Si vous avez entendu parler du concept d’échange 1031, mais que vous ne savez pas précisément de quoi il s’agit, vous pouvez vous tourner vers nous pour obtenir de l’aide. Nous sommes spécialisés dans l’aide à nos clients pour toutes sortes d’échanges différents, y compris les opérations d’échange à imposition différée et les opérations d’échange inversé. Cette page vous aidera à déterminer si vous pouvez ou non vous engager dans un échange inversé. Ce type d’échange 1031 est destiné à permettre aux acheteurs d’acquérir de nouvelles propriétés maintenant, tout en conservant les biens immobiliers qu’ils souhaitent vendre jusqu’à ce qu’ils prennent de la valeur. Si vous pensez qu’un échange inversé pourrait vous convenir, appelez-nous.
L’échange inversé est l’opposé de l’échange différé. Alors que l’échange différé exige que l’échangeur renonce à un bien avant d’en acquérir un, l’échange inversé permet à l’échangeur d’acquérir un bien d’abord et de renoncer à un bien ensuite. En d’autres termes, l’échange inversé permet à un investisseur d’acquérir une nouvelle propriété aujourd’hui, lorsqu’un excellent investissement peut être disponible, et de vendre d’autres biens plus tard, lorsqu’un meilleur prix pourrait être obtenu.
L’échange inversé élargit considérablement la capacité de l’investisseur à profiter des changements sur le marché et à améliorer sa position d’investissement.
Si vous souhaitez en savoir plus sur le processus d’échange inversé ou le processus d’échange à imposition différée, contactez l’un de nos experts dès aujourd’hui. Nous voulons aider votre transaction d’échange 1031 à se dérouler aussi bien que possible.
REVERSE EXCHANGE
L’échange inversé est structuré principalement en tenant compte de la Revenue Procedure 2000-37. Bien que les Reverse Exchanges aient été structurés pendant des décennies avant la procédure de revenu, de nombreux investisseurs suivent maintenant la procédure de revenu pour recevoir les avantages de la sphère de sécurité.
La procédure de revenu prévoit que l’IRS ne contestera pas la qualification de la propriété en tant que « remplacement » ou « abandonné » s’il existe un arrangement d’hébergement d’échange qualifié (QEAA). Les exigences du QEAA sont les suivantes :
- Le bien est transféré à un détenteur de titre d’hébergement d’échange (EAT). Equity Advantage crée l’EAT sous la forme d’une LLC. Le but du transfert est que le contribuable ne soit pas le détenteur du bien.
- Au moment du transfert à l’EAT, l’intention du contribuable est que le bien détenu par l’EAT représente soit le bien de remplacement et/ou le bien abandonné.
- Au plus tard cinq jours ouvrables après le transfert du bien à l’EAT, il doit y avoir un accord écrit d’accommodation d’échange qualifié.
- Au plus tard 45 jours après le transfert du bien d’échange de remplacement à l’EAT, l’identification du ou des biens abandonnés est requise. L’identification doit être conforme aux règles retardées existantes.
- La période combinée pendant laquelle les propriétés abandonnées et de remplacement sont détenues dans l’accord d’hébergement d’échange qualifié ne doit pas dépasser 180 jours.
En outre, l’Échangiste ne peut pas recevoir un bien déjà possédé en remplacement du bien à abandonner.
Considérations pratiques pour l’échange inversé
En premier lieu, l’Échangiste doit avoir la capacité financière d’acheter le bien de remplacement. N’oubliez pas que l’Échangeur ne bénéficiera pas du produit de la vente/échange puisque le bien abandonné n’a pas encore été vendu. L’Échangeur doit faire appel à d’autres ressources financières pour l’acquisition. Si un prêt d’un prêteur commercial est nécessaire, alors le prêteur doit être prêt à prêter l’argent à l’EAT.Equity Advantage connaît de tels prêteurs qui peuvent faire cet accommodement et peut vous fournir l’information.
Parking
Parking fait référence à l’EAT qui prend et détient le titre de propriété pendant l’échange. (« Entrepôt », « station », « lieu » seraient également des descriptions appropriées, mais l’IRS utilise « parc » comme métaphore). Cette technique de stationnement est utilisée parce que la Revenue Procedure 2000-37 interdit à l’échangeur d’avoir la propriété du bien abandonné et du bien de remplacement simultanément.
Il existe deux approches de stationnement pour réaliser un échange inversé : garer le bien de remplacement et garer le bien abandonné. Décider quel bien (soit le bien de remplacement, soit le bien abandonné) est stationné est déterminé en tenant compte d’un certain nombre de facteurs : la source de financement pour payer l’acquisition, les privilèges sur le bien abandonné et l’équité dans le bien abandonné.
Si l’Échangiste souhaite améliorer le bien de remplacement, alors le bien de remplacement doit être stationné. Toute amélioration doit être construite avant la réception par l’Exchangor de la propriété de remplacement.
Quoi que soit la propriété parquée, la propriété est disponible pour l’Exchangor. Equity Advantage crée un bail et un contrat de gestion de propriété entre l’EAT et l’Exchangor afin que l’Exchangor ait un accès complet à la propriété parquée.
Parc de remplacement
Dans l’approche de remplacement de parc, Equity Advantage crée une nouvelle LLC à membre unique dans laquelle Equity Advantage est le seul membre de et la propriété de remplacement est le seul actif.
La nouvelle LLC sert d’EAT. La LLC emprunte de l’argent à l’Échangiste (et/ou à un prêteur) pour acquérir le titre de propriété du bien de remplacement. La LLC conserve la propriété de la propriété de remplacement jusqu’à ce qu’un acheteur soit trouvé pour la propriété abandonnée. Le produit de la vente est versé à Equity Advantage lors de la vente de la propriété abandonnée, comme dans le cas d’un échange différé. Le produit de la vente est ensuite utilisé pour rembourser les prêts contractés par la SARL. Enfin, la propriété d’Equity Advantage sur la propriété de remplacement est transférée à l’échangeur qui termine l’échange.
Parc Relinquished Property
Dans l’approche park relinquish, Equity Advantage crée une nouvelle LLC à membre unique et à actif unique. Equity Advantage est le seul membre de la LLC et la propriété abandonnée deviendra son seul actif.
Lorsque la LLC acquiert la propriété de remplacement, elle l’échange simultanément avec la propriété abandonnée de l’Échangiste. En effet, la SARL a transféré la propriété de remplacement à l’Échangiste et la SARL a reçu le titre de propriété de la propriété abandonnée. La propriété abandonnée est la propriété de la LLC jusqu’à ce qu’un acheteur soit trouvé. Au moment de la clôture, le titre de propriété de la propriété abandonnée sera transféré de la SARL à l’acheteur et le produit de la vente ira à Equity Advantage comme dans le cas d’un échange différé. Le produit de la vente est ensuite utilisé pour rembourser les prêts contractés par la LLC, ce qui complète l’échange.
LIGNES DIRECTRICES DE L’ECHANGEUR POUR ACCOMPLIR L’ECHANGE INVERSÉ
L’acquisition
- Contactez Equity Advantage
- Informez Equity Advantage que vous avez l’intention de participer à un échange inversé.
- Equity Advantage fournit des informations pour s’assurer qu’un échange est bénéfique pour vous.
- Etablir un compte avec Equity Advantage : fournir les coordonnées et toute information supplémentaire sur la propriété que vous connaissez à ce moment.
- Etablir un financement pour acquérir votre propriété de remplacement Les fonds peuvent provenir de votre échange, de fonds personnels ou d’une banque/prêteur. Si un prêteur est utilisé pour fournir le prêt, assurez-vous qu’il est familier avec le processus d’échange inversé 1031. (Equity Advantage est disponible pour consulter votre prêteur).
- Négocier les conditions de l’achat
- Signer un contrat d’achat.
- Le contrat doit comporter un paragraphe indiquant que l’achat est soumis à un échange 1031 et que le vendeur accepte de coopérer à l’échange (clause de coopération de l’échange 1031).
- Contactez votre agent de clôture
- Fournissez des informations sur l’achat.
- Informez le closer que l’achat implique un échange 1031 et qu’Equity Advantage le contactera sous peu.
- Contactez Equity Advantage
- Equity Advantage recueille les informations supplémentaires nécessaires pour structurer l’échange : informations sur la propriété, date de clôture, prix de vente, informations sur les vendeurs, informations sur l’agent de clôture, etc.).
- Equity Advantage génère les documents d’échange et les envoie à toutes les parties concernées.
- Fournir un financement complet
- L’échangeur prend des dispositions pour tout le financement de l’acquisition de la propriété de remplacement.
- Si l’EAT doit détenir le titre de propriété de la propriété de remplacement, le prêt doit être au nom de l’EAT.
- Fournir un financement partiel à l’EAT pour le versement initial ou le dépôt d’arrhes qui est exigé par le vendeur. (Le financement est traité comme un prêt entre vous et l’EAT)
- Un billet à ordre entre l’EAT et l’Exchangor est garanti par un acte de fiducie.
- La clôture a lieu
- Les deux parties (Exchangor et Acheteur) signent les documents d’échange rédigés par Equity Advantage.
- Selon le financement, l’EAT prend le titre soit de la propriété de remplacement, soit de la propriété abandonnée (ce processus est généralement appelé stationnement). Equity Advantage travaillera avec vous pour déterminer quelle propriété sera parquée.
Ceci complète l’acquisition de votre échange. À ce stade, Equity Advantage a soit votre propriété abandonnée, soit votre propriété de remplacement stationnée.
Relaissement
- Revoir le paquet d’identification qui vous est envoyé par Equity Advantage
- Equity Advantage crée et envoie un paquet d’identification pour votre examen après avoir reçu la déclaration de règlement final de l’agent de clôture.
- Le paquet contient les éléments suivants : la date de transfert de la propriété de remplacement, le délai d’identification de 45 jours et le délai de 180 jours pour compléter l’échange.
- Le formulaire d’identification est fourni et doit être rempli et signé par vous, l’Échangeur.
- Identifiez la ou les propriétés que vous prévoyez de vendre
- Cela doit être fait avant minuit du 45e jour de votre période d’échange.
- Envoyez la copie remplie et signée à Equity Advantage par télécopie, courrier ou courriel.
- L’IRS N’ÉMET PAS DE PROLONGATIONS à moins que vous et/ou la propriété ne soient touchés par une catastrophe déclarée par le président.
- Contactez votre agent de clôture
- Provisez les informations relatives à la vente.
- Informez le closer que la vente implique un échange 1031 et qu’Equity Advantage le contactera sous peu.
- La clôture a lieu
- La clôture de la propriété abandonnée doit avoir lieu avant la date limite de 180 jours.
- Contactez Equity Advantage pour que les documents d’échange appropriés soient générés.
- Les étapes suivantes varient selon que Equity advantage gare la propriété abandonnée ou la propriété de remplacement. (Veuillez consulter Parking)
Cours d’action d’Equity Advantage pour compléter l’échange inversé
Parking
- L’EAT prend le titre de propriété du remplacement ou de la propriété abandonnée. (Ce processus est souvent appelé « stationnement » de l’immeuble de placement. Equity Advantage déterminera quelle propriété prendre le titre de propriété en fonction du financement bancaire, des exigences de l’échange, de l’équité de la propriété abandonnée et de la préférence de l’Échangiste.)
- Equity Advantage crée un bail et/ou une convention de gestion de propriété entre l’EAT et l’Échangiste afin que l’Échangiste ait accès à la propriété stationnée.
- La propriété abandonnée est vendue et le produit de la vente va à Equity Advantage.
- Equity Advantage rembourse le prêt initial que vous avez consenti à l’EAT.
- Après que Equity Advantage a remboursé le prêt initial que vous avez consenti à l’EAT, tout fonds résiduel dont dispose Equity Advantage sera utilisé pour rembourser la dette sur la propriété de remplacement.
- Selon la propriété qu’Equity Advantage a parquée, Equity Advantage vous transfère la propriété de la propriété de remplacement soit par un acte de propriété, soit par une cession de l’adhésion à l’EAT. Si Equity Advantage a déjà échangé des propriétés avec l’Échangeur, l’échange est complet lorsque Equity Advantage rembourse le prêt initial.
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