Alai

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« Comment ça, ça va me coûter 12 000 $ pour réparer les fissures du placage de brique extérieur de ma maison ! »

Il y a un dilemme croissant dans les maisons résidentielles des États-Unis concernant les fissures du placage de brique. Les inspecteurs de maison et les acheteurs de maison découvrent ces fissures dans le placage de brique lors de la vente de maisons. De nos jours, tout le monde fait inspecter sa maison et tous les inspecteurs craignent les fissures du placage de brique car ils craignent pour leur responsabilité professionnelle lorsqu’on leur demande une explication sur leur cause et leur signification. Ils recommandent donc généralement de faire appel à un entrepreneur ou à un ingénieur spécialisé dans les fondations pour évaluer spécifiquement le ou les problèmes de fissures après l’inspection de la maison. Les ingénieurs, qui facturent souvent plus de 150 $/h, avec des honoraires minimums de 300 $ ou plus, sont souvent considérés comme trop chers par les acheteurs ou les vendeurs. Neuf fois sur dix, les agents immobiliers font donc appel à un entrepreneur en fondations pour une évaluation gratuite. En y réfléchissant bien, cela revient à demander au renard de garder le poulailler, car la plupart du temps, les entrepreneurs recommandent une reprise en sous-œuvre des fondations pour stabiliser ou remettre à niveau une assise stable. C’est pour cela qu’ils sont dans le métier. C’est comme ça qu’ils mettent de la nourriture sur la table. Ils appellent la fissuration du placage de brique « défaillance de la fondation » et ils garantissent qu’ils peuvent stabiliser la fondation dans la zone de fissuration du placage de brique pour la durée de vie de la maison. C’est assez impressionnant.

Les fissures du placage de brique sont-elles un signe sous-jacent de graves problèmes de fondation ?

Ce que ces entrepreneurs et la plupart des autres personnes ne comprennent pas, c’est que toutes les fissures du placage de brique ne sont pas liées au tassement des fondations ou au tassement différentiel comme le laissent entendre les entrepreneurs. La dilatation différentielle des briques est à l’origine de nombreuses fissures du placage de brique et celles-ci sont mises dans le même panier que tous les autres types/causes de fissures du placage de brique en tant que « fissures de tassement » par les entrepreneurs de réparation de fondations. Par conséquent, ces entrepreneurs de réparation de fondations et certains ingénieurs, d’ailleurs, prétendent que les fissures du placage en briques représentent une défaillance de la fondation. Cela effraie les acheteurs de maison à mort. Les coûts typiques de réparation des fondations semblent toujours commencer à 5 000 $ et peuvent atteindre 30 à 60 000 $, voire plus ! Le vendeur est toujours poussé à payer cela, et bien souvent il le fait, surtout s’il est désespéré de vendre sa maison.

La plupart des gens ne réalisent pas qu’il faut très peu de tassement différentiel de la fondation pour fissurer le placage en briques, parce que le placage est un matériau rigide et cassant. Il ne peut tout simplement pas s’étirer à un degré appréciable sans se fissurer pour soulager la tension et la contrainte. Les acheteurs de maison sont horrifiés par les fissures du placage de brique parce qu’ils considèrent le placage de brique comme l’élément structurel principal de la maison. Vous savez, « le placage de brique donne une apparence audacieuse, puissante et digne d’un château ». Les acheteurs ne sont pas informés par les entrepreneurs de réparation de fondations qu’il s’agit simplement d’un placage, ou d’une barrière contre les intempéries, et qu’il n’est pas différent d’un revêtement en vinyle, en bois ou en stuc.

La chose la plus remarquable et la plus alarmante est que la plupart du temps, chaque fois que des réparations de fondations sont mises en œuvre, il n’y a pas de fissures dans la finition intérieure – principalement peinte – des cloisons sèches – directement en face des fissures du placage en briques. Cela indique donc que si les fissures du placage en briques étaient liées à un tassement différentiel, celui-ci était si faible qu’il n’a pas fissuré les cloisons sèches intérieures. Et cela soulève un point très important : si la maison avait un revêtement en vinyle ou en bois ou un EIFS, alors il n’y aurait pas de fissures nécessitant une évaluation structurelle gratuite dès lors qu’il n’y a pas de fissures dans la cloison sèche intérieure en face des fissures du placage de brique. Sérieusement, la plupart du temps, il n’y a pas de fissures dans les cloisons sèches intérieures, de sorte que les inspecteurs de maisons ne s’interrogent jamais sur un mouvement inhabituel des fondations. Cela n’arrive qu’avec les maisons à placage de briques.

Crois-moi, je fais cela depuis longtemps – ce n’est probablement pas ce que tu penses

J’inspecte des bâtiments résidentiels depuis 31 ans et la moitié de ce temps, j’ai effectué des relevés de niveau de plancher en utilisant un manomètre. Jamais je n’ai inspecté une maison, qui avait moins d’un pouce de variation de niveau de plancher sur toute son empreinte. Et ces maisons dont la variation du niveau du sol est la plus faible sont généralement des maisons sans fissures (cloisons sèches). Je ne regarde généralement pas les maisons neuves, mais je soupçonne qu’elles peuvent être construites avec des tolérances beaucoup plus serrées qu’un pouce sur l’empreinte au sol. Par conséquent, les tassements différentiels post-construction qui semblent se produire dans de nombreuses maisons (et nous en avons vu beaucoup), au cours de leur durée de vie, peuvent être suffisamment importants pour affecter négativement (fissurer) le placage en briques, mais pas la finition intérieure en cloison sèche, quelque peu fragile elle aussi. Ces légers tassements n’affectent certainement pas la superstructure de l’ossature en bois (une combinaison flexible de montants, de solives, de chevrons, de revêtements et de clous/vis), et ils n’affectent souvent pas la structure des fondations. Cela conduit à une théorie possible selon laquelle les fissures des briques seraient dues à une rotation ou à un tassement de la semelle de torsion uniquement sous le bord extérieur des semelles continues des murs extérieurs, puisque la brique se trouve à l’extérieur des murs de fondation, généralement à quelques centimètres du bord extérieur de la semelle. Comme indiqué, le placage de brique est très fragile. Ainsi, un léger tassement sous le bord extérieur de la semelle, qui n’affecte pas du tout le mur de fondation ou la superstructure à ossature de bois, peut provoquer des fissures dans le placage de brique mais pas dans la cloison sèche intérieure. L’absence de fissures de cloison sèche est plus importante que l’évaluation des fissures de placage de brique.

Mettons fin à la misère, s’il vous plaît

J’aimerais que la communauté des ingénieurs aide à mettre fin à cette punition brutale du vendeur de maison – quelqu’un qui a généralement vécu dans la maison avec les fissures de placage de brique pendant dix ans ou plus. C’est une véritable parodie que les agents immobiliers fassent pression sur les vendeurs pour qu’ils paient les entrepreneurs de fondations pour ce qui n’est absolument rien de significatif la plupart du temps. Surtout lorsque les fissures des briques de parement ont été causées par une autre cause que le tassement différentiel des fondations. Et croyez-le ou non, c’est assez souvent le cas.

Au début de nos carrières, nous étions effrayés à mort par les fissures de placage en brique. Tout comme les inspecteurs de maisons d’aujourd’hui. Nous voyons maintenant qu’elles sont un développement commun dans presque toutes les maisons en briques. Cela est principalement dû au manque d’utilisation de joints de dilatation dans la construction résidentielle en briques de parement, et à ce qui s’est avéré être des tassements différentiels très mineurs des fondations qui se produisent dans presque toutes les maisons au cours de leur vie. Lorsque vous ajoutez les autres causes courantes de fissuration de la brique de parement, vous pouvez voir pourquoi il y a tant de réparations de fondations effectuées dans l’industrie immobilière pour traiter la fissuration de la brique de parement. C’est normalement ridicule.