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Sauter à:

• Qu’est-ce qu’une vente à découvert ?

• La chronologie du processus de vente à découvert

• Le processus de vente à découvert pour les acheteurs

• Le processus de vente à découvert pour les vendeurs

Le processus de vente à découvert est devenu une pratique courante pour les propriétaires dont la situation financière n’est pas parfaite, et pour une bonne raison : c’est une indication de l’incapacité imminente d’un emprunteur à rembourser son prêt hypothécaire. Cependant, contrairement à la croyance populaire, les ventes à découvert sont tout sauf mauvaises ; elles sont simplement associées à une situation malheureuse. En fait, on pourrait dire que les ventes à découvert profitent à toutes les parties concernées. Le processus de vente à découvert est, après tout, spécifiquement destiné à aider les propriétaires lorsqu’ils en ont le plus besoin.

Bien sûr, aucun propriétaire n’est heureux de se retrouver dans la position de réaliser une vente à découvert, mais le fait demeure : les ventes à découvert se sont avérées bénéfiques pour toutes les personnes impliquées. Les propriétaires n’ont plus à craindre la menace imminente d’une saisie, les banques peuvent récupérer une partie de l’argent qui leur avait été promis au moment de la signature du contrat hypothécaire, et il y a de bonnes chances que l’acheteur final fasse une bonne affaire. En somme, le processus de vente à découvert est une bénédiction déguisée, et ce qui suit devrait clarifier pourquoi.

Qu’est-ce qu’une vente à découvert?

Une vente à découvert est une tournure d’expression utilisée pour décrire le processus par lequel un propriétaire vend sa propriété pour un montant inférieur à celui qu’il doit sur le prêt hypothécaire en cours. Dans le cas où il devient clair que l’emprunteur ne sera pas en mesure de maintenir ses obligations hypothécaires, le prêteur initial peut lui permettre d’exécuter une vente à découvert. De cette façon, le prêteur peut avoir l’occasion de récupérer toute perte potentielle résultant de la délinquance, et le propriétaire peut éviter la saisie (ou toute autre tache sur son rapport de crédit). Bien qu’une vente à découvert ne soit pas le scénario idéal pour la banque ou le propriétaire, elle est sans équivoque meilleure que les alternatives pour toutes les personnes impliquées.

Comprendre le calendrier du processus de vente à découvert

Le calendrier du processus de vente à découvert est à la merci de beaucoup de « paperasserie » bureaucratique, et est donc difficile à cerner avec un certain degré de certitude. En effet, il y a trop de pièces mobiles et de décisions à prendre pour que l’on puisse estimer avec précision le temps que prendra une vente à découvert. Cela dit, les ventes à découvert peuvent prendre entre un mois et six mois, et il existe de nombreuses raisons pour lesquelles le processus de vente à découvert peut être prolongé encore plus.

Pour être clair, une vente à découvert prendra très probablement plus de temps à voir aboutir qu’une vente traditionnelle pour une raison simple : la communication. Presque chaque étape du processus de vente à découvert exige que le propriétaire communique avec la banque à un niveau ou à un autre. Il y a donc beaucoup d’allers-retours, et encore plus d’attente pour que les choses soient résolues. Cela peut prendre jusqu’à quatre mois avant que le prêteur initial n’approuve même une vente à découvert.

Vous voyez, les banques ne vont permettre aux emprunteurs de procéder à une vente à découvert qu’en dernier recours, donc elles vont faire preuve de diligence raisonnable et veiller à ce qu’une vente à découvert soit le seul choix logique à faire. Les prêteurs n’ont aucun problème à prendre leur temps pour s’assurer qu’ils font le bon choix, car il y a beaucoup d’argent en jeu. Ce n’est qu’une fois qu’ils sont certains qu’une vente à découvert est dans leur meilleur intérêt qu’ils avancent dans le processus. Malheureusement pour les vendeurs, cela pourrait prendre des mois – et ce n’est que le début.

Une fois qu’un propriétaire reçoit le feu vert, il est censé vendre la maison lui-même. Avec la pénurie d’inventaire d’aujourd’hui, il est sûr de supposer que les maisons se vendront plus rapidement que dans l’histoire récente, mais je m’égare. Le marché immobilier ne suit pas vraiment de règles. Plus tôt cette année, les maisons sont restées sur le marché pendant 53 jours en moyenne, selon RedFin. Bien sûr, elles peuvent se vendre rapidement, mais il se peut aussi qu’elles ne se vendent pas. Et n’oubliez pas que le temps nécessaire à la vente effective de la maison s’ajoute au temps passé à obtenir l’accord de la banque. Dans le meilleur des cas, le propriétaire moyen a déjà trois à quatre mois devant lui.

Après avoir reçu une offre, le propriétaire doit la faire approuver par le prêteur avant de pouvoir aller de l’avant, ce qui ajoutera encore du temps au processus de vente à découvert. S’ils ont de la chance, les banques accepteront simplement les termes de l’offre. Cependant, il y a une chance que d’autres négociations soient nécessaires, ce qui prolongera encore le processus.

Le processus de vente à découvert pour les acheteurs

Le processus de vente à découvert est, sans aucun doute, plus facile pour les acheteurs que pour les vendeurs. Cela dit, l’achat d’une vente à découvert coïncide avec une mise en garde importante : vous ne négociez pas uniquement avec le propriétaire, mais plutôt avec le propriétaire et son prêteur. Toute offre soumise sur une vente à découvert doit recevoir l’approbation du prêteur respectif, ce qui pourrait rendre les négociations un peu plus longues et plus difficiles.

Tips pour acheter une propriété de vente à découvert

Les conseils pour acheter une propriété de vente à découvert peuvent aller du tout à fait inutile au précieux. Cela dit, il existe de nombreuses informations que vous devrez passer en revue vous-même pour déterminer si elles méritent ou non d’être appliquées à votre propre stratégie de vente à découvert. Cependant, il existe plusieurs conseils universellement acceptés que personne ne discréditera, et non des moindres, notamment les suivants :

• Exercez la patience : Ceux qui comprennent déjà la chronologie du processus de vente à découvert sont plus que conscients du temps que cela prend. Cependant, comme j’y ai déjà fait allusion, le calendrier d’une vente à découvert peut être long. Les acheteurs doivent donc faire preuve de la plus grande patience. Acheter une vente à découvert pourrait prendre beaucoup de temps, mais le rabais pourrait très bien valoir la peine d’attendre.

• Ne soumettez pas d’offre basse : Si les ventes à découvert bénéficient souvent d’un rabais, ce n’est pas le moment de soumettre une offre objectivement basse. Deidre Woollard, chez Millionacres, souligne qu’il n’est peut-être même pas utile pour un investisseur de soumettre des offres inférieures aux valeurs du marché local, suggérant que « la plupart des banques refuseront une offre très basse si la propriété se trouve dans un marché relativement actif. » N’oubliez pas que votre offre doit être approuvée par la banque pour être acceptée, et on peut supposer qu’elle n’acceptera rien de moins que ce qu’elle pense pouvoir obtenir. De plus, il est probable que chaque vente à découvert fasse l’objet de plusieurs offres dans le marché actuel. Si vous soumettez une offre basse, il est plus probable qu’elle soit reléguée à la poubelle qu’en haut de la pile. Tous ceux qui soumettent une offre plus élevée auront automatiquement un avantage sur vous.

• Utiliser du liquide : Un peu comme dans le cas d’une vente traditionnelle, l’argent liquide sera toujours plus attrayant pour les vendeurs que le recours à un prêt traditionnel. Dans le cas où vous pouvez venir avec des espèces, il y a de bonnes chances que le vendeur favorise votre offre par rapport à celles qui ne sont pas en espèces. Peut-être plus important encore, les transactions en espèces sont beaucoup moins susceptibles de s’effondrer à la onzième heure.

• Tout documenter : Il est absolument impératif pour les acheteurs potentiels de documenter tout ce qu’ils peuvent pendant le processus de vente à découvert. Garder tout en ordre, des documents aux réunions, contribuera à faciliter un processus déjà compliqué. « Il est donc important de garder des traces détaillées des personnes à qui vous avez parlé et de ce qui a été dit », selon M. Woollard. Par conséquent, il est dans votre intérêt d’éviter que quelque chose ne soit « perdu dans la traduction », ou tout simplement perdu.

Le processus de vente à découvert pour les vendeurs

Le processus de vente à découvert pour les vendeurs peut être décomposé en cinq étapes simples :

1. Identifier la situation actuelle

2. Démontrer des difficultés financières prouvables

3. S’assurer les services d’un agent qualifié

4. Recueillir les documents appropriés

5. . documents

6. Procéder à la vente de la maison

Le processus de vente à découvert pour les vendeurs commence lorsqu’ils sont officiellement informés de leur manque inhérent de fonds pour couvrir leurs obligations hypothécaires prédéterminées. En d’autres termes, l’incapacité imminente d’un propriétaire à payer son principal et ses intérêts en totalité chaque mois est un signe révélateur qu’une vente à découvert peut être en ordre. Il convient toutefois de noter que les ventes à découvert sont le résultat direct de difficultés croissantes, et non d’une incapacité à effectuer les paiements. Il est important de faire cette distinction, car les ventes à découvert sont volontaires ; le propriétaire demandera une vente à découvert si le fardeau du remboursement de son hypothèque devient trop lourd. Les propriétaires qui manquent effectivement des paiements seront soumis à la forclusion – un processus entièrement différent, tout à fait.

C’est vrai ce qu’on dit : la première étape est d’admettre qu’il y a un problème, et les ventes à découvert ne font pas exception. Les propriétaires qui ont des difficultés à honorer leurs paiements hypothécaires doivent l’admettre s’ils veulent être considérés comme des candidats à une vente à découvert. Toutefois, il ne suffit pas d’admettre qu’il y a un problème, il faut aussi prouver qu’il y a des difficultés. C’est là qu’intervient la deuxième étape : prouver au prêteur que les paiements sont trop difficiles à suivre.

Pour être considérés pour une vente à découvert, les propriétaires doivent prouver à leurs prêteurs – sans l’ombre d’un doute – qu’ils ne peuvent pas continuer à faire des paiements à leur taux actuel. Mieux encore, ils doivent présenter les documents financiers appropriés qui suggèrent que leurs paiements actuels sont incapables de continuer. C’est à l’emprunteur de prouver à son prêteur qu’il ne peut pas continuer à faire des paiements.

Il va sans dire que les prêteurs n’aiment pas trop l’idée de procéder à une vente à découvert, ce qui soulève la question : Pourquoi les prêteurs envisageraient-ils même le processus de vente à découvert ? Pourquoi sont-ils prêts à laisser les propriétaires vendre leur maison pour un montant inférieur à celui qu’ils doivent sur l’hypothèque ? La réponse est simple : il est préférable de récupérer au moins une partie de leur argent grâce à une vente à découvert plutôt que de risquer que le propriétaire tombe en forclusion.

Une fois que le prêteur est convaincu que le propriétaire ne peut plus faire face à ses paiements, il peut approuver une vente à découvert. Lorsqu’une vente à découvert est approuvée, les propriétaires devraient envisager d’embaucher un agent spécialisé dans les transactions de vente à découvert, car il saura comment naviguer dans le processus de manière fluide et efficace. S’il a fait son travail, les offres devraient affluer. Cependant, les ventes à découvert sont tout sauf traditionnelles. Lorsque les propriétaires reçoivent une offre, ils doivent la soumettre avec certains documents au prêteur pour qu’elle soit approuvée. « Chaque prêteur a des exigences spécifiques en matière de documents pour le processus de vente à découvert une fois que vous avez une offre, et votre agent vous communiquera le processus », selon SF Gate.

Si le prêteur accepte la demande, le propriétaire peut procéder comme une vente traditionnelle ; sinon, d’autres négociations peuvent être nécessaires. Dans tous les cas, le propriétaire devra travailler avec le prêteur pour atterrir sur une offre spécifique.

Un agent est-il nécessaire pour une vente à découvert ?

Je veux que ce soit tout à fait clair : un agent n’est pas nécessaire pour vendre une maison via une vente à découvert. Il est tout à fait possible de réaliser une vente à découvert sans faire appel aux services d’un agent professionnel, mais je m’égare. Ce n’est pas parce que vous pouvez le faire que vous devez le faire. Peut-être même plus important encore, le prêteur appréciera l’aide d’un agent immobilier. Cela dit, un agent peut certainement aider à vendre la maison plus rapidement et pour plus d’argent. Un agent vraiment excellent, qui connaît bien le processus de vente à découvert, peut facilement compenser son coût par un prix de vente plus élevé.

Ventes à découvert Vs. Saisies

Pour être clair, ni les ventes à découvert ni les saisies ne sont des situations idéales dans lesquelles les propriétaires veulent se retrouver. Ces deux processus se présentent généralement aux propriétaires en difficulté (ceux qui prennent du retard dans leurs paiements ou qui risquent de le faire). Quelle que soit la voie choisie par le propriétaire, il sera obligé de quitter son logement. Cependant, le temps qu’il faut pour partir et les conséquences laissées dans le sillage sont différents dans chaque scénario.

Encore, les ventes à découvert sont une tentative de la part des propriétaires en détresse de prendre de l’avance sur une mauvaise situation. Pour autant que le prêteur le permette, le vendeur tentera de réaliser une vente à découvert pour récupérer le plus possible de l’argent qu’il doit à la banque. Dans une vente à découvert, le propriétaire vendra la maison, mais tout l’argent ira à la banque ; ce paiement est généralement suffisant pour éviter au propriétaire de devoir déposer une demande de saisie.

Les saisies sont généralement les dernières options exercées par les prêteurs. Si une vente à découvert n’est pas possible, le prêteur saisira simplement la maison lorsque l’emprunteur n’effectue pas ses paiements. Puisqu’aucune somme d’argent n’a été récupérée, l’emprunteur fait face à des ramifications plus graves.

Les personnes qui ont dû passer par une vente à découvert sont généralement autorisées à acheter une autre maison immédiatement, à quelques exceptions près. Ceux qui ont été saisis, cependant, font face à des sanctions beaucoup plus strictes. Si pour rien d’autre, les saisies ont un impact négatif sur le rapport de crédit d’une personne et peuvent l’empêcher d’acheter pendant au moins cinq ans.

Alternatives au processus de vente à découvert

Les ventes à découvert et les saisies sont les dernières choses dont les propriétaires veulent avoir à se soucier. Ni le processus de vente à découvert ni le fait d’être saisi ne sont de bonnes nouvelles pour un emprunteur ; les deux entraînent la perte d’une maison avec des ramifications ultérieures. Cela dit, il peut y avoir des alternatives de vente à découvert pour les propriétaires à considérer avant de s’engager dans un chemin dont ils peuvent revenir.

Au lieu de se résigner au processus de vente à découvert, les propriétaires devraient consulter leur prêteur pour voir s’il y a des alternatives à considérer. Selon la situation, le propriétaire peut être en mesure d’examiner la révision de son plan de paiement ou la modification de son prêt. Le plus souvent, les prêteurs voudront travailler avec les emprunteurs à court d’argent pour réduire leurs chances de délinquance.

Sommaire

Le processus de vente à découvert est mal compris par ceux qui regardent de l’extérieur, et même par ceux qui sont plus étroitement affiliés à l’industrie. Cependant, ceux qui ne savent pas comment se déroule le processus de vente à découvert se rendent un bien mauvais service. Si pour rien d’autre, ce sont ceux qui savent comment le processus se déroule qui sont les mieux placés pour en tirer profit.

Vous êtes-vous déjà demandé comment fonctionne le processus de vente à découvert ? Vous êtes-vous déjà demandé ce que c’est que d’acheter une maison en vente à découvert ? N’hésitez pas à nous faire savoir comment cet abécédaire vous a aidé dans les commentaires ci-dessous, ou si nous avons oublié quelque chose qui pourrait vous être utile à l’avenir.

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