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L’un des changements les plus importants à venir dans le contrat d’achat et de vente approuvé par la Commission du Colorado ( » CBS « ) en janvier 2019, concerne le paragraphe 13 ( » Transfert de titre « ) du formulaire. Pendant de nombreuses années, le paragraphe 13 du CBS a inclus un ___________ (blanc) avant de décrire le type d’acte que le vendeur délivrerait à l’acheteur à la clôture. Dans les transactions résidentielles, ce » blanc » a presque universellement été complété par le mot » général » sans aucune discussion ou négociation entre les parties.
À partir du 1er janvier 2019, le nouveau CBS proposera par défaut un acte de garantie » spécial » si aucun autre type d’acte n’est spécifié par une case qui sera cochée ci-dessous. Les cases à cocher, si les parties en conviennent, comprendront : général, bargain and sale, quit claim, personal representative’s deed, ou _______ « blank » (other).
Au Colorado, les seules formes statutaires d’actes qui sont reconnues sont le general, le special, le bargain and sale, et le quit claim. D’autres types d’actes parfois référencés (représentant personnel, bénéficiaire, fiduciaire, conservateur, etc.) sont généralement juste un acte d’achat et de vente dans la forme et le fond.
Sur la base des nouvelles modifications du paragraphe 13 du CBS, je crois qu’il peut y avoir plus de discussions et de négociations liées au type d’acte qui est finalement contracté entre et l’acheteur et le vendeur dans une transaction résidentielle. En tant que tel, j’ai pensé qu’il serait utile de décrire chacun des quatre « types » d’acte de base du Colorado et ce que chaque type d’acte peut signifier pour un acheteur ou un vendeur.
Premièrement, il est important de bien comprendre que CHACUN DES TYPES D’ACTE TRANSFÈRE EXACTEMENT LE MÊME INTÉRÊT DANS UNE PROPRIÉTÉ DE L’ACHETEUR AU VENDEUR. La différence entre les différents types d’actes est exclusivement liée aux garanties qu’un vendeur donne à un acheteur concernant la qualité du titre. Je tiens également à souligner que, par souci de simplicité, j’utiliserai les termes « vendeur » et « acheteur » (plutôt que les termes plus précis de « concédant » et « concessionnaire ») tout au long de ce document.
Acte de garantie générale
Un acte de garantie générale a été, pendant de nombreuses années, l’acte traditionnel qui a été offert dans une transaction résidentielle au Colorado. Il est généralement considéré comme la forme d’acte la plus « forte » en raison des garanties étendues qu’un vendeur offre à un acheteur lors du transfert du titre de propriété. Sous réserve uniquement des exceptions ou des charges spécifiquement énumérées dans l’acte, le vendeur garantit le titre de propriété de l’acheteur jusqu’à l’origine de la propriété. En bref, indépendamment du fait qu’une charge sur le titre ait été créée par le vendeur, ou par un ancien propriétaire lointain de la propriété, le vendeur garantit à l’acheteur qu’il le défendra contre toute réclamation sur ce titre. Période.
Acte de garantie spéciale
À compter du 1er janvier 2019, un acte de garantie spéciale sera le nouvel acte » par défaut » dans la SCS. À moins que la case d’une autre forme d’acte ne soit cochée, le vendeur sera contractuellement obligé de remettre un acte de garantie spéciale à l’acheteur à la clôture. Les actes de garantie spéciale ont été la forme commune d’acte utilisé dans les transactions immobilières commerciales pendant de nombreuses années, mais, pour une variété de raisons, ils ont été très rares dans les transactions résidentielles Colorado au fil des ans.
Un vendeur, lorsqu’il donne un acte de garantie spéciale, garantit le titre de l’acheteur à la propriété seulement contre toutes les charges sur la propriété qui ont été créées pendant la période de la propriété du vendeur de la propriété. Comme dans le cas de l’acte de garantie générale, la garantie du vendeur est limitée par toute exception spécifiquement énumérée au transfert.
En bref, la distinction entre les deux formes d’actes de « garantie » est que dans un acte de garantie générale, le vendeur garantit contre tout ce que tout propriétaire de la propriété a jamais fait pour grever le titre et dans un acte de garantie spéciale, le vendeur garantit seulement contre tout ce que le vendeur a fait pour grever le titre.
Acte d’aubaine et de vente
Un acte d’aubaine et de vente n’est généralement PAS un acte de garantie (sauf si des garanties spécifiques sont exprimées sur l’acte lui-même). Par conséquent, dans la plupart des cas, le vendeur ne donne aucune garantie quant à la qualité du titre ou à l’existence de toute charge/exception sur la propriété. Le vendeur donne essentiellement à l’acheteur tout titre qu’il possède actuellement et, surtout, qu’il acquerra plus tard en ce qui concerne le titre de propriété. Les actes d’aubaine et de vente sont peu courants dans un transfert résidentiel typique. Souvent, un acte d’achat et de vente est la forme statutaire d’un acte qui peut être plus communément appelé acte du représentant personnel, acte du trésorier, acte du fiduciaire ou acte du tuteur. L’acte est généralement signé par un tiers fiduciaire ou un fonctionnaire du gouvernement.
Quit Claim Deed
Un quit claim deed est la forme la plus simple d’acte en ce qu’il n’est PAS un acte de garantie et qu’il transmet simplement tout intérêt que le vendeur a ACTUELLEMENT dans la propriété, à l’acheteur, sans aucune garantie ou représentation supplémentaire que ce soit. Il ne fait que transférer le titre de propriété du bien immobilier, y compris tout défaut ou toute charge, d’une partie à une autre. Les actes de renonciation sont souvent utilisés dans les transferts intrafamiliaux, pour ajouter ou retirer quelqu’un du titre, ou pour transférer une propriété individuelle à une fiducie nouvellement créée ou à une autre entité. Cela ne veut pas dire qu’un acte de renonciation ne pourrait pas être utilisé dans une transaction de vente traditionnelle si c’était, pour une raison quelconque, l’accord négocié de l’acheteur et du vendeur.
Conclusion
Les REALTORS® du Colorado doivent clairement comprendre que la sélection du type d’acte utilisé dans une transaction de vente relève de la négociation des parties (acheteur & vendeur). Comme devrait être clair de ce résumé, il y a des conséquences juridiques très importantes au type d’acte qu’un vendeur accepte de donner, et un acheteur accepte de recevoir dans un contrat. Je pense qu’une attention insuffisante a été accordée à la sélection de la forme de l’acte pendant de trop nombreuses années. C’est particulièrement le cas dans les transactions résidentielles. L’assurance titre peut fournir certaines protections pour les périls potentiels de la garantie, mais ce n’est pas une solution complète. Comme toujours, les REALTORS® du Colorado doivent rappeler à leurs clients qu’ils doivent consulter un conseiller juridique approprié s’ils ont des questions spécifiques liées au type d’acte qu’ils vont donner ou recevoir dans une transaction.