Pour même l’acheteur de maison le plus expérimenté, les étapes finales de la fermeture de la propriété peuvent normalement être un moment de trépidation.
Souvent, l’un des segments les plus couramment négligés du processus de fermeture se résume à la façon dont un acheteur prendra le titre de sa nouvelle maison.
Lorsqu’un achat immobilier résidentiel se conclut, l’intérêt du titre de propriété est dévolu au nom de l’acheteur.
L’une des questions les plus courantes que nous recevons de nos clients acheteurs immobiliers résidentiels concerne la meilleure façon pour l’un d’eux de dévêtir le titre de propriété acheté à son nom.
Bien que ce soit l’une des dernières choses que tout acheteur de maison excité envisage, les compagnies de titres et les cabinets d’avocats préparant les documents de transfert demandent régulièrement aux acheteurs leur préférence. Souvent, cela laisse les acheteurs inexpérimentés dans une impasse sans l’aide supplémentaire d’un professionnel du droit.
Comme chaque clôture est unique et que les objectifs des acheteurs de maison sont différents, il est préférable de discuter de toutes les options avec votre avocat.
En Floride, les façons les plus courantes de détenir le titre de propriété d’un bien immobilier résidentiel sont la propriété exclusive, les locataires en commun, la tenance conjointe avec droit de survie et la tenance par les entiers. Ce qui suit fournit une brève introduction à chacun d’entre eux :
Propriété unique de biens immobiliers résidentiels
La propriété unique est la forme la plus simple de propriété immobilière et est généralement détenue par des individus non mariés ou des individus mariés qui souhaitent assumer le titre unique de biens immobiliers non homeestead à des fins d’investissement.
En général, un conjoint qui investit dans des propriétés immobilières peut le faire sans la participation de l’autre conjoint simplement en exécutant un affidavit ou un Quit Claim Deed renonçant à tout intérêt de propriété dans la propriété.
Bien que la propriété unique offre aux acheteurs l’option la plus simpliste pour la propriété solitaire d’un morceau de biens immobiliers résidentiels, elle ne présente aucun avantage fiscal ou de planification successorale. Par exemple, lorsqu’un propriétaire unique décède, le bien en propriété exclusive reste soumis à des retards dus à l’obligation de passer par les tribunaux d’homologation et, par conséquent, à des coûts accrus.
La location en commun de biens immobiliers résidentiels
La location en commun est utilisée lorsque deux individus ou plus, qui ne sont pas mariés l’un à l’autre, prennent le titre de propriété d’un bien immobilier.
Chaque locataire en commun possède un intérêt spécifique dans la propriété qui n’est pas nécessairement des parts égales. Cependant, le pourcentage de propriété de chaque locataire en commun est généralement spécifié dans l’acte de propriété.
Comme il n’y a pas de droit de survie dans cette forme de propriété, l’un des principaux avantages de posséder des biens immobiliers de cette manière est que chaque locataire en commun peut transmettre son intérêt dans la propriété par le biais d’un testament à la personne de son choix.
Cela entraîne cependant le plus grand inconvénient : les locataires en commun peuvent se retrouver à partager la propriété avec de parfaits étrangers. Par conséquent, si les locataires se retrouvent un jour en désaccord quant à la propriété, l’une des parties peut intenter un procès de partage contre l’autre pour vendre la propriété.
Un autre inconvénient qui peut survenir est que cette forme de propriété peut également conduire le créancier d’un locataire à prélever sur l’intérêt indivis d’un co-locataire pour satisfaire une dette due.
La location conjointe avec droit de survie dans les transactions immobilières
La location conjointe avec droit de survie offre une option alternative à la location en commun et est souvent utilisée parmi les membres de la famille proche qui préfèrent garder l’intérêt de propriété dans la famille.
Dans le cadre d’une telle propriété, tous les copropriétaires doivent avoir pris le titre en même temps et partager un intérêt égal dans la propriété.
De plus, puisque chaque copropriétaire a un droit de survie, lorsque l’un d’eux décède, les droits de ce copropriétaire passent aux autres copropriétaires. Cela permet d’éviter de nombreux inconvénients rencontrés avec les tenances en commun, y compris les frais d’homologation, puisque le locataire survivant n’a généralement qu’à enregistrer un affidavit de survivance et à fournir un certificat de décès pour libérer le titre.
Cependant, dans les États de la théorie du privilège tels que la Floride, un locataire conjoint hypothéquant son intérêt dans la propriété en question détruit effectivement la tenance conjointe, laissant le prêteur avec une hypothèque sur seulement un intérêt partiel dans la propriété. L’intérêt de l’autre co-locataire ne sera pas affecté. Par conséquent, la tenance conjointe avec droit de survie peut poser son propre ensemble de défis uniques si elle est incorrectement utilisée.
La tenance par la totalité dans les transactions immobilières résidentielles
La propriété par la totalité des biens immobiliers ne peut être créée qu’entre des individus qui sont mariés l’un à l’autre au moment où la propriété est acquise.
Dans ce cas, chaque conjoint détient un intérêt égal et identique à l’autre qui ne peut être dissocié tant que les deux conjoints sont en vie et restent mariés.
De façon similaire aux Joint Tenants avec droit de survie, l’intérêt de chaque conjoint passe à l’autre au décès.
Cependant, les créanciers d’un seul conjoint ne peuvent pas saisir le bien. Si les conjoints finissent par divorcer, détruisant ainsi le principal facteur nécessaire à la tenance par la totalité, alors les parties sont considérées comme possédant des intérêts séparés, mais indivis dans le bien en question, comme avec les locataires en commun.
Conclusion
Le choix de la façon la plus efficace de prendre le titre d’un bien immobilier résidentiel est souvent négligé par les acheteurs lors des transactions immobilières.
Cependant, cette simple étape du processus de clôture peut déterminer des facteurs critiques qui ont un impact considérable sur les acheteurs à l’avenir.
Le choix de la bonne forme de titre peut avoir un impact sur des facteurs tels que les considérations fiscales, la planification successorale, la responsabilité et la capacité de transférer ou de vendre la propriété à l’avenir.
Bien que les informations ci-dessus présentent les façons les plus courantes de posséder une propriété en Floride, il y a plusieurs conséquences juridiques et fiscales associées à chaque option.
Il est préférable de toujours contacter un avocat qualifié avant de dévoluer le titre de toute pièce de propriété immobilière afin de mieux considérer tous les pièges potentiels de toute option de titre.