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Uno de los cambios más significativos que se producirán en el Contrato de Compraventa Aprobado por la Comisión de Colorado («CBS») en enero de 2019, está relacionado con el Párrafo 13 («Transferencia de Título») del formulario. Durante muchos años, el Párrafo 13 del CBS ha incluido un ___________ (en blanco) antes de describir el tipo de escritura que el vendedor entregaría al comprador al cierre. En las transacciones residenciales, este «espacio en blanco» se ha completado casi universalmente con la palabra «general» sin ninguna discusión o negociación entre las partes.
A partir del 1 de enero de 2019, el nuevo CBS será por defecto una escritura de garantía «especial» si no se especifica otro tipo de escritura mediante una casilla que se marcará a continuación. Las casillas que se marcarán, si así lo acuerdan las partes, incluirán: general, negociación y venta, renuncia a la reclamación, escritura del representante personal o _______ «en blanco» (otro).
En Colorado, las únicas formas legales de escrituras que se reconocen son la general, la especial, la de negociación y venta, y la de renuncia a la reclamación. Otros tipos de escrituras a los que a veces se hace referencia (representante personal, beneficiario, fideicomisario, conservador, etc.) suelen ser simplemente una escritura de negociación y venta en cuanto a la forma y el fondo.
En base a las nuevas modificaciones del párrafo 13 del CBS, creo que puede haber más discusiones y negociaciones relacionadas con el tipo de escritura que se contrata finalmente entre el comprador y el vendedor en una transacción residencial. Como tal, pensé que sería útil describir cada uno de los cuatro «tipos» básicos de escrituras de Colorado y lo que cada tipo de escritura puede significar para un comprador o vendedor.
En primer lugar, es importante entender claramente que CADA UNO DE LOS TIPOS DE TÍTULO TRANSFIEREN EL MISMO INTERÉS EN UNA PROPIEDAD DEL COMPRADOR AL VENDEDOR. La diferencia entre cualquiera de los tipos de escrituras está relacionada exclusivamente con las garantías que el vendedor ofrece al comprador sobre la calidad del título. También quiero señalar que, para simplificar, utilizaré los términos «vendedor» y «comprador» (en lugar de los más precisos «otorgante» y «cesionario») a lo largo de este documento.
Escritura de garantía general
Una escritura de garantía general ha sido, durante muchos años, la escritura tradicional que se ha ofrecido en una transacción residencial en Colorado. Por lo general, se considera la forma más «fuerte» de escritura, basada en las amplias garantías que un vendedor ofrece a un comprador al transmitir el título de una propiedad. Sujeto únicamente a las excepciones o gravámenes específicamente enumerados en la escritura, el vendedor garantiza al comprador el título de propiedad hasta el origen de la misma. En resumen, independientemente de si el vendedor o algún propietario anterior de la propiedad creó un gravamen sobre el título, el vendedor garantiza al comprador que le defenderá contra cualquier reclamación sobre ese título. Periodo.
Escritura de garantía especial
A partir del 1 de enero de 2019, una escritura de garantía especial será la nueva escritura «por defecto» en el CBS. A menos que se marque la casilla de otra forma de escritura, el vendedor estará obligado contractualmente a entregar una escritura de garantía especial al comprador en el momento del cierre. Las escrituras de garantía especial han sido la forma común de escritura utilizada en las transacciones comerciales de bienes raíces durante muchos años, pero, por una variedad de razones, han sido muy raras en las transacciones residenciales de Colorado a lo largo de los años.
Un vendedor, al otorgar una escritura de garantía especial, garantiza el título de propiedad del comprador sólo contra cualquier gravamen sobre la propiedad que se haya creado DURANTE EL PERÍODO EN QUE EL VENDEDOR ES PROPIETARIO DE LA PROPIEDAD. Al igual que con la escritura de garantía general, la garantía del vendedor está limitada por las excepciones específicamente enumeradas en la transmisión.
En resumen, la distinción entre las dos formas de escrituras de «garantía» es que en una escritura de garantía general, el vendedor garantiza contra cualquier cosa que cualquier propietario de la propiedad haya hecho para gravar el título y en una escritura de garantía especial el vendedor sólo garantiza contra cualquier cosa que el vendedor haya hecho para gravar el título.
Escritura de compraventa
Una escritura de compraventa normalmente NO es una escritura de garantía (a menos que se expresen garantías específicas en la propia escritura). Por lo tanto, en la mayoría de los casos, el vendedor no ofrece ninguna garantía en cuanto a la calidad del título o la existencia de cualquier gravamen/excepción sobre la propiedad. El vendedor está dando al comprador cualquier título que tenga actualmente y, lo que es más importante, que adquiera posteriormente en relación con la titularidad de la propiedad. Las escrituras de compraventa son poco comunes en una transmisión residencial típica. A menudo, una escritura de compraventa es la forma legal de una escritura que puede denominarse más comúnmente como escritura de representante personal, escritura de tesorero, escritura de fideicomisario o escritura de tutor. La escritura suele estar firmada por un tercero fiduciario o funcionario del gobierno.
La escritura de renuncia de derechos
Una escritura de renuncia de derechos es la forma más sencilla de escritura, ya que NO es una escritura de garantía y se limita a transmitir al comprador cualquier interés que el vendedor tenga ACTUALMENTE en la propiedad, sin garantías ni representaciones adicionales de ningún tipo. Se limita a transferir el título de la propiedad inmobiliaria, incluyendo cualquier defecto o gravamen, de una parte a otra. Las escrituras de renuncia se utilizan a menudo en las transferencias intrafamiliares, para añadir o eliminar a alguien del título, o para transmitir una propiedad de un individuo a un fideicomiso recién creado u otra entidad. Esto no quiere decir que no se pueda utilizar una escritura de renuncia en una transacción de venta tradicional si, por alguna razón, fuera el acuerdo negociado del comprador y el vendedor.
Conclusión
Los REALTORS® de Colorado deben entender claramente que la selección del tipo de escritura que se utiliza en una transacción de venta es para la negociación de las partes (comprador & vendedor). Como debería quedar claro en este resumen, hay consecuencias legales muy importantes en el tipo de escritura que un vendedor acepta dar y un comprador acepta recibir en un contrato. Creo que durante demasiados años no se ha prestado suficiente atención a la selección de la forma de la escritura. Este es el caso, en particular, de las transacciones residenciales. El seguro de título puede proporcionar algunas protecciones para posibles riesgos de garantía, pero no es una solución completa. Como siempre, los REALTORS® de Colorado deben recordar a sus clientes que deben consultar a un asesor legal apropiado si tienen preguntas específicas relacionadas con el tipo de escritura que darán o recibirán en una transacción.