L’adolescente Maggie Thompson déménage avec sa mère Erica dans sa ville natale de l’Ohio après que le mari d’Erica l’ait quittée. Dans son nouveau lycée, Maggie se lie d’amitié avec Haley, Darrell, Chaz et Andy, qui développe immédiatement un béguin pour elle. Ils convainquent Sue Ann « Ma » Ellington, une technicienne vétérinaire, de les aider à acheter de l’alcool parce qu’ils sont mineurs. Sue Ann signale anonymement les activités des adolescents, mais ils sont relâchés en raison des antécédents de l’agent avec Ben, le père d’Andy. Le lendemain, Sue Ann invite les adolescents à boire dans son sous-sol. La fois suivante, Sue Ann a décoré son sous-sol et de nombreux autres adolescents se présentent chez elle pour faire la fête, ce qui la rend populaire parmi les étudiants.
Cependant, son hospitalité commence à agacer le groupe car elle les harcèle continuellement pour passer du temps avec elle. Une nuit, Sue Ann voit Andy et Maggie s’embrasser et devient jalouse ; elle est amoureuse de lui, ayant eu le béguin pour son père, Ben, au lycée. Elle drogue Maggie et lui prend ses boucles d’oreilles. Le lendemain matin, Maggie se réveille et remarque que ses boucles d’oreilles ont disparu et qu’elle est gravement blessée et coupée. Effrayée, Maggie dit à Andy qu’elle ne veut plus aller chez Sue Ann et qu’elle ne veut pas qu’il y aille non plus.
Pour regagner la confiance du groupe, Ma leur ment qu’elle a un cancer du pancréas. Pendant qu’elle parle, Haley remarque qu’elle porte un bracelet qui appartient à une de leurs amies. Les filles soupçonnent Sue Ann d’avoir volé leurs bijoux et se rendent chez elle pour enquêter. Elles sont surprises par Genie, la fille de Sue Ann issue d’un mariage raté. Maggie est étonnée de la voir marcher, car elle utilise un fauteuil roulant à l’école. Genie leur dit de partir alors que Sue Ann arrive chez elle, et ils s’échappent de justesse.
Ben, le père d’Andy, qui est allé au lycée avec Sue Ann, se présente à son travail pour déposer son chat et l’invite à prendre un verre après le travail. Sue Ann rentre chez elle pour se changer et le retrouve au bar, où Ben confronte Sue Ann avec un dispositif de localisation et lui demande pourquoi son fils est si souvent chez elle. Ben avertit Sue Ann de rester loin d’Andy.
Un flash-back révèle que Sue Ann, qui avait le béguin pour Ben au lycée, a été trompée pour faire une fellation à un garçon qu’elle pensait être Ben dans un placard. Une fois qu’elle a quitté le placard, il s’est avéré qu’elle l’avait fait à un autre garçon et que Ben avait conspiré pour qu’elle soit agressée et humiliée. Ben avait obtenu que toute l’école soit témoin de l’agression (y compris sa petite amie actuelle Mercedes et une jeune Erica), et Sue Ann a subi un traumatisme et une humiliation dévastateurs, dont elle ne s’est jamais remise.
Une Sue Ann de plus en plus instable mentalement procède à sa vengeance ; elle écrase Mercedes avec son camion, la tuant. Elle tue son patron, prélève le sang de Louie, le chien de Maggie, et attire Ben chez elle, où elle l’assomme. Ben se réveille alors complètement nu, les bras et les jambes attachés à son lit ; Sue Ann soulève la serviette pour exposer ses organes génitaux et menace de le castrer et de l’émasculer, mais change d’avis et la recouvre avec la serviette ; Sue Ann dit alors que Ben est comparable à un chien et passe à la transfusion du sang de Louie de la poche de liquide dans son corps par une perfusion attachée à son bras droit, puis lui tranche le poignet gauche et le laisse se vider de son sang et mourir. Maggie dit à sa mère la vérité sur Sue Ann, et Erica la punit. Sue Ann envoie à Maggie une photo d’elle avec Andy dans sa cave lors de la fête d’anniversaire de Chaz. Elle s’éclipse de la maison pour le confronter. Lorsqu’elle arrive, elle remarque que tout le monde est parti et qu’il ne reste que le groupe initial. Elle essaie de faire partir Andy mais se rend vite compte qu’Andy et le reste de ses amis ont été drogués. Maggie tente de trouver de l’aide et trouve le corps de Ben. Alors qu’elle reste là, horrifiée, Sue Ann la rend inconsciente.
Maggie se réveille enchaînée dans la cave. Sue Ann repasse le ventre de Chaz, coud la bouche de Haley et peint le visage de Darrell en blanc. Andy se réveille, et tente de séduire Sue Ann, car il sait pertinemment qu’elle est amoureuse de lui. Elle l’embrasse, mais le poignarde après avoir réalisé qu’il ment. Un policier arrive et lorsque Maggie crie à l’aide, Sue Ann le tue avant qu’il ne puisse réagir. Elle réunit ensuite les quatre amies autour du canapé et oblige Maggie à les photographier ensemble, dans une reconstitution grossière de l’amitié que Sue Ann a toujours désirée mais qu’elle n’a jamais eue. Sue Ann laisse ensuite Maggie se faire pendre avant que le Génie n’intervienne. Tous les autres se réveillent et découvrent ce que Sue Ann leur a fait, mais ils ont à peine le temps de réagir que la maison est en feu et qu’ils doivent trouver un moyen de sortir. Erica, sachant où se trouve Maggie, appelle son collègue Stu à l’aide et les deux sauvent les adolescents. Sue Ann tente de jeter Genie dans le feu, reprochant à Erica de ne pas avoir empêché Ben de l’agresser sexuellement à l’école. Maggie poignarde Sue Ann, sauvant ainsi Genie.
Le groupe sort et demande ce qui s’est passé. Sue Ann monte à l’étage et s’allonge à côté du cadavre de Ben, le cajolant alors que la maison brûle.