Alai

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«¿Qué quiere decir que me va a costar 12.000 dólares para reparar las grietas en la chapa de ladrillo exterior de mi casa!»

Hay un dilema creciente en las casas residenciales de los Estados Unidos con respecto a las grietas en la chapa de ladrillo. Los inspectores y los compradores de casas descubren estas grietas en el revestimiento de ladrillo durante la venta de las casas. Todo el mundo recibe una inspección de la casa en estos días y todos los inspectores de la casa tienen miedo de las grietas de chapa de ladrillo porque temen por su responsabilidad profesional cuando se les pide una explicación en cuanto a su causa y significado. Por lo tanto, suelen recomendar que se traiga a un contratista profesional de cimientos o a un ingeniero para que evalúe específicamente el problema de las grietas después de la inspección de la vivienda. Los ingenieros, que a menudo cobran más de 150,00 $/hora con honorarios mínimos de 300,00 $ o más, suelen ser considerados demasiado caros por los compradores o vendedores, por lo que nueve puntos nueve (9,9) veces de cada diez, los agentes inmobiliarios traerán a un contratista de cimientos para una evaluación gratuita. Cuando se piensa en ello, esto podría ser similar a pedir al zorro que cuide el gallinero, porque la mayoría de las veces, los contratistas recomiendan el apuntalamiento de los cimientos para estabilizar o renivelar una base asentada. Para eso están en el negocio. Así es como ponen comida en la mesa. Llaman al agrietamiento de la chapa de ladrillo «fallo de los cimientos» y garantizan que pueden estabilizar los cimientos en la zona del agrietamiento de la chapa de ladrillo durante toda la vida de la casa. Esto es bastante impresionante.

¿Son las grietas de la chapa de ladrillo un signo subyacente de graves problemas de cimentación?

Lo que estos contratistas y la mayoría de la gente no entiende es que no todas las grietas de la chapa de ladrillo están relacionadas con el asentamiento de los cimientos o el asentamiento diferencial como los contratistas implican. La expansión diferencial de los ladrillos causa muchas grietas en los revestimientos de ladrillos y éstas son agrupadas con todos los otros tipos/causas de grietas en los revestimientos de ladrillos como «grietas de asentamiento» por los contratistas de reparación de cimientos. Por lo tanto, estos contratistas de reparación de cimientos y algunos ingenieros, sostienen que las grietas de la chapa de ladrillo representan el fracaso de los cimientos. Esto asusta mucho a los compradores de viviendas. Los costos típicos de reparación de los cimientos parecen comenzar siempre en $ 5,000.00 y pueden ser tan altos como $30 a $60K – ¡o más! El vendedor siempre se ve presionado a pagar esto, y muchas veces lo hacen, especialmente si están desesperados por vender su casa.

La mayoría de la gente no se da cuenta de que se necesita muy poco asentamiento diferencial de la fundación para agrietar el revestimiento de ladrillo, porque el revestimiento es un material rígido y frágil. Simplemente no puede estirarse en un grado apreciable sin agrietarse para aliviar el estrés y la tensión. A los compradores de viviendas les horrorizan las grietas en el revestimiento de ladrillo porque consideran que el revestimiento de ladrillo es el principal elemento estructural de la casa. Saben que «el revestimiento de ladrillo proporciona un aspecto audaz, de castillo, poderoso». Los compradores no son informados por los contratistas de reparacion de cimentacion que es simplemente un revestimiento, o una barrera contra el clima, y no es diferente del revestimiento de vinilo, madera o estuco.

La cosa mas notable y alarmante es que la mayoria de las veces cuando se implementan reparaciones de cimentacion, no hay grietas en el acabado interior-predominantemente pintado-directamente opuesto a las grietas del revestimiento de ladrillo. Esto indica que si las grietas del revestimiento de ladrillo estaban relacionadas con el asentamiento diferencial, la cantidad de asentamiento diferencial era tan ligera que no agrietaba el acabado interior de la pared de yeso. Y esto trae a colación un punto muy importante: si la casa tuviera revestimiento de vinilo o revestimiento de madera o EIFS, entonces no habría grietas que necesitaran una evaluación estructural gratuita siempre que no haya grietas en el panel de yeso interior frente a las grietas de la chapa de ladrillo. En serio, la mayoría de las veces no hay grietas interiores de paneles de yeso, por lo que los inspectores de viviendas nunca cuestionan ningún movimiento inusual de los cimientos. Solo ocurre con las casas con revestimiento de ladrillo.

Confíe en mí, he estado haciendo esto mucho tiempo – Probablemente no es lo que usted piensa

He estado inspeccionando edificios residenciales durante 31 años y la mitad de este tiempo, he estado realizando estudios de nivel de suelo utilizando un manómetro. Nunca he inspeccionado una casa que tuviera menos de una pulgada de variación del nivel del suelo en toda su superficie. Y estas casas con la menor variación de elevación de piso son usualmente (drywall) casas libres de grietas. Normalmente no miro las casas nuevas, pero sospecho que pueden ser construidas con tolerancias mucho más estrictas que una pulgada sobre la huella. Por lo tanto, los asentamientos diferenciales posteriores a la construcción que parecen producirse en muchas casas (y hemos visto muchos), a lo largo de su vida útil, pueden ser lo suficientemente grandes como para afectar negativamente (agrietar) el revestimiento de ladrillo, pero no el acabado interior de paneles de yeso, que también es frágil. Estos ligeros asentamientos definitivamente no afectan negativamente a la superestructura de madera (una combinación flexible de montantes, viguetas, vigas, revestimiento y clavos/tornillos), y a menudo no afectan a la estructura de los cimientos. Esto lleva a una posible teoría de que puede ser la rotación de las zapatas por torsión o el asentamiento sólo por debajo del borde exterior de las zapatas continuas de las paredes exteriores, lo que causa las grietas de los ladrillos, ya que los ladrillos se asientan fuera de las paredes de los cimientos, normalmente a unos pocos centímetros del borde exterior de las zapatas. Como se ha dicho, el revestimiento de ladrillo es muy frágil. Así que un ligero asentamiento bajo el borde exterior de la zapata, que no afecta al muro de cimentación o a la superestructura de madera en absoluto, puede causar grietas en el revestimiento de ladrillo, pero no grietas en el interior de la pared seca. La falta de grietas en los paneles de yeso es más importante que la evaluación de las grietas en el revestimiento de ladrillo.

Dejemos la miseria, por favor

Desearía que la comunidad de ingenieros ayudara a poner fin a este brutal castigo del vendedor de la casa – alguien que normalmente ha vivido en la casa con las grietas en el revestimiento de ladrillo durante diez o más años. Es una verdadera parodia que los agentes inmobiliarios presionen a los vendedores para que paguen a los contratistas de los cimientos por lo que no supone absolutamente nada significativo la mayoría de las veces. Especialmente cuando las grietas de la chapa de ladrillo fueron causadas por alguna otra causa que el asentamiento diferencial de los cimientos. Y créalo o no, esto es muy a menudo el caso.

Al principio de nuestras carreras, estábamos asustados por las grietas de la chapa de ladrillo. Al igual que los inspectores de viviendas de hoy. Ahora vemos que son un desarrollo común en casi todas las casas de ladrillo. Esto se atribuye principalmente a la falta de uso de juntas de dilatación en la construcción de revestimiento de ladrillo residencial, y lo que nos ha demostrado que son asentamientos diferenciales muy menores de la fundación que se producen en casi todas las casas a lo largo de su vida. Cuando se añaden las otras causas comunes del agrietamiento de la chapa de ladrillo, se puede ver por qué hay tanta reparación de cimientos que se hace en la industria inmobiliaria para abordar el agrietamiento de la chapa de ladrillo. Es normalmente ridículo.