más simple de propiedad de bienes raíces y es generalmente poseída por individuos no casados o por individuos casados que desean asumir el título único de propiedad de bienes raíces no residenciales con fines de inversión.
Por lo general, un cónyuge que invierte en propiedades inmobiliarias puede hacerlo sin la participación del otro cónyuge simplemente ejecutando una declaración jurada o una escritura de renuncia a cualquier interés de propiedad en la propiedad.
Si bien la propiedad exclusiva proporciona a los compradores la opción más simplista para la propiedad en solitario de una pieza de bienes raíces residenciales, carece de cualquier beneficio fiscal o de planificación patrimonial. Por ejemplo, cuando un propietario único fallece, la propiedad única queda sujeta a retrasos por tener que pasar por los tribunales testamentarios y, en consecuencia, a un aumento de los costes.
Tenencia en común de bienes inmuebles residenciales
La tenencia en común se utiliza cuando dos o más individuos, que no están casados entre sí, toman el título de una propiedad inmobiliaria.
Cada inquilino en común posee un interés específico en la propiedad que puede no ser necesariamente a partes iguales. Sin embargo, el porcentaje de propiedad de cada inquilino en común se suele especificar en la escritura.
Dado que no existe el derecho de supervivencia en esta forma de propiedad, una de las principales ventajas de poseer bienes inmuebles de esta manera es que cada inquilino en común puede transmitir su interés en la propiedad a través de un testamento a quien desee.
Sin embargo, esto conlleva la mayor desventaja: los inquilinos en común pueden acabar compartiendo la propiedad con completos desconocidos. En consecuencia, si los inquilinos alguna vez se encuentran en desacuerdo en cuanto a la propiedad, una de las partes puede presentar una demanda de partición contra la otra para vender la propiedad.
Otra desventaja que puede surgir es que esta forma de propiedad también puede llevar al acreedor de un inquilino a embargar el interés indiviso de un co-arrendatario para satisfacer una deuda.
La tenencia conjunta con derecho de supervivencia en las transacciones inmobiliarias
La tenencia conjunta con derecho de supervivencia proporciona una opción alternativa a la tenencia en común y se utiliza a menudo entre los miembros cercanos de la familia que prefieren mantener el interés de la propiedad dentro de la familia.
En este tipo de propiedad, todos los copropietarios deben haber adquirido el título al mismo tiempo y compartir el mismo interés en la propiedad.
Además, como cada copropietario tiene un derecho de supervivencia, cuando uno fallece, los derechos de ese copropietario pasan a los demás copropietarios. Esto evita muchas de las desventajas de las tenencias en común, incluidos los costes de sucesión, ya que el inquilino superviviente normalmente sólo tiene que registrar una declaración jurada de supervivencia y proporcionar un certificado de defunción para limpiar el título.
Sin embargo, en los estados de la teoría de los gravámenes, como Florida, un inquilino conjunto que hipoteca su interés en la propiedad en cuestión destruye efectivamente la tenencia conjunta, dejando al prestamista con una hipoteca sobre sólo un interés parcial en la propiedad. El interés del otro coarrendatario no se verá afectado. En consecuencia, la tenencia conjunta con derecho de supervivencia puede plantear su propio conjunto de desafíos únicos si se utiliza incorrectamente.
Tenancy by the Entirety in Residential Real Estate Transactions
La tenencia por la totalidad de la propiedad inmobiliaria sólo puede crearse entre las personas que están casadas entre sí en el momento de la adquisición de la propiedad.
En este caso, cada uno de los cónyuges tiene un interés igual e idéntico al del otro que no puede separarse mientras ambos cónyuges estén vivos y permanezcan casados.
De forma similar a los arrendatarios conjuntos con derecho de supervivencia, el interés de cada uno de los cónyuges se transmite al otro en caso de fallecimiento.
Sin embargo, los acreedores de un solo cónyuge no pueden embargar la propiedad. Si los cónyuges finalmente se divorcian, destruyendo así el principal factor necesario para la tenencia por la totalidad, entonces se considera que las partes poseen intereses separados pero indivisos en la propiedad en cuestión, como con los arrendatarios en común.
Conclusión
La elección de la forma más eficaz para tomar el título de una pieza residencial de bienes raíces es comúnmente pasado por alto por los compradores durante las transacciones de bienes raíces.
Sin embargo, este simple paso en el proceso de cierre puede determinar los factores críticos que afectan en gran medida los compradores en el camino.
La selección de la forma correcta de título puede afectar factores tales como consideraciones impositivas, planificación patrimonial, responsabilidad y la capacidad de transferir o vender la propiedad en el futuro.
Si bien la información anterior presenta las formas más comunes de poseer una propiedad en Florida, existen varias consecuencias legales y fiscales asociadas con cada opción.
Lo mejor es siempre contactar a un abogado calificado antes de conferir el título de cualquier pieza de propiedad inmobiliaria a fin de considerar de la mejor manera todas las dificultades potenciales de cualquier opción de título.