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El mercado local de la vivienda parece estar en alza. Si bien esto es una buena señal de nuestra economía en recuperación, también es un momento apropiado para que los compradores recuerden algunos de los riesgos y sus derechos legales al comprar una casa.

La máxima, «el comprador tenga cuidado» (o caveat emptor), se aplica a la compra de una casa tanto como a la de una manzana. Como se indica en Michael D. Akerly, et al, eds., British Columbia Real Estate Law Guide (North York, Ont.: CCH Canadian Limited, 2010) en la página 3525:

Los defectos se consideran de dos tipos, latentes o patentes.

Los defectos patentes son aquellos que pueden ser descubiertos por la inspección y la vigilancia ordinaria por parte del comprador. Con respecto a ellos, la regla ordinaria es caveat emptor.

Los defectos latentes son aquellos que no serían revelados por ninguna investigación que un comprador esté en condiciones de hacer antes de celebrar el contrato (34 Halsbury’s Laws of England, 3rd ed., p. 211, s. 353).

Un vendedor no tiene ninguna obligación de revelar un defecto patente porque un comprador podría o debería haber detectado el defecto haciendo una investigación razonable de la vivienda. Por ejemplo, si una barandilla está rota, usted no tiene ningún recurso legal contra el vendedor por la barandilla rota después de la compra de la casa.

Cuando un vendedor hace esfuerzos para ocultar un defecto de patente con el fin de engañar a un comprador o calmar sus sospechas, esta acción puede ser considerada fraudulenta y el comprador puede tener un derecho legal para recuperar contra el vendedor como resultado.

De la misma manera, si un vendedor era consciente de un defecto latente y no lo reveló, esto puede interpretarse como una declaración falsa y dar al comprador un derecho legal a recuperar contra el vendedor.

Entonces, ¿cómo protegerse como comprador? A continuación le ofrecemos algunos ejemplos.

1. Contrate a un inspector de viviendas competente para que investigue su posible vivienda. Un buen inspector de viviendas se asegurará de que usted conozca cualquier defecto patente antes de comprar la vivienda.
2. Tómese el tiempo necesario para realizar sus propias investigaciones exhaustivas de la vivienda.No se conforme con lo que le diga el agente inmobiliario del vendedor sobre el estado de una vivienda. Toque, pinche y haga todo lo que tenga que hacer para asegurarse de que su posible casa está en un estado que usted considera aceptable.
3. Revise detenidamente la declaración de divulgación y haga un seguimiento de cualquier preocupación que pueda tener. Por lo general, en todos los contratos de compraventa estándar se incorpora una declaración de divulgación en la que se revelan los hechos con respecto a muchos de los principales aspectos de la estructura y los cimientos de una casa. La declaración de divulgación es amplia, por lo que si hay alguna observación que le preocupe, puede insistir en obtener más detalles.
4. Incorpore al contrato de compraventa cualquier declaración o garantía que le haya atraído a comprar la vivienda. La mayoría de los contratos de compraventa contienen una cláusula de «no representación o garantía». Por ejemplo, si el vendedor le ha dicho que los árboles frutales del patio trasero son premiados y que usted podrá disfrutar de ellos y de los beneficios de sus frutos, a menos que esa declaración se incorpore al contrato, es posible que no tenga derecho a reclamar una indemnización si esa afirmación resulta ser falsa.
5. Visite su posible vivienda a distintas horas del día o de la semana. Algunos problemas de una vivienda sólo pueden descubrirse en determinadas condiciones, así que asegúrese de visitarla en distintos momentos del día o de la semana. Por ejemplo, en el caso Trakalo v. Hodges, B.C.J. No. 2278, 1995 CanLII 2183 (BC SC), los demandantes sólo visitaron la vivienda una vez durante 40-50 minutos, pero resultó que, con el paso del tiempo y especialmente con el tiempo húmedo, la vivienda olía abrumadoramente a orina de gato. Aunque los demandantes pudieron recuperarse debido a la naturaleza latente del defecto, evitar la compra por completo podría haberles facilitado mucho la vida.De la misma manera, muchos compradores visitan su futura casa a mitad de la búsqueda durante el día sólo para descubrir que el tráfico de la hora punta o la actividad del fin de semana hace que su casa sea menos deseable de lo previsto. Estos problemas son evidentes y entran en el ámbito de la precaución del comprador.
6. Pregunte directamente al vendedor sobre los principales problemas de la vivienda que le resulten personales y hágale saber lo importante que es el problema para usted. Obtenga también la respuesta por escrito y piense en incorporarla al contrato (véase el punto 4). Por ejemplo, si tiene una gran alergia a los animales domésticos, dígale al vendedor que es una preocupación importante para usted y pregúntele si tiene animales domésticos. Consiga que el vendedor se comprometa a escribir si tiene conocimiento de la existencia de animales domésticos en la vivienda. Lo ideal sería que esto se incluyera en el contrato para darle un derecho de acción basado en el incumplimiento del contrato si esa declaración resulta ser falsa, pero tener la declaración por escrito puede ayudar a recuperar contra el vendedor sobre la base de la tergiversación si es necesario. Declarar que la cuestión es una consideración importante a la hora de elegir si comprar o no la casa también puede ayudar en cualquier litigio futuro que pueda surgir.

Lo anterior es sólo para fines informativos y no es un consejo legal, ni debe ser interpretado como tal. Si usted está experimentando cualquier dificultad legal, por favor no dude en ponerse en contacto con cualquiera de nuestros abogados calificados.

Jeremy Burgess es un litigante en Pushor Mitchell y ha asistido a varios clientes que han experimentado problemas después de comprar sus casas. Si usted está experimentando problemas imprevistos con una casa que compró, por favor no dude en ponerse en contacto con Jeremy de manera confidencial: [email protected] o 250-869-1156.