Le refinancement de votre prêt hypothécaire peut être attrayant, surtout lorsque vous pouvez obtenir un taux plus bas à un moment où ils sont historiquement bas. Vous avez la possibilité de réduire vos paiements mensuels, de rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement, et peut-être même d’encaisser une partie de la valeur nette de votre maison. Mais les coûts et les frais de clôture peuvent rapidement engloutir toutes les économies que vous pourriez espérer, vous laissant à la case départ – ou pire encore.
Il y a certaines situations où le refinancement de votre prêt immobilier a définitivement du sens. Un peu de mathématiques peut vous aider à identifier ces opportunités.
Savoir votre seuil de rentabilité
Un outil pour aider à évaluer le refinancement est un seuil de rentabilité. Cette analyse vous permet de déterminer combien de temps il faut pour récupérer les coûts que vous paierez pour refinancer. Par exemple, supposons que vous payez 2 000 $ en frais de clôture et en frais pour un nouveau prêt, et que votre nouveau paiement sera de 100 $ par mois de moins que ce que vous payez maintenant. Dans ce scénario, il faut 20 mois pour atteindre le seuil de rentabilité (pour faire le calcul, prenez 2 000 $ de frais divisés par 100 $ d’économies mensuelles). Après cela, vous sortez gagnant de 100 $ chaque mois.
Pour calculer un seuil de rentabilité, divisez vos économies mensuelles par les coûts nécessaires au refinancement. Une formule écrite ressemblerait à ceci : Nombre de mois pour atteindre le seuil de rentabilité = Frais de clôture / Diminution des paiements mensuels
Pour que le refinancement ait du sens, votre seuil de rentabilité doit être relativement proche. Une période plus courte vous permet de récolter les bénéfices pendant plus d’années avant de vendre ou de refinancer à nouveau. Ce calcul est particulièrement utile si vous prévoyez de déménager, car vous avez déjà une idée du moment où vous pourriez vendre votre maison.
Les frais de clôture d’un refinancement se situent souvent autour de 3 % et 6 % du capital du prêt. Gardez à l’esprit que les coûts et les frais peuvent varier quelque peu d’un prêteur à l’autre et même d’un prêt à l’autre, alors tenez-en compte lorsque vous faites vos calculs.
Changer entre un ARM et une hypothèque à taux fixe ?
Une des fois où il peut être judicieux d’obtenir un prêt hypothécaire différent est de passer d’un prêt hypothécaire à taux variable (ARM) à un prêt à taux fixe. Les ARM peuvent finir par avoir des taux d’intérêt plus élevés que les hypothèques à taux fixe, même si un ARM commence plus bas. Ces taux bas peuvent conduire les emprunteurs à être pris par surprise plus tard lorsque leurs paiements mensuels augmentent en même temps que leurs taux. Le refinancement d’un ARM en un prêt hypothécaire à taux fixe de 15 ou 30 ans peut éliminer l’incertitude entourant les taux variables. Il est idéal d’effectuer ce changement lorsque les taux sont bas.
En revanche, lorsque les taux hypothécaires sont en chute libre et que vous vous attendez à ce que cela continue, il peut être judicieux de passer d’un prêt hypothécaire à taux fixe avec un taux d’intérêt élevé à un ARM qui profite de la baisse des taux. Un refinancement de ce type convient mieux aux propriétaires qui peuvent absorber des paiements mensuels plus élevés si les taux rebondissent à nouveau.
Il est impossible de prédire l’avenir, il y a donc toujours une incertitude lorsqu’on choisit entre un prêt à taux fixe et un ARM. Si vous optez pour un ARM, assurez-vous de pouvoir vous permettre des paiements plus élevés, juste au cas où.
Une durée de prêt hypothécaire plus courte
Le refinancement peut vous permettre de rembourser votre maison plus tôt, en économisant des années de paiements sur votre prêt. Vous pouvez également profiter des coûts d’intérêt globaux plus faibles d’un prêt à plus court terme.
Un prêt hypothécaire étalé sur 30 ans coûtera plus cher en intérêts qu’un prêt étalé sur 15 ans. Par exemple, un emprunt de 200 000 $ sur 30 ans à 4 % coûtera 143 739 $ en intérêts seulement. Le même emprunt sur 15 ans coûtera 66 288 $ en intérêts. Donc, si vous cherchez à minimiser les frais d’intérêt et à vous débarrasser plus rapidement de vos dettes, il est logique de refinancer à plus court terme. De plus, les prêts à court terme ont tendance à avoir des taux plus bas que les prêts à long terme.
Obtenir un meilleur taux
Les taux hypothécaires fluctuent constamment. Le taux que vous obtenez dépend de nombreux facteurs, y compris votre cote de crédit, la politique économique et la propriété que vous possédez. Si le taux auquel vous étiez admissible lorsque vous avez acheté votre maison à l’origine est considérablement plus élevé que celui que vous pourriez obtenir aujourd’hui, vous pourriez économiser de l’argent en refinançant.
Un meilleur taux est toujours agréable, mais assurez-vous de sortir gagnant après avoir payé les frais de clôture. Voici quelques façons de le faire :
- Réaliser une analyse du seuil de rentabilité, comme décrit ci-dessus
- Envisager les coûts totaux du revenu à vie (voir ci-dessous)
Quand être prudent à propos du refinancement
Dans certains cas, ce n’est pas une bonne idée de refinancer. Par exemple, il arrive que le total de vos frais d’intérêt augmente – même si votre paiement mensuel diminue. C’est particulièrement vrai si votre nouveau prêt a une durée plus longue, comme lorsque vous passez d’un prêt de 15 ans à un prêt hypothécaire de 30 ans.
Un tableau d’amortissement peut aider à illustrer comment cela se produit. Chaque fois que vous effectuez un paiement mensuel, une partie de votre paiement est affectée au capital que vous avez emprunté, et une autre partie constitue votre coût d’intérêt. Au cours des premières années de votre prêt, la majeure partie de chaque paiement est affectée aux intérêts, et le capital est à peine entamé.
Si vous conservez votre ancien prêt, une part de plus en plus importante de chaque paiement est affectée à la réduction du solde du prêt au fil du temps. Mais si vous abandonnez votre ancien prêt pour un nouveau, vous retournez au début du processus d’amortissement, et à ces premiers paiements qui sont principalement des frais d’intérêt. Si vous aviez un prêt hypothécaire de 30 ans et que vous refinancez après 10 ans pour un autre prêt de 30 ans, c’est comme remettre l’horloge à zéro – vous ferez des paiements sur votre maison pendant un total de 40 ans.
Regardez la situation dans son ensemble avant de refinancer. Vous pouvez payer quelques centaines de dollars de moins chaque mois si vous refinancez, mais cela peut vous coûter des dizaines de milliers de dollars de plus en intérêts au cours de votre vie.
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