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• ¿Qué es una venta corta?

• Línea de tiempo del proceso de venta corta

• Proceso de venta corta para los compradores

• Proceso de venta corta para los vendedores

El proceso de venta corta se ha convertido en una práctica común para los propietarios de viviendas en una situación financiera menos que perfecta, y por una buena razón: es indicativo de la inminente incapacidad de un prestatario para pagar su hipoteca. Sin embargo, en contra de la creencia popular, las ventas cortas son cualquier cosa menos malas; simplemente están asociadas a una situación desafortunada. De hecho, se podría argumentar que las ventas cortas benefician a todos los involucrados. El proceso de venta al descubierto es, después de todo, destinado específicamente a ayudar a los propietarios de viviendas cuando más lo necesitan.

Por supuesto, ningún propietario está feliz de encontrarse en la posición de llevar a cabo una venta al descubierto, pero el hecho es: las ventas al descubierto han demostrado ser beneficiosas para todos los involucrados. Los propietarios ya no tienen que temer la amenaza inminente de una ejecución hipotecaria, los bancos pueden recuperar parte del dinero que se les prometió inicialmente en el momento en que se firmó el contrato de la hipoteca, y hay una buena probabilidad de que el comprador final termine con un gran acuerdo. A continuación se explica por qué el proceso de venta al descubierto es una bendición disfrazada.

¿Qué es una venta al descubierto?

Una venta al descubierto es un giro de la frase utilizada para describir el proceso de un propietario que vende su propiedad por menos de lo que debe en la hipoteca pendiente. En el caso de que se hace evidente que el prestatario no será capaz de mantener sus obligaciones hipotecarias, el prestamista original puede permitirles ejecutar una venta corta. De esta manera, el prestamista puede tener la oportunidad de recuperar cualquier pérdida potencial que resulte de la morosidad, y el propietario puede evitar la ejecución hipotecaria (o cualquier otra mancha en su informe de crédito). Mientras que una venta corta no es el escenario ideal para el banco o el dueño de casa, es inequívocamente mejor que las alternativas para todos los involucrados.

Entender la línea de tiempo del proceso de venta corta

La línea de tiempo del proceso de venta corta está a merced de una gran cantidad de «cinta roja» burocrática, y por lo tanto es difícil de precisar con algún grado de certeza. Aunque sólo sea por eso, hay demasiadas partes móviles y decisiones que deben tomarse para que uno pueda estimar con precisión cuánto tiempo tomará una venta corta respectiva. Dicho esto, las ventas al descubierto pueden tardar entre un mes y seis meses en completarse, y hay numerosas razones por las que el proceso de venta al descubierto puede prolongarse aún más.

Para ser claros, lo más probable es que una venta al descubierto tarde más en completarse que una venta tradicional por una sencilla razón: la comunicación. Casi todos los pasos del proceso de venta al descubierto requieren que el propietario se comunique con el banco en un nivel u otro. Como tal, hay una gran cantidad de ida y vuelta, y aún más la espera de las cosas que se resuelven. Podría tomar hasta cuatro meses para que el prestamista inicial incluso aprobar una venta corta.

Usted ve, los bancos sólo van a permitir a los prestatarios para llevar a cabo una venta corta como un último recurso, por lo que van a la mente la debida diligencia y ver a ella que una venta corta es la única opción lógica para proceder. Los prestamistas no tienen ningún problema en tomarse su tiempo para asegurarse de que están haciendo la elección correcta, ya que hay mucho dinero en juego. Sólo una vez que estén seguros de que una venta al descubierto es lo mejor para ellos, seguirán adelante con el proceso. Desafortunadamente para los vendedores, que podría ser meses en el camino – y eso es sólo el comienzo.

Una vez que un propietario recibe la luz verde, se espera que vender la casa a sí mismos. Con la escasez de inventario actual, es seguro asumir que las casas se venderán más rápido que en la historia reciente, pero estoy divagando. El mercado inmobiliario no sigue exactamente ninguna regla. A principios de este año, las viviendas estuvieron en el mercado una media de 53 días, según RedFin. Por supuesto, podrían venderse rápidamente, pero también podrían no hacerlo. Y recuerde que el tiempo que se tarda en vender la casa se suma al tiempo empleado en buscar la aprobación del banco. En el mejor de los casos, el dueño de casa promedio ya está mirando de tres a cuatro meses.

Después de recibir una oferta, el dueño de casa debe tenerlo aprobado por el prestamista antes de que puedan seguir adelante, lo que va a añadir más tiempo al proceso de venta corta. Si tienen suerte, los bancos simplemente aceptarán los términos de la oferta. Sin embargo, existe la posibilidad de que sean necesarias más negociaciones, prolongando aún más el proceso.

El proceso de venta corta para los compradores

El proceso de venta corta es, sin duda, más fácil para los compradores que para los vendedores. Dicho esto, la compra de una venta corta coincide con una advertencia importante: usted no está negociando únicamente con el dueño de casa, sino más bien el dueño de casa y su prestamista. Cualquier oferta presentada en una venta corta debe recibir la aprobación del prestamista respectivo, lo que podría hacer las negociaciones un poco más largo y más difícil.

Consejos para la compra de una propiedad de venta corta

Consejos para la compra de una propiedad de venta corta puede ir desde el totalmente inútil a invaluable. Dicho esto, hay una gran cantidad de información por ahí que tendrá que tamizar a través de ti mismo para considerar si es o no es digno de ser aplicado a su propia estrategia de venta corta. Sin embargo, hay varios consejos universalmente aceptados que usted no encontrará a nadie desacreditando, no el menor de los cuales incluyen los siguientes:

• Ejercer la paciencia: Los que ya entienden la línea de tiempo del proceso de venta corta son más que conscientes de lo mucho que tarda. Sin embargo, como ya he aludido, el calendario para una venta corta puede ser largo. Por lo tanto, los compradores deben ejercitar la paciencia al máximo. La compra de una venta al descubierto puede llevar mucho tiempo, pero el descuento bien podría merecer la espera.

• No presente una oferta a la baja: Mientras que las ventas cortas a menudo vienen con un descuento, ahora no es el momento de presentar una oferta objetivamente baja. Deidre Woollard en Millionacres hace hincapié en que ni siquiera puede valer la pena el tiempo de un inversor para presentar ofertas por debajo de los valores del mercado local, lo que sugiere «la mayoría de los bancos rechazará una oferta muy lowball si la propiedad está en un mercado relativamente activo.» Recuerde que su oferta debe ser aprobada por el banco para que sea aceptada, y es seguro asumir que no aceptarán nada menos de lo que creen que pueden obtener por ella. No sólo eso, sino que es probable que haya múltiples ofertas en cada venta al descubierto en el mercado actual. Si usted presenta una oferta baja, es más probable que sea relegado a la papelera que la parte superior de la pila. Todos los que presenten una oferta más alta tendrán automáticamente una ventaja sobre usted.

• Use el efectivo: A diferencia de una venta tradicional, el efectivo siempre será más atractivo para los vendedores que el uso de un préstamo tradicional. En el caso de que usted pueda venir con dinero en efectivo, hay una buena posibilidad de que el vendedor favorezca su oferta sobre las que no son en efectivo. Tal vez más importante, las ofertas en efectivo son mucho menos propensos a desmoronarse en la última hora.

• Documentar todo: Es absolutamente imperativo para los posibles compradores para documentar todo lo que puedan durante el proceso de venta corta. Mantener todo en orden, desde los documentos hasta las reuniones, ayudará a facilitar un proceso ya complicado. «Es posible que te pasen con varias personas, por lo que es importante mantener registros detallados de con quién hablaste y qué se dijo», según Woollard. Por lo tanto, le conviene evitar que algo se «pierda en la traducción», o simplemente se pierda.

El proceso de venta al descubierto para los vendedores

El proceso de venta al descubierto para los vendedores puede desglosarse en cinco sencillos pasos:

1. Identificar la situación actual

2. Demostrar dificultades financieras demostrables

3. Conseguir los servicios de un agente cualificado

4. Reunir los documentos

5. Proceder a la venta de la casa

El proceso de venta al descubierto para los vendedores comienza cuando se les hace saber oficialmente su inherente falta de fondos para cubrir sus obligaciones hipotecarias predeterminadas. En otras palabras, la inminente incapacidad de un propietario para pagar su capital e intereses en su totalidad cada mes es una señal reveladora de que una venta corta puede estar en orden. Vale la pena señalar, sin embargo, que las ventas cortas son el resultado directo de las crecientes dificultades, y no de la incapacidad de hacer los pagos. Esta es una distinción importante que hay que hacer, ya que las ventas al descubierto son voluntarias; el propietario solicitará una venta al descubierto si la carga de pagar su hipoteca se vuelve demasiado. Aquellos propietarios que realmente dejan de pagar serán sometidos a una ejecución hipotecaria, un proceso totalmente diferente.

Es cierto lo que dicen: el primer paso es admitir que hay un problema, y las ventas al descubierto no son una excepción. Los propietarios de viviendas que tienen dificultades para mantenerse al día con los pagos de la hipoteca deben admitirlo si van a ser considerados un candidato para una venta corta. Sin embargo, hay algo más que admitirlo; tendrán que demostrar realmente sus dificultades. Ahí es donde entra el segundo paso: demostrar al prestamista que los pagos son demasiado difíciles de mantener.

Para ser considerado para una venta corta, los propietarios deben demostrar a sus prestamistas -más allá de la sombra de una duda- que no pueden seguir haciendo los pagos a su ritmo actual. Mejor aún, tienen que venir con la documentación financiera adecuada que sugiere que sus pagos actuales son incapaces de continuar. Es hasta el prestatario para demostrar a su prestamista que no pueden seguir haciendo los pagos.

Debería ir sin decir, pero los prestamistas no son demasiado aficionado a la idea de llevar a cabo una venta corta, que plantea la pregunta: ¿Por qué los prestamistas incluso considerar el proceso de venta corta? ¿Por qué están dispuestos a dejar que los propietarios vendan sus casas por menos de lo que deben en la hipoteca? La respuesta es sencilla: es mejor recuperar al menos parte de su dinero de una venta al descubierto que arriesgarse a que el propietario caiga en una ejecución hipotecaria.

Una vez que el prestamista está convencido de que el propietario no puede mantenerse al día con sus pagos, puede aprobar una venta al descubierto. Cuando se aprueba una venta al descubierto, los propietarios deben considerar la contratación de un agente que se especializa en transacciones de venta al descubierto, ya que sabrá cómo navegar por el proceso sin problemas y de manera eficiente. Siempre que hayan hecho su trabajo, las ofertas deberían llegar. Sin embargo, las ventas al descubierto son todo menos tradicionales. Cuando los propietarios reciben una oferta, deben presentarla con ciertos documentos al prestamista para recibir la aprobación. «Cada prestamista tiene requisitos de documentos específicos para el proceso de venta al descubierto una vez que se tiene una oferta, y su agente le comunicará el proceso», según SF Gate.

Si el prestamista acepta la solicitud, el propietario de la vivienda puede proceder como una venta tradicional; si no, pueden ser necesarias más negociaciones. De cualquier manera, el propietario tendrá que trabajar con el prestamista en el aterrizaje en una oferta específica.

¿Es un agente necesario para una venta corta?

Quiero dejar muy claro: un agente no es necesario para vender una casa a través de una venta corta. Es totalmente posible llevar a cabo una venta al descubierto sin recurrir a los servicios de un agente profesional, pero estoy divagando. Simplemente porque usted puede, no significa que usted debe. Tal vez incluso más importante, el prestamista apreciaría la asistencia de un agente de bienes raíces. Dicho esto, un agente puede ciertamente ayudar a vender la casa más rápido y por más dinero. Un agente verdaderamente grande, uno que está bien versado en el proceso de venta corta, puede compensar fácilmente su costo con un precio de venta más alto.

Ventas cortas vs. ejecuciones hipotecarias

Para ser claros, ni las ventas cortas ni las ejecuciones hipotecarias son situaciones ideales en las que los propietarios quieren encontrarse. Estos dos procesos se presentan normalmente a los propietarios en dificultades (aquellos que se retrasan en los pagos o están en riesgo de hacerlo). Independientemente de la vía que tome el propietario, se verá obligado a abandonar la vivienda. Sin embargo, el tiempo que se tarda en salir y las consecuencias que se dejan en el camino son diferentes en cada escenario.

De nuevo, las ventas al descubierto son un intento por parte de los propietarios en apuros de salir adelante de una mala situación. Siempre que el prestamista se lo permita, el vendedor intentará llevar a cabo una venta al descubierto para recuperar la mayor parte posible del dinero que debe al banco. En una venta al descubierto, el propietario venderá la casa, pero todo el dinero irá a parar al banco; ese pago suele ser suficiente para evitar que el propietario tenga que solicitar la ejecución hipotecaria.

Las ejecuciones hipotecarias suelen ser las últimas opciones que ejercen los prestamistas. Si una venta al descubierto no es posible, el prestamista simplemente se apoderará de la casa cuando el prestatario no cumpla con los pagos. Dado que no se recuperó el dinero, el prestatario se enfrenta a ramificaciones más graves.

Aquellos que han tenido que pasar por una venta al descubierto normalmente se les permite comprar otra casa inmediatamente, con algunas excepciones. Los que han sido ejecutados, sin embargo, se enfrentan a un castigo mucho más estricto. Aunque sólo sea por eso, las ejecuciones hipotecarias tienen un impacto negativo en el informe crediticio de una persona y pueden impedirle comprar durante al menos cinco años.

Alternativas al proceso de venta al descubierto

Tanto las ventas al descubierto como las ejecuciones hipotecarias son las últimas cosas de las que los propietarios quieren tener que preocuparse. Ni el proceso de venta corta ni ser ejecutado es una buena noticia para un prestatario; ambos resultan en la pérdida de una casa con ramificaciones posteriores. Dicho esto, puede haber alternativas de venta corta para que los propietarios consideren antes de ir por un camino del que pueden regresar.

En lugar de resignarse al proceso de venta corta, los propietarios deben consultar con su prestamista para ver si hay alternativas a considerar. Dependiendo de la situación, el propietario puede ser capaz de mirar en la revisión de su plan de pago o modificar su préstamo. Más a menudo que no, los prestamistas querrán trabajar con los prestatarios con problemas de dinero para reducir sus posibilidades de morosidad.

Resumen

El proceso de venta al descubierto es incomprendido por aquellos que miran desde fuera, e incluso por aquellos con afiliaciones más cercanas a la industria. Sin embargo, aquellos que no son conscientes de cómo se desarrolla el proceso de venta al descubierto se están haciendo un grave perjuicio. Aunque sólo sea por eso, los que saben cómo se desarrolla el proceso son los que están en mejor posición para aprovecharlo.

¿Se ha preguntado alguna vez cómo funciona el proceso de venta al descubierto? Alguna vez se ha preguntado cómo es comprar una casa de venta corta? Por favor, no dude en hacernos saber cómo esta cartilla le ayudó en los comentarios a continuación, o si hay algo que dejamos fuera que podría ser de ayuda para usted en el futuro.

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