Si vous possédez ou prévoyez d’acheter une maison dans un « CDD » et que vous n’êtes pas sûr de ce que cela signifie, ce post est pour vous. Un district de développement communautaire, souvent appelé « CDD », est une unité spéciale de gouvernement local créée en vertu de la loi de Floride, dans le but de financer, de construire, d’exploiter et d’entretenir des infrastructures, des améliorations et des services à l’échelle de la communauté pour le bénéfice des propriétés situées dans ses limites. Les systèmes de gestion des eaux pluviales, les zones de conservation, les routes, l’éclairage public et l’aménagement paysager sont des exemples de certains des types d’améliorations qui peuvent être inclus dans un CDD. Certains CDD possèdent et exploitent également des services publics et des installations récréatives telles que des pavillons, des piscines et des parcs.
Comment fonctionne un district de développement communautaire ?
Un CDD est régi par un conseil de cinq membres connu sous le nom de Conseil des superviseurs, qui est responsable de l’établissement de la politique du CDD, y compris toute règle régissant l’utilisation de la propriété et des installations du CDD. Le conseil est initialement élu par les propriétaires fonciers du CDD (toute personne possédant un terrain dans les limites du CDD, indépendamment de son lieu de résidence) et passe ensuite à un processus d’élection générale dans lequel le conseil est élu par un vote des électeurs inscrits résidant dans le CDD. Quel que soit le type d’élection, les membres du conseil d’administration du CDD sont considérés comme des agents publics et sont soumis aux lois de l’État sur l’éthique et la divulgation financière. De même, les affaires du CDD doivent être menées conformément à la « Sunshine Law » de Floride, ce qui signifie que toutes les réunions et tous les dossiers du CDD doivent être ouverts au public.
Un CDD est tenu d’embaucher un directeur de district pour mettre en œuvre les politiques établies par son conseil et superviser les opérations et les contrats quotidiens du CDD, ses installations et ses améliorations. Les CDD retiennent généralement aussi d’autres professionnels pour fournir des services juridiques et d’ingénierie continus.
Combien me coûte un district de développement communautaire ?
Les infrastructures et les améliorations construites et/ou acquises par un CDD sont généralement financées par la vente d’obligations exonérées d’impôt émises par le CDD. Les obligations sont remboursées par le prélèvement d’une évaluation annuelle du capital sur toutes les propriétés du CDD qui bénéficient de l’infrastructure et des améliorations. Ces évaluations sont généralement fixées pour la durée des obligations, et cette composante de l’évaluation annuelle du CDD est souvent appelée « évaluation du service de la dette ».
Les coûts d’exploitation du CDD, et l’exploitation et l’entretien de l’infrastructure et des améliorations appartenant au CDD, sont de même la responsabilité des propriétaires de biens dans le CDD. Ces coûts sont également évalués sur une base annuelle, dont le montant peut varier d’une année à l’autre en fonction du budget de fonctionnement et d’entretien adopté pour cet exercice particulier. Cette composante de l’évaluation annuelle du CDD est souvent appelée « évaluation de l’exploitation et de l’entretien ».
Bien qu’il existe certaines circonstances dans lesquelles un CDD percevra ces évaluations en envoyant directement une facture au propriétaire, pour la plupart des propriétaires, les évaluations sont perçues sur leur facture annuelle de taxe foncière.
Que dois-je savoir d’autre ?
Il y a beaucoup plus à comprendre des CDD que l’aperçu général de ce post. Cependant, il y a deux questions très courantes qui reviennent souvent et qui méritent d’être abordées.
Les non-résidents du CDD peuvent-ils utiliser la propriété du CDD ?
Oui. La raison est basée sur la nature des revenus qui ont été utilisés pour construire et acquérir les installations du CDD. Malgré le fait que seuls les propriétaires fonciers dans les limites d’un CDD sont soumis à des évaluations pour la dette obligataire et les dépenses opérationnelles du CDD, parce que les améliorations et les installations sont financées par l’utilisation du produit de la vente d’obligations exonérées d’impôt – une forme de financement public – elles doivent rester ouvertes et disponibles pour le grand public. De nombreux propriétaires ont du mal à accepter ce concept, car il est contraire aux droits d’utilisation de la propriété auxquels ils sont habitués en tant que membres d’une association de propriétaires ou de copropriétaires, où seuls les membres de l’association qui paient les frais peuvent utiliser les installations de l’association. La différence essentielle est qu’un CDD est une entité publique, alors qu’une association est une entité privée.
Quelle est la durée d’un CDD ?
Au grand dam de nombreux propriétaires qui pensent qu’un CDD prend fin une fois la dette obligataire entièrement remboursée, un CDD continue d’exister à moins d’être dissous par une ordonnance ou l’abrogation de la règle qui l’a créé. Une fois que la dette obligataire est remboursée, cependant, les évaluations annuelles du CDD sont limitées à l’évaluation annuelle pour les coûts d’exploitation et d’entretien en cours (en supposant qu’aucune obligation ou dette ultérieure n’est émise).
Les propriétaires qui résident à l’intérieur d’un CDD et qui ont des questions relatives aux installations et aux biens qui relèvent de la responsabilité du CDD, à leurs évaluations annuelles, ou des questions générales sur ses opérations devraient visiter le site Web de leur CDD (que tous les CDD sont tenus d’avoir à partir du 1er octobre), contacter le gestionnaire de district de leur CDD, ou assister à la prochaine réunion prévue du CDD.