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Si un bien locatif n’est pas géré correctement, il tombera en lambeaux. Heureusement, il existe plusieurs façons différentes de gérer une propriété pour répondre aux besoins de chaque propriétaire. Vous pouvez être complètement impliqué ou décider de tout externaliser. Voici trois stratégies de gestion pour chaque propriétaire potentiel à considérer qui garderont votre propriété en place, en cours d’exécution et générant des revenus.

3 stratégies de gestion de la propriété locative

Avant de pouvoir choisir la bonne stratégie pour vous, vous devez comprendre tous les différents domaines d’une propriété locative qui doivent être gérés. Les responsabilités de gestion d’un propriétaire peuvent être réparties en trois sections :

1. Gestion des locataires
2. Gestion de l’entretien et des inspections de la propriété
3. Gestion des finances

1. Gérer les locataires

C’est la partie de la gestion des biens locatifs qui est la plus immédiate et la plus évidente. Cependant, être un propriétaire prospère implique beaucoup plus que la simple perception du loyer. Vous devez gérer :

• La perception du loyer : Fixer les dates d’échéance. Collecter le loyer chaque semaine ou chaque mois. Établir les frais de retard et les délais de grâce. Traiter les loyers impayés.
• Contrats de location : Vérifier que le bail comprend tous les termes juridiques requis par la loi propriétaire locataire de votre état. S’assurer que le bail est à jour avec la version la plus récente de la loi. Gérer les dates de début et de fin de bail de tous les locataires.
• Sélection des locataires : Annonce de l’offre d’emploi. Fixer des rendez-vous. Vérification des informations sur les demandes. Vous pouvez également déterminer si certains locataires conviennent bien.
• Emménagement : Signature des contrats de location. Passer en revue les règles, les exigences et les règlements. Collecte du dépôt de garantie et du premier mois de loyer. Parcourir et noter l’état actuel de l’unité de location.
• Déménagement : Vérifier que la durée du bail est effectivement terminée. Vérification de l’état de l’unité locative pour tout dommage. Commencer le processus pour trouver un nouveau locataire pour un appartement.
• Plaintes des locataires : Répondre aux plaintes. Établir un plan de match pour régler le problème.
• Demandes de réparation : Répondre rapidement aux demandes. Classer par ordre de priorité l’importance de la réparation. Effectuer la réparation vous-même ou engager quelqu’un pour le faire.
• Expulsions des locataires : Envoyer au locataire les avis légalement requis avant l’expulsion. Déposer une demande d’expulsion auprès du tribunal. Préparer votre preuve qui soutient la raison de l’expulsion.

2. Gérer l’entretien et les inspections de la propriété

La deuxième partie principale de la gestion des biens locatifs est la propriété elle-même. La structure physique doit être entretenue pour la santé et la sécurité des locataires. Votre compagnie d’assurance peut également exiger que certaines parties de la structure, comme le toit, répondent à certaines normes, sinon elle refusera d’assurer la propriété.

• Entretien : Tonte de l’herbe. Ramasser les feuilles. Déblayer la neige. Sortir les ordures. Garder toutes les parties communes propres. S’assurer que les locataires ont accès à l’eau courante en tout temps et au chauffage en hiver. Réparer les fuites de toit, les fuites de plomberie, les tuiles fissurées, les rampes desserrées, les serrures de porte ou de fenêtre défectueuses.
• Inspections : Vous aurez à faire face aux inspections de la ville et même de votre prêteur et de votre compagnie d’assurance. Les inspections de la ville ont pour but de s’assurer que votre propriété respecte certains codes de santé et de sécurité. Le prêteur et la compagnie d’assurance inspectent la propriété pour s’assurer que la propriété vaut le montant qu’ils prêtent ou le montant pour lequel ils l’assurent.

3. Gestion des finances

La troisième partie de la gestion que vous aurez à traiter lorsque vous possédez une propriété locative implique les finances. Vous devez comprendre combien d’argent entre chaque mois et combien d’argent sort.

• Paiements du loyer : Combien vous percevez en loyer chaque mois.
• Paiement de l’hypothèque : Ce que vous payez chaque mois sur votre hypothèque.
• Assurance : Combien vous payez pour assurer votre propriété.
• Taxes : Quel est le montant de vos impôts fonciers annuels.
• Services publics : Si les locataires ne sont pas responsables du paiement des services publics, quel est le montant des factures d’eau, de gaz et d’électricité chaque mois pour la propriété.
• Frais/amendes : Les frais que vous pourriez avoir à payer pour les inspections de la propriété ou les frais de justice. Amendes inattendues pour les problèmes d’entretien de la propriété.

3 Stratégies de gestion locative

Maintenant que vous comprenez les différents domaines d’une propriété locative qui doivent être gérés, vous pouvez déterminer comment vous voulez gérer ces domaines. Il existe trois approches principales :

1. Gestion à faire soi-même
2. Moitié à faire soi-même/moitié à sous-traiter
3. Gestion à sous-traiter complètement

1. Gestion Do-It-Yourself

Dans ce mode de gestion, vous êtes responsable de tout, d’où le terme DIY. C’est vous qui percevez le loyer, déblayez la neige et remplissez vos déclarations de revenus.

Avantages

• Contrôle total : En tant que propriétaire d’un bien locatif, vous êtes un propriétaire d’entreprise. Lorsque vous faites tout vous-même, vous savez ce qui se passe dans toutes les parties de votre entreprise.
• Conscient des problèmes rapidement : Comme vous avez la main sur toutes les parties de la gestion, vous êtes en mesure de voir tout de suite quand un problème se produit. Malheureusement, comme vous êtes responsable de tout dans votre propriété, il se peut que vous ne soyez toujours pas en mesure de régler ce problème tout de suite.

Contre

• Manque de connaissances : Il est impossible d’être un expert en tout. Si vous aviez engagé un comptable pour remplir votre déclaration d’impôts, au lieu de le faire vous-même, le comptable aurait pu repérer plusieurs déductions dont vous n’étiez pas conscient. Si vous aviez fait appel à un avocat pour préparer votre contrat de location, au lieu de le faire vous-même, l’avocat aurait pu inclure certaines lois de l’État sur les propriétaires et les locataires que vous n’aviez pas vues. Si vous aviez engagé un professionnel pour installer le toit de votre propriété, au lieu de l’installer vous-même, vous n’auriez peut-être pas eu à faire face à une fuite du toit.
• Accablant : Être tout pour tout le monde peut devenir trop. Puisque vous prenez la responsabilité de tout, vous pouvez être plus enclin à faire des erreurs.

Meilleur pour

• Les propriétaires avec un petit nombre d’unités de location.
• Les propriétaires qui ont déjà possédé des entreprises.
• Les propriétaires qui ont une expérience préalable de la gestion des locations.
• Les propriétaires qui veulent avoir le contrôle.

2. Moitié bricolage/moitié externalisation

Dans cette approche de gestion des biens locatifs, vous gérez les domaines dans lesquels vous pensez avoir de l’expertise et vous externalisez ensuite les domaines dans lesquels vous ne vous sentez pas aussi à l’aise ou que vous n’avez tout simplement pas le désir de gérer.

• Outternaliser les questions juridiques

À titre d’exemple, vous pourriez décider d’externaliser toutes les questions de gestion locative qui impliquent des questions juridiques.Vous pouvez vous sentir très bien dans la gestion des finances de la propriété, l’entretien quotidien et les plaintes des locataires, mais vous êtes très mal à l’aise quand il s’agit de questions juridiques. Dans ce cas, vous pouvez engager un avocat pour gérer toutes les questions juridiques qui se posent. Cela pourrait inclure la rédaction de votre contrat de bail afin qu’il soit conforme à toutes les lois sur les propriétaires et les locataires de votre État et la gestion de toutes les expulsions de locataires.

• Outsourcez les problèmes d’entretien

Dans ce scénario, vous embaucheriez un homme à tout faire ou un concierge d’immeuble pour traiter tous les problèmes d’entretien, mais vous vous occuperiez vous-même de toutes les autres obligations de gestion.

Avantages

• Libère du temps : Si vous ne faites pas tout, vous aurez plus de temps, point. La façon dont vous utilisez ce temps ne dépend que de vous. Vous pouvez chérir plus de temps avec votre famille ou vous pouvez utiliser ce temps pour trouver des opportunités d’investissement supplémentaires.
• Avoir des experts : Vous abandonnez le contrôle à d’autres personnes qui, espérons-le, en savent plus que vous dans un certain domaine.

Contre

• S’en remettre aux autres : Vous mettez votre confiance dans le fait que ces personnes savent ce qu’elles font et qu’elles ont vos meilleurs intérêts à l’esprit.

Meilleur pour

• Les propriétaires avec un nombre croissant d’unités de location.
• Le propriétaire moyen.

3. Externaliser complètement la gestion

Dans cette stratégie de gestion, vous êtes propriétaire de la propriété, mais vous n’avez aucun désir d’être un gestionnaire pratique. Vous estimez que votre force réside dans la sélection des propriétés, et non dans la gestion des opérations quotidiennes. Vous engagerez un gestionnaire immobilier ou une société de gestion immobilière. Les sociétés de gestion immobilière peuvent s’occuper de tout, y compris de la sélection des locataires, de l’emménagement des locataires, de la perception des loyers, de l’entretien et des réparations, du déménagement des locataires et de leur expulsion.

Avantages

• Libération des maux de tête quotidiens : Vous n’aurez pas à répondre aux appels téléphoniques à deux heures du matin que le voisin d’à côté joue sa musique trop fort. Vous serez responsable du strict minimum, mais les décisions dont vous serez responsable seront généralement les plus importantes, comme donner le feu vert pour commencer l’expulsion d’un locataire.

Contre

• Coûteux : Les gestionnaires immobiliers coûteront des dizaines de milliers de dollars par an. Plus vous possédez d’unités locatives, plus cela coûtera cher.
• Une mauvaise gestion peut détruire votre entreprise : Vous mettez votre entreprise et donc, votre gagne-pain, entre les mains de quelqu’un d’autre. Il sera très difficile de trouver quelqu’un qui se soucie de votre succès et de votre échec autant que vous. Vous devez vous assurer de filtrer minutieusement tout gestionnaire potentiel et d’avoir une stratégie de sortie claire si les choses tournent mal.

Meilleur pour

• Les propriétaires qui vivent loin de leurs locations.
• Les propriétaires qui ont un grand nombre de propriétés locatives.
• Les investisseurs immobiliers qui ont des investissements diversifiés.

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