Si usted es dueño o está planeando comprar una casa en un «CDD» y no está seguro de lo que significa, este post es para usted. Un distrito de desarrollo de la comunidad, a menudo referido como un «CDD», es una unidad de propósito especial del gobierno local creado bajo la ley de Florida, con el fin de financiar, construir, operar y mantener la infraestructura de toda la comunidad, las mejoras y los servicios en beneficio de las propiedades dentro de sus límites. Algunos ejemplos de los tipos de mejoras que pueden incluirse en un CDD son los sistemas de gestión de aguas pluviales, las áreas de conservación, las carreteras, el alumbrado público y el paisajismo. Algunos CDD también poseen y operan servicios públicos e instalaciones recreativas como casas club, piscinas y parques.
¿Cómo funciona un Distrito de Desarrollo Comunitario?
Un CDD está gobernado por una junta de cinco miembros conocida como la Junta de Supervisores, que es responsable de establecer la política del CDD, incluyendo cualquier norma que rija el uso de la propiedad y las instalaciones del CDD. En un principio, la junta es elegida por los propietarios de terrenos dentro del DCC (cualquier persona que posea un terreno dentro de los límites del DCC, independientemente de su residencia) y, posteriormente, pasa a un proceso electoral general en el que la junta es elegida por el voto de los votantes registrados que residen en el DCC. Independientemente del tipo de elección, los miembros de la junta del DCC se consideran funcionarios públicos y están sujetos a las leyes estatales de ética y divulgación financiera. Del mismo modo, las actividades del CDD deben llevarse a cabo de acuerdo con la «Sunshine Law» de Florida, lo que significa que todas las reuniones y registros del CDD deben estar abiertos al público.
Un CDD está obligado a contratar a un gerente de distrito para implementar las políticas establecidas por su junta y supervisar las operaciones diarias y los contratos del CDD, sus instalaciones y mejoras. Los CDD también suelen contratar a otros profesionales para que les presten servicios legales y de ingeniería.
¿Cuánto me cuesta un Distrito de Desarrollo Comunitario?
La infraestructura y las mejoras construidas y/o adquiridas por un CDD se financian generalmente mediante la venta de bonos exentos de impuestos emitidos por el CDD. Los bonos se reembolsan mediante la recaudación de una cuota anual de capital contra todas las propiedades dentro del CDD que se benefician de la infraestructura y las mejoras. Estos gravámenes suelen ser fijos durante la vigencia de los bonos, y este componente del gravamen anual del DCC suele denominarse «gravamen del servicio de la deuda».
Los costes de funcionamiento del DCC, y de explotación y mantenimiento de las infraestructuras y mejoras propiedad del DCC, son igualmente responsabilidad de los propietarios del DCC. Estos costes también se evalúan anualmente, cuyo importe puede variar de un año a otro en función del presupuesto de funcionamiento y mantenimiento adoptado para ese año fiscal concreto. Este componente de la evaluación anual del CDD a menudo se denomina «evaluación de operación y mantenimiento».
Si bien hay algunas circunstancias en las que un CDD cobrará estas evaluaciones enviando directamente una factura al propietario, para la mayoría de los propietarios las evaluaciones se cobran en su factura anual de impuestos a la propiedad.
¿Qué más necesito saber?
Hay mucho más para entender los CDD que la visión general de este post. Sin embargo, hay dos preguntas muy comunes que a menudo surgen y que vale la pena abordar.
¿Pueden los no residentes del CDD utilizar la propiedad del CDD?
Sí. La razón se basa en la naturaleza de los ingresos que se utilizaron para construir y adquirir las instalaciones del CDD. A pesar de que sólo los propietarios dentro de los límites de un CDD están sujetos a las evaluaciones de la deuda de los bonos y los gastos de funcionamiento del CDD, porque las mejoras y las instalaciones se financian mediante el uso de los ingresos de la venta de bonos exentos de impuestos – una forma de financiación pública – deben permanecer abiertos y disponibles para el público en general. Muchos propietarios tienen problemas con este concepto, ya que es contrario a los derechos de uso de la propiedad a los que están acostumbrados como miembros de una asociación de propietarios o de condominios, donde sólo los miembros de la asociación que pagan las cuotas pueden utilizar las instalaciones de la asociación. La diferencia clave es que un CDD es una entidad pública, mientras que una asociación es una entidad privada.
¿Cuál es la duración de un CDD?
Para disgusto de muchos propietarios que piensan que un CDD termina una vez que la deuda de los bonos está totalmente pagada, un CDD sigue existiendo a menos que se disuelva por ordenanza o derogación de la norma que lo creó. Sin embargo, una vez pagada la deuda de los bonos, las cuotas anuales del CDD se limitan a la cuota anual de los costes de funcionamiento y mantenimiento en curso (suponiendo que no se emitan bonos o deudas posteriores).
Los propietarios que residen dentro de un CDD y tienen preguntas relacionadas con qué instalaciones y propiedades son responsabilidad del CDD, sus cuotas anuales o preguntas generales sobre sus operaciones deben visitar el sitio web de su CDD (que todos los CDD deben tener a partir del 1 de octubre), ponerse en contacto con el gerente de distrito de su CDD o asistir a la próxima reunión programada del CDD.