Q.Mon bail stipule que je dois payer le loyer le premier du mois. J’ai été en retard de quelques jours presque tous les mois, et mon propriétaire ne s’est jamais opposé. Récemment, j’ai été en retard de deux jours, et maintenant mon propriétaire veut m’expulser pour ne pas avoir payé le loyer à temps. Peut-il m’expulser ?
A.Lorsque deux parties s’engagent dans une ligne de conduite qui diffère des termes écrits du bail, le tribunal jugera souvent que les termes écrits du bail ont été abandonnés. La théorie derrière cela est ce qu’on appelle la liberté de contrat. Un contrat peut naître de deux façons : par des mots (écrits ou oraux) ou par des actes. Le bail écrit est un exemple du premier type de contrat, un contrat exprès. Les actes (payer le loyer en retard de quelques jours chaque mois et le propriétaire ne s’y oppose pas) constituent un contrat implicite. Les actes des parties montrent au tribunal que les parties avaient l’intention d’être liées par un accord différent de celui qu’elles avaient précédemment conclu.
Il est intéressant de noter que plus souvent vous pouvez montrer au tribunal que vous étiez en retard, mieux c’est pour vous. Être en retard sur le loyer une ou deux fois peut ne pas suffire pour que le tribunal estime que le propriétaire a renoncé à son droit au strict respect des termes du contrat. Le fait d’être en retard mois après mois montre à la Cour un modèle, un cours de transactions, qui a conduit le locataire à se fier au fait qu’être en retard de quelques jours n’était pas une grosse affaire.
La seule façon pour le propriétaire de retrouver son droit au strict respect des termes écrits du contrat de location est d’envoyer une lettre de strict respect. Cette lettre doit dire quelque chose comme « Ok, locataire, vous avez été en retard dans le passé sur le loyer, et j’ai accepté ces paiements, mais maintenant tout cela change, et à partir de maintenant, j’insiste pour être payé strictement selon les termes du bail ». Si votre propriétaire vous envoie une de ces lettres, alors un tribunal a peu de chances de trouver une dérogation la prochaine fois que vous serez en retard sur votre loyer.
Ce type d’argument fonctionne avec presque toutes les conditions d’un bail écrit. Si votre bail stipule l’interdiction des animaux de compagnie, mais que votre propriétaire sait depuis le début que vous avez un animal de compagnie dans l’appartement, alors vous pouvez argumenter que votre propriétaire a renoncé au strict respect de la clause d’interdiction des animaux de compagnie. La seule complication survient lorsqu’il existe une clause anti-renonciation dans le contrat de location. Certains contrats de location affirment qu’aucune transaction ne peut constituer une renonciation aux termes du contrat. Le locataire argumentera bien sûr qu’une telle clause entrave de manière inadmissible la liberté contractuelle, et comme argument de soutien, il peut affirmer que la clause anti-renonciation elle-même a été abandonnée par le cours des transactions entre les parties qui était incompatible avec elle. La loi de l’Ohio n’est actuellement pas claire sur la question de savoir si un tribunal appliquerait une telle clause anti renonciation.
Guide du locataire pour lutter contre une expulsion
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