I pro ty nejzkušenější kupce domů mohou být závěrečné fáze uzavírání nemovitostí obvykle časem plným obav.
Často se stává, že jeden z nejčastěji přehlížených segmentů uzavíracího procesu spočívá v tom, jak kupující získá vlastnické právo ke svému novému domovu.
Při uzavření koupě rezidenční nemovitosti se vlastnické právo k nemovitosti převádí na kupujícího.
Jedna z nejčastějších otázek, které dostáváme od našich klientů z řad kupujících rezidenčních nemovitostí, se týká nejlepšího způsobu, jak převést vlastnické právo k zakoupené nemovitosti na své jméno.
Ačkoli je to jedna z posledních věcí, které každý nadšený kupující domů zvažuje, společnosti zabývající se převodem vlastnického práva a advokátní kanceláře připravující převodní dokumenty se běžně ptají kupujících na jejich preference. Často se tak nezkušení kupující ocitají ve svízelné situaci bez další pomoci právního profesionála.
Protože je každé uzavření smlouvy jedinečné a cíle kupujících domů se liší, je nejlepší prodiskutovat všechny možnosti s právníkem.
Na Floridě jsou nejběžnějšími způsoby držby vlastnického práva k obytné nemovitosti výlučné vlastnictví, společný nájem, společný nájem s právem přežití a nájem na základě vlastnictví. Níže je uveden stručný úvod ke každému z nich:
Vlastnictví rezidenčních nemovitostí ve výlučném vlastnictví
Vlastnictví ve výlučném vlastnictví je nejjednodušší formou vlastnictví nemovitostí a obvykle je drží nesezdané osoby nebo osoby žijící v manželství, které chtějí převzít výlučné vlastnictví k nemovitostem, které nejsou domovem, pro investiční účely.
Obvykle tak může jeden z manželů, který investuje do nemovitosti, učinit bez účasti druhého z manželů, a to jednoduše tak, že sepíše čestné prohlášení nebo Quit Claim Deed, kterým se vzdá jakéhokoli vlastnického podílu na nemovitosti.
Výlučné vlastnictví sice poskytuje kupujícím nejjednodušší možnost osamoceného vlastnictví obytné nemovitosti, ale postrádá jakékoli daňové výhody nebo výhody v oblasti plánování pozůstalosti. Například v případě úmrtí výlučného vlastníka zůstává výlučně vlastněná nemovitost předmětem průtahů v důsledku nutnosti projít dědickým řízením a následně zvýšených nákladů.
Společné nájemní právo k obytné nemovitosti
Společné nájemní právo se používá, když dvě nebo více osob, které nejsou navzájem sezdány, získají vlastnické právo k nemovitosti.
Každý společný nájemce vlastní určitý podíl na nemovitosti, který nemusí být nutně stejný. Procentuální podíl každého společného nájemce je však obvykle uveden ve smlouvě.
Protože při této formě vlastnictví neexistuje žádné právo pozůstalosti, je jednou z hlavních výhod vlastnictví nemovitosti tímto způsobem to, že každý společný nájemce může svůj podíl na nemovitosti předat prostřednictvím závěti komukoli, koho si zvolí.
To však vede k největší nevýhodě: společní nájemci mohou nakonec spoluvlastnit nemovitost s úplně cizími osobami. V důsledku toho, pokud by se nájemci někdy ocitli v rozporu, co se týče nemovitosti, může jedna strana podat na druhou rozdělovací žalobu na prodej nemovitosti.
Další nevýhodou, která může vzniknout, je, že tato forma vlastnictví může také vést k tomu, že věřitel jednoho nájemce obstaví nerozdělený podíl spolunájemce za účelem uspokojení dluhu.
Společný nájem s právem pozůstalosti v transakcích s nemovitostmi
Společný nájem s právem pozůstalosti představuje alternativní možnost ke společnému nájmu a často se využívá mezi blízkými rodinnými příslušníky, kteří dávají přednost zachování vlastnického podílu na nemovitosti v rámci rodiny.
Při tomto vlastnictví musí všichni spoluvlastníci nabýt vlastnické právo současně a mít stejný podíl na nemovitosti.
Díky tomu, že každý ze spoluvlastníků má právo pozůstalosti, přechází v případě úmrtí jednoho z nich jeho práva na ostatní spoluvlastníky. Tím se předejde mnoha nevýhodám, s nimiž se setkáváme u společného nájmu, včetně nákladů na pozůstalostní řízení, protože pozůstalý nájemce obvykle musí pouze zapsat čestné prohlášení o pozůstalosti a předložit úmrtní list, aby se vyjasnilo vlastnické právo.
Ve státech s teorií zástavního práva, jako je Florida, však jeden společný nájemce zastavením svého podílu na předmětné nemovitosti fakticky zničí společný nájem, takže věřitel má hypotéku pouze na částečný podíl na nemovitosti. Podíl druhého společného nájemce tím není dotčen. Společný nájem s právem pozůstalosti proto může při nesprávném použití představovat vlastní soubor jedinečných problémů.
Tenancy by the Entirety in Residential Real Estate Transactions
Tenancy by the Entirety ownership of real property can be created only between individuals who are married to each other at the time of the property is acquired.
V tomto případě má každý z manželů stejný a totožný podíl jako ten druhý, který nelze oddělit, dokud jsou oba manželé naživu a zůstávají v manželství.
Podobně jako u společných nájemců s právem pozůstalosti přechází podíl každého z manželů na druhého po jeho smrti.
Věřitelé pouze jednoho z manželů však nemohou na nemovitosti váznout. Pokud se manželé nakonec rozvedou, čímž zanikne hlavní faktor potřebný pro nájem celého majetku, pak se má za to, že strany vlastní samostatné, ale nerozdělené podíly na předmětné nemovitosti, podobně jako u společných nájemců.
Závěr
Výběr nejefektivnějšího způsobu nabytí vlastnického práva k obytné nemovitosti je kupujícími během realitních transakcí běžně přehlížen.
Tento jednoduchý krok v procesu uzavírání smlouvy však může určit kritické faktory, které mají na kupující velký vliv v budoucnu.
Výběr správné formy vlastnického práva může ovlivnit faktory, jako jsou daňové aspekty, plánování majetku, odpovědnost a možnost převodu nebo prodeje nemovitosti v budoucnu.
Přestože výše uvedené informace představují nejběžnější způsoby, jak vlastnit nemovitost na Floridě, s každou možností je spojeno několik právních a daňových důsledků.
Před nabytím vlastnického práva k jakékoli nemovitosti je nejlepší vždy kontaktovat kvalifikovaného právníka, aby bylo možné co nejlépe zvážit všechna potenciální úskalí jakékoli možnosti vlastnického práva.
.