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La comptabilité des baux est une section comptable importante car elle diffère selon l’utilisateur final. Un preneur et un bailleur rapportent et comptabilisent les contrats de location différemment. Un bailleur est le propriétaire du bien et un preneur utilise le bien loué en payant périodiquement au bailleur. La comptabilisation et la présentation du bail de différentes manières ont des effets variables sur les états financiers et les ratios.

Définition du bail

Un bail est un accord juridique par lequel le propriétaire d’un actif spécifique (le bailleur) permet à une seconde partie (le preneur) d’utiliser l’actif pendant une période spécifique en échange de paiements périodiques au bailleur. Ces paiements périodiques sont appelés loyers. Un contrat de location simple est très similaire à une location de biens. Il permet au preneur d’utiliser l’actif loué pendant une période spécifique, qui est généralement inférieure à la durée de vie utile de l’actif. Il est surtout utilisé pour louer des équipements pour de courtes durées. Le crédit-bail est très similaire à l’achat d’un actif par le biais d’un financement externe. Il permet au preneur à bail de posséder un actif grâce à un financement direct du bailleur. Le preneur à bail a la possibilité d’être le propriétaire permanent de l’actif à la fin de la durée du bail.

Classification du bail

Les IFRS et les U.S.GAAP ont tous deux des critères différents pour classer le bail comme un bail financier ou un bail d’exploitation :

• IFRS : Si le preneur à bail a droit à tous les risques et avantages liés à la propriété, le bail est classé comme un bail financier. Le preneur doit comptabiliser la dette de location et l’actif loué au bilan. Un contrat de location ne répondant pas au critère ci-dessus est classé comme un contrat de location simple.
• PCGR américains : Un contrat de location est catégorisé comme un contrat de location-financement s’il répond à une seule de ces quatre exigences suivantes :
  • Si le preneur devient propriétaire du bien loué à la fin du contrat de location.
  • Si le contrat de location permet au preneur d’acheter le même bien loué à un prix qui est inférieur à la juste valeur du bien dans le futur.
  • Si la durée du bail correspond à 75 % ou plus de la durée de vie utile de l’actif loué.
  • Si la valeur actuelle des paiements de location correspond à 90 % ou plus de la juste valeur marchande de l’actif.

Comptabilité et déclaration par le preneur

Le preneur utilise l’actif loué et effectue des paiements réguliers au bailleur. La comptabilisation et la déclaration des différents contrats de location se font comme suit :

Comptabilisation du contrat de location-financement par le preneur

Le contrat de location-financement est déclaré par le preneur comme suit sur différents états financiers :

• Bilan : L’actif loué et la dette de location (passif) sont tous deux déclarés. La valeur déclarée est la plus faible de la valeur actuelle des paiements de location dans le futur ou de la juste valeur marchande de l’actif loué.
• Compte de résultat : La charge d’intérêt sur le bail à payer est déclarée. Elle est calculée sur le bail à payer au début en utilisant le taux d’intérêt implicite du bail. En général, le taux d’intérêt utilisé est le plus faible du taux d’emprunt du preneur et du taux implicite du bailleur. Si l’actif loué est amortissable, alors une charge d’amortissement est également déclarée comme pour tout autre actif.
• Tableau des flux de trésorerie : Selon les normes comptables américaines, la composante intérêt du paiement de la location est déclarée comme une sortie de trésorerie d’exploitation. Et la composante de remboursement du principal qui réduit le loyer à payer est déclarée comme une sortie de trésorerie de financement. Selon les normes IFRS, la charge d’intérêts peut être présentée comme une sortie de trésorerie d’exploitation ou de financement.

Comptabilisation du contrat de location simple par le preneur

Le contrat de location simple est présenté par le preneur comme suit sur différents états financiers :

• Bilan : Ni un actif ni un passif n’est déclaré.
• Compte de résultat : Le loyer de l’actif est passé en charge, ce qui correspond au paiement du loyer.
• Tableau des flux de trésorerie : Le paiement complet du bail ou la charge de loyer est déclaré comme une sortie de trésorerie d’exploitation.

Impact de la comptabilité des baux sur les états financiers du locataire

La différence de comptabilité dans les deux baux – financement et exploitation – a un impact sur les différents éléments des états financiers comme ci-dessous :

• L’actif, le passif, le revenu net dans les années ultérieures, le résultat d’exploitation (EBIT) et le flux de trésorerie des opérations sont plus élevés dans un bail de financement par rapport à celui d’un bail d’exploitation.
• Le revenu net dans les premières années et le flux de trésorerie de financement sont plus faibles dans le bail financier par rapport à celui d’un bail d’exploitation.
• Bien que le revenu total et le flux de trésorerie total restent les mêmes dans les deux baux.

Incidence de la comptabilité des baux sur les ratios financiers du preneur

Comme pour les états financiers, les ratios financiers sont également impactés par les différents baux :

• Le ratio courant, le fonds de roulement, le ratio de rotation des actifs, le ratio de rotation des actifs fixes, le rendement des actifs dans les premières années et le rendement des capitaux propres dans les premières années sont plus faibles dans le bail financier.
• Le rendement de l’actif dans les années ultérieures, le rendement des capitaux propres dans les années ultérieures, le ratio de la dette à l’actif et le ratio de la dette aux capitaux propres est plus élevé dans le bailleur financier.

Comptabilité et rapport par le bailleur

Comptabilité du bailleur financier par le bailleur

Pour le bailleur, le bailleur financier est de deux types en vertu des PCGR américains. Si la valeur actuelle de tous les paiements de location est la même que la valeur comptable de l’actif loué, ce bail est appelé bail de financement direct. Si la valeur actuelle des paiements de location est supérieure à la valeur comptable de l’actif loué, il s’agit d’un contrat de location-vente. Ces deux types de location-financement sont présentés par le bailleur comme suit dans différents états financiers :

• Bilan : La créance de location est déclarée. La valeur est dérivée de la valeur actuelle des paiements de location dans le futur. De plus, l’actif est réduit de la valeur comptable de l’actif loué.
• Compte de résultat : Le produit des intérêts est déclaré. Il est calculé sur la créance de location au début en utilisant le taux d’intérêt du contrat de location.
• Tableau des flux de trésorerie : La composante d’intérêt du revenu de location est déclarée comme une entrée de trésorerie d’exploitation et la composante principale du paiement est déclarée comme une entrée de trésorerie d’investissement.

Comptabilisation du contrat de location simple par le bailleur

Le contrat de location simple est déclaré par le bailleur comme suit sur différents états financiers:

• Bilan : L’actif loué est déclaré comme toujours.
• Compte de résultat : Le revenu d’intérêt est déclaré ainsi que l’amortissement lié à l’actif.
• Tableau des flux de trésorerie : Le paiement périodique du bail est classé comme une entrée de trésorerie d’exploitation.

Incidence de la comptabilité des baux sur les états financiers du bailleur

Les états financiers du bailleur sont affectés par la différence entre les deux baux de la manière suivante :

• Les revenus de location et le flux de trésorerie total sont similaires dans les deux baux.
• Le revenu dans les premières années est plus élevé dans le bail financier que celui du bail d’exploitation.
• Le revenu dans les dernières années est plus faible dans le bail financier que celui du bail d’exploitation.
• Le flux de trésorerie d’exploitation est plus faible dans le bail financier que dans le bail d’exploitation.
• Le montant des taxes dans les premières années est plus élevé dans le bail financier que dans le bail d’exploitation.

Conclusion : La comptabilisation et la présentation d’un contrat de location diffèrent du point de vue d’un bailleur et d’un preneur. Elles diffèrent également en fonction du type de location – financière ou opérationnelle. Ainsi, il est impératif que le bail soit correctement catégorisé et rapporté car il a de nombreuses implications sur les états financiers et les ratios financiers.1

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