Alai

Le marché local du logement semble être à la hausse. Bien que ce soit un bon signe de la reprise de notre économie, c’est aussi un moment approprié pour les acheteurs de se rappeler certains des risques et de leurs droits légaux lors de l’achat d’une maison.

La maxime, « buyer beware » (ou caveat emptor), s’applique à l’achat d’une maison autant qu’à celui d’une pomme. Comme l’indique Michael D. Akerly, et al, éd., British Columbia Real Estate Law Guide (North York, Ont. : CCH Canadian Limited, 2010) à la page 3525 :

Les défauts sont considérés comme étant de deux sortes, latents ou patents.

Les défauts patents sont ceux qui peuvent être découverts par une inspection et une vigilance ordinaire de la part de l’acheteur. En ce qui les concerne, la règle ordinaire est caveat emptor.

Les défauts latents sont ceux qui ne seraient pas révélés par toute enquête qu’un acheteur est en mesure de faire avant de conclure le contrat (34 Halsbury’s Laws of England, 3e éd., p. 211, art. 353).

Un vendeur n’est pas tenu de divulguer un défaut patent parce qu’un acheteur aurait pu ou dû détecter le défaut en faisant une enquête raisonnable sur la maison. Par exemple, si une rampe d’escalier est brisée, vous n’avez aucun recours légal contre le vendeur pour la rampe brisée après l’achat de la maison.

Lorsqu’un vendeur s’efforce de dissimuler un défaut de brevet afin d’induire en erreur un acheteur ou d’endormir ses soupçons, cette action peut être considérée comme frauduleuse et l’acheteur peut avoir un droit légal de recouvrement contre le vendeur en conséquence.

De même, si un vendeur était conscient d’un défaut latent et qu’il a omis de le divulguer, cela peut être interprété comme une fausse déclaration et donner à l’acheteur un droit légal de se retourner contre le vendeur.

Alors, comment vous protéger en tant qu’acheteur ? Voici quelques exemples.

1. Engagez un inspecteur en bâtiment compétent pour enquêter sur votre maison potentielle. Un bon inspecteur de maison s’assurera que vous êtes au courant de tout défaut patent avant d’acheter la maison.
2. Prenez le temps de faire vos propres enquêtes approfondies sur la maison.Ne vous contentez pas de ce que l’agent immobilier du vendeur peut vous dire sur l’état d’une maison. Poke, prodiguer et faire tout ce que vous devez faire afin d’être convaincu que votre maison potentielle est dans un état que vous trouvez acceptable.
3. Examinez soigneusement la déclaration de divulgation et faites le suivi de toute préoccupation que vous pourriez avoir. Une déclaration de divulgation est généralement incorporée à tous les contrats standard d’achat et de vente et divulguera les faits relatifs à plusieurs des principaux aspects de la structure et des fondations d’une maison. La déclaration de divulgation est large, donc s’il y a des remarques qui vous préoccupent, vous pouvez insister pour obtenir plus de détails.
4. Intégrez dans votre contrat d’achat et de vente toute représentation ou garantie qui vous a incité à acheter la maison. La plupart des contrats d’achat et de vente contiennent une clause « aucune autre représentation ou garantie ». Par exemple, si le vendeur vous a dit que les arbres fruitiers de la cour arrière sont primés et que vous pourrez profiter de ces arbres et des bénéfices de leurs fruits, à moins que cette représentation ne soit incorporée dans le contrat, vous pourriez n’avoir aucun droit légal de récupération si cette déclaration s’avère fausse.
5. Visitez votre maison potentielle à différents moments de la journée/semaine. Certains problèmes avec une maison ne peuvent être découverts que dans certaines conditions, alors assurez-vous de visiter pendant différents temps ou moments de la semaine. Par exemple, dans l’affaire Trakalo v. Hodges, B.C.J. No. 2278, 1995 CanLII 2183 (BC SC), les demandeurs n’ont visité la maison qu’une seule fois pendant 40 à 50 minutes, mais il s’est avéré qu’avec le temps et surtout par temps humide, la maison sentait l’urine de chat. De même, de nombreux acheteurs visitent leur future maison à mi-chemin de leur recherche pendant la journée pour découvrir que la circulation à l’heure de pointe ou les activités du week-end rendent leur maison moins désirable que prévu. Ces problèmes seraient de nature patente et relèveraient du domaine de la méfiance de l’acheteur.
6. Demandez directement au vendeur les préoccupations majeures concernant la maison qui vous sont personnelles et faites-lui savoir à quel point la question est importante pour vous. Obtenez également la réponse par écrit et pensez à l’incorporer dans le contrat (voir point 4). Par exemple, si vous êtes allergique aux animaux de compagnie, dites au vendeur que c’est un problème important pour vous et demandez-lui s’il a des animaux de compagnie. Obtenez du vendeur qu’il s’engage à écrire s’il est au courant de la présence d’animaux domestiques dans le logement. Idéalement, cet engagement devrait être incorporé au contrat pour vous donner un droit d’action fondé sur la rupture du contrat si cette déclaration s’avère fausse, mais le fait d’avoir la déclaration par écrit peut vous aider à vous retourner contre le vendeur sur la base d’une fausse déclaration si nécessaire. Déclarer que la question est une considération majeure dans votre choix d’acheter ou non la maison peut également aider dans tout litige futur qui pourrait survenir.

Ce qui précède est à titre d’information seulement et n’est pas un conseil juridique, et ne doit pas être interprété comme tel. Si vous rencontrez des difficultés juridiques, n’hésitez pas à contacter l’un de nos avocats qualifiés.

Jeremy Burgess est un avocat plaidant chez Pushor Mitchell et a aidé plusieurs clients qui ont rencontré des problèmes après avoir acheté leur maison. Si vous rencontrez des problèmes imprévus avec une maison que vous avez achetée, n’hésitez pas à contacter Jeremy de manière confidentielle : [email protected] ou 250-869-1156.