Q.Mi contrato de arrendamiento dice que debo pagar la renta el primero de cada mes. Me he retrasado casi todos los meses por unos días, y mi casero nunca se ha opuesto. Recientemente, me retrasé dos días, y ahora mi casero quiere desalojarme por no pagar el alquiler a tiempo. ¿Puede desalojarme?
A.Cuando dos partes se involucran en una conducta que es diferente de los términos escritos del contrato, el Tribunal a menudo encontrará que los términos escritos del contrato han sido renunciados. La teoría detrás de esto es lo que se llama libertad de contrato. Hay dos formas de celebrar un contrato: mediante palabras (escritas u orales) o mediante hechos. El arrendamiento escrito es un ejemplo del primer tipo de contrato, un contrato expreso. Las escrituras (pagar el alquiler con unos días de retraso cada mes y que el propietario no se oponga) es un contrato implícito. Las escrituras de las partes demuestran al tribunal que las partes tenían la intención de obligarse por un acuerdo diferente al que habían alcanzado previamente.
Cuantas más veces pueda demostrar al tribunal que se retrasó, mejor para usted. Atrasarse en el pago del alquiler una o dos veces puede no ser suficiente para que el Tribunal considere que el arrendador renunció a su derecho al cumplimiento estricto de los términos del contrato. El hecho de retrasarse mes tras mes muestra al Tribunal una pauta, una línea de conducta, que llevó al inquilino a confiar en que retrasarse unos días no era gran cosa.
La única manera en que el propietario puede recuperar su derecho al cumplimiento estricto de los términos escritos del contrato de alquiler es enviando una carta de cumplimiento estricto. Esta carta debe decir algo así como «De acuerdo, inquilino, usted se ha retrasado en el pasado en el pago del alquiler, y yo he aceptado dichos pagos, pero ahora todo esto está cambiando, y a partir de ahora, insisto en que se le pague estrictamente de acuerdo con los términos del contrato de alquiler.» Si su casero le envía una de estas cartas, es poco probable que un tribunal encuentre una exención la próxima vez que se retrase en el pago del alquiler.
Este tipo de argumento funciona con casi todas las condiciones de un contrato de alquiler escrito. Si su contrato de arrendamiento dice que no se permiten mascotas, pero su arrendador ha sabido que usted tiene una mascota en el apartamento desde el principio, entonces usted puede argumentar que su arrendador ha renunciado al cumplimiento estricto de la cláusula de no mascotas. La única complicación surge cuando hay una cláusula de no renuncia en el contrato de alquiler. Algunos contratos de alquiler afirman que ningún curso de los tratos constituirá una renuncia a los términos del contrato. El inquilino, por supuesto, argumentará que dicha cláusula obstaculiza de forma inadmisible la libertad de contrato, y como argumento de apoyo puede afirmar que la propia cláusula anti-renuncia fue renunciada por el curso de los tratos entre las partes que era incompatible con ella. En la actualidad, la legislación de Ohio no es clara en cuanto a si un tribunal aplicaría dicha cláusula de renuncia.
Guía del inquilino para luchar contra un desahucio