Alai

Hvis en udlejningsejendom ikke forvaltes korrekt, vil den falde i ruiner. Heldigvis findes der flere forskellige måder at forvalte ejendomme på, der passer til enhver udlejers behov. Du kan være helt selvhjulpen, eller du kan beslutte dig for at outsource det hele. Her er tre forvaltningsstrategier, som enhver potentiel udlejer bør overveje, og som vil holde din ejendom i gang og generere indtægter.

3 strategier til forvaltning af udlejningsejendomme

Hvor du er i stand til at vælge den rigtige strategi for dig, skal du forstå alle de forskellige områder af en udlejningsejendom, der skal forvaltes. En udlejers forvaltningsansvar kan opdeles i tre afsnit:

1. Forvaltning af lejere
2. Forvaltning af vedligeholdelse og inspektioner af ejendommen
3. Forvaltning af økonomi

1. Håndtering af lejere

Dette er den del af forvaltningen af udlejningsejendomme, der er mest umiddelbar og mest indlysende. Men at være en succesfuld udlejer indebærer meget mere end blot at opkræve husleje. Du er nødt til at administrere:

• Inddrivelse af husleje: Fastsættelse af forfaldsdatoer. Indsamling af husleje hver uge eller måned. Fastsættelse af gebyrer for forsinkelser og frister. Håndtering af ubetalt leje.
• Lejekontrakter: Kontrol af, at lejekontrakten indeholder alle de juridiske vilkår, der kræves i henhold til din stats lov om udlejere og lejere. Sikring af, at lejekontrakten er ajourført med den seneste version af loven. Administration af lejemålets start- og slutdato for alle lejere.
• Screening af lejere: Annoncering af ledige lejemål. Fastsættelse af aftaler. Kontrol af oplysninger i ansøgninger. Du kan også afgøre, om visse lejere passer godt ind.
• Indflytning: Underskrivelse af lejekontrakter. Gennemgang af regler, krav og bestemmelser. Opkrævning af depositum og den første måneds leje. Gennemgang af lejemålet og registrering af lejemålets aktuelle tilstand.
• Udflytning: Kontrol af, at lejekontraktens varighed faktisk er udløbet. Kontrol af lejemålets tilstand med henblik på eventuelle skader. Påbegyndelse af processen med at finde en ny lejer til en lejlighed.
• Klager fra lejeren: Behandling af klager. Opstilling af en plan for at løse problemet.
• Reparationsanmodninger: Reagerer hurtigt på anmodninger. Prioritering af vigtigheden af reparationen. Udføre reparationen selv eller hyre en anden til at gøre det.
• Udvisninger af lejere: Sende lejer lovpligtige meddelelser til lejeren før udsættelse. Indgivelse af begæring om udsættelse til retten. Udarbejdelse af beviser, der understøtter grunden til udsættelse.

2. Forvaltning af vedligeholdelse og inspektioner af ejendommen

Den anden hoveddel af forvaltningen af udlejningsejendomme er selve ejendommen. Den fysiske struktur skal vedligeholdes af hensyn til lejernes sundhed og sikkerhed. Dit forsikringsselskab kan også kræve, at visse dele af strukturen, som f.eks. taget, skal opfylde visse standarder, ellers vil de nægte at forsikre ejendommen.

• Vedligeholdelse: Klipning af græs. Opsamling af blade. Skovlning af sne. Tager skraldet ud. Hold alle fællesområder rene. sørge for, at lejerne til enhver tid har adgang til rindende vand og varme om vinteren. Udbedring af utætheder i tag, VVS-lækager, revne fliser, løse gelændere, defekte dør- eller vindueslåse.
• Inspektioner: Du vil skulle håndtere inspektioner fra byen og endda fra din långiver og dit forsikringsselskab. Byens inspektioner skal sikre, at din ejendom overholder visse sundheds- og sikkerhedskrav. Långiveren og forsikringsselskabet inspicerer ejendommen for at sikre sig, at ejendommen er det beløb værd, som de låner ud, eller det beløb, som de forsikrer den for.

3. Håndtering af økonomi

Den tredje del af forvaltningen, som du skal håndtere, når du ejer en udlejningsejendom, vedrører økonomien. Du er nødt til at forstå, hvor mange penge der kommer ind hver måned, og hvor mange penge der går ud.

• Lejeudbetalinger: Hvor meget du opkræver i husleje hver måned.
• Hypotgage Payment: Hvad du betaler hver måned på dit realkreditlån.
• Forsikring: Hvad du betaler hver måned på dit realkreditlån: Hvor meget du betaler for at forsikre din ejendom.
• Skatter: Hvor meget du betaler for at forsikre din ejendom.
• Skatter: Hvad din årlige ejendomsskat er.
• Forsyningsvirksomheder: Hvis lejerne ikke er ansvarlige for at betale for forsyningsselskaber, skal du oplyse, hvor meget vand-, gas- og elregningen er hver måned for ejendommen.
• Gebyrer/bøder: Gebyrer, som du eventuelt skal betale for ejendomsinspektioner eller sagsomkostninger. Uventede bøder for vedligeholdelsesproblemer på ejendommen.

3 Udlejningsforvaltningsstrategier

Nu, hvor du forstår de forskellige områder af en udlejningsejendom, der skal forvaltes, kan du bestemme, hvordan du ønsker at forvalte disse områder. Der er tre hovedtilgange:

1. Do-It-Yourself Management
2. Half Do It Yourself/Half Outsource
3. Outsource Management Completely

1. Gør-det-selv-ledelse

I denne ledelsestilgang er du ansvarlig for alt, derfor gør-det-selv-ledelse. Det er dig, der opkræver husleje, skovler sne og indsender din skat.

Fordele

• Total kontrol: Som ejer af en udlejningsejendom er du en virksomhedsejer. Når du gør det hele selv, ved du, hvad der foregår i alle dele af din virksomhed.
• Hurtigt opmærksom på problemer: Da du har din hånd i alle dele af forvaltningen, er du i stand til at se med det samme, når der opstår et problem. Desværre kan du, fordi du har ansvaret for alle ting i din ejendom, stadigvæk ikke være i stand til at løse problemet med det samme.

Ulemper

• Mangel på viden: Det er umuligt at være ekspert i alt. Hvis du havde hyret en revisor til at udfylde din skat i stedet for at gøre det selv, havde revisoren måske opdaget flere fradrag, som du ikke var klar over. Hvis du havde hyret en advokat til at udarbejde din lejekontrakt i stedet for at udarbejde din egen lejekontrakt, ville advokaten måske have medtaget visse statslige love om udlejere og lejere, som du overså. Hvis du havde hyret en professionel til at installere taget på din ejendom i stedet for at installere det selv, havde du måske ikke været nødt til at stå over for en taglækage.
• Overvældende: Det kan blive for meget at være alt for alle mennesker. Da du tager ansvar for alt, kan du være mere tilbøjelig til at begå fejl.

Bedst for

• Husejere med et lille antal lejemålsenheder.
• Husejere, der tidligere har ejet virksomheder.
• Husejere med tidligere erfaring med at administrere lejemål.
• Husejere, der ønsker kontrol.

2. Halv Gør-det-selv/Halv outsource

I denne tilgang til administration af udlejningsejendomme administrerer du de områder, som du føler, at du har ekspertise i, og outsourcer derefter de områder, som du ikke føler dig så tryg ved eller simpelthen ikke har lyst til at administrere.

• Outsource juridiske spørgsmål

Som eksempel kan du beslutte dig for at outsource alle udlejningsforvaltningsspørgsmål, der involverer juridiske spørgsmål. du har det måske godt med at administrere ejendommens økonomi, den daglige vedligeholdelse og lejernes klager, men er meget utilpas, når det kommer til juridiske spørgsmål. I dette tilfælde kan du hyre en advokat til at håndtere alle juridiske spørgsmål, der måtte opstå. Dette kunne omfatte udarbejdelse af din lejekontrakt, så den overholder alle din stats udlejers lejelove, og håndtering af alle udvisninger af lejere.

• Outsource vedligeholdelsesspørgsmål

I dette scenarie ville du hyre en handyman eller bygningsinspektør til at håndtere alle vedligeholdelsesspørgsmål, men du ville selv håndtere alle andre forvaltningsforpligtelser.

Fordele

• Frigør tid: Hvis du ikke gør alting, vil du have mere tid, punktum. Hvordan du bruger denne tid, er op til dig. Du kan værdsætte mere tid med din familie, eller du kan bruge denne tid til at finde yderligere investeringsmuligheder.
• Har eksperter: Du afgiver kontrollen til andre, som forhåbentlig ved mere end dig på et bestemt område.

Ulemper

• Stol på andre: Du sætter din lid til, at disse mennesker ved, hvad de gør, og at de har dine bedste interesser for øje.

Bedst for

• Udlejere med et stigende antal udlejningsenheder.
• Den gennemsnitlige udlejer.

3. Udlicitér forvaltningen helt

I denne forvaltningsstrategi ejer du ejendommen, men har ikke lyst til at være en praktisk forvalter. Du føler, at din styrke ligger i udvælgelsen af ejendomme og ikke i forvaltningen af den daglige drift. Du vil hyre en ejendomsadministrator eller et ejendomsadministrationsselskab. Ejendomsadministrationsselskaber kan håndtere alt, herunder screening af lejere, indflytning af lejere, opkrævning af husleje, vedligeholdelse og reparationer, udflytning af lejere og udsættelse af lejere.

Fordele

• Frihed fra daglig hovedpine: Du behøver ikke at tage imod telefonopkald klokken to om natten om, at naboen spiller sin musik for højt. Du vil være ansvarlig for det absolutte minimum, men de beslutninger, du er ansvarlig for, vil typisk være de vigtigste beslutninger, såsom at give OK til at påbegynde en lejers udsættelse.

Ulemper

• Dyrt: Ejendomsadministratorer vil koste titusindvis af kroner om året. Jo flere udlejningsenheder du ejer, jo mere vil det koste.
• Misforvaltning kan ødelægge din virksomhed: Du lægger din virksomhed og dermed dit levebrød i en andens hænder. Det vil være meget svært at finde nogen, der bekymrer sig lige så meget om din succes og fiasko som du gør. Du skal sørge for at screene alle potentielle forvaltere grundigt og have en klar exitstrategi, hvis det går galt.

Bedst for

• Udlejere, der bor langt fra deres udlejningsejendomme.
• Udlejere med et stort antal udlejningsejendomme.
• Ejendomsinvestorer med diversificerede investeringer.