Alai

Del dette nu!

“Hvad mener du med, at det kommer til at koste mig $ 12.000 at reparere revnerne i mit hjems udvendige murstensbeklædning!”

Der er et voksende dilemma i boliger i USA med hensyn til revner i murstensbeklædning. Boliginspektører og boligkøbere opdager disse revner i murstensfiner i forbindelse med salg af boliger. Alle får en boliginspektion i disse dage, og alle boliginspektører er bange for murstensfinerrevnerne, fordi de frygter for deres professionelle ansvar, når de bliver bedt om en forklaring på deres årsag og betydning. Derfor anbefaler de normalt, at man inddrager en professionel fundamententreprenør eller ingeniør til specifikt at vurdere revneproblemet/-problemerne efter boliginspektionen. Ingeniører, som ofte tager over 150,00 USD pr. time med et minimumsgebyr på 300,00 USD eller mere, anses ofte for at være for dyre af køberne eller sælgerne, så ni ud af ti gange (9,9) vil ejendomsmæglerne inddrage en fundamententreprenør til en gratis evaluering. Når man tænker over det, kan det svare til at bede ræven om at vogte hønsehuset, for i de fleste tilfælde anbefaler entreprenørerne, at fundamentet underbygges for enten at stabilisere eller genetablere et stabilt fundament. Det er det, de er i branchen for at gøre. Det er sådan, de får mad på bordet. De kalder murstensfænerrevner for “fundamentsvigt”, og de garanterer, at de kan stabilisere fundamentet i det område, hvor murstensfænerrevnerne er revnet, i hele husets levetid. Det er ret imponerende.

Er murstensfacaderrevner et underliggende tegn på alvorlige fundamentproblemer?

Hvad disse entreprenører og de fleste andre mennesker ikke forstår, er, at ikke alle murstensfacaderrevner er relateret til fundamentssætning eller differentiel sætning, som entreprenørerne antyder. Differentiel murstensudvidelse forårsager mange revner i murstensfacaderne, og disse revner bliver af entreprenørerne tillige med alle de andre typer/årsager til revner i murstensfacaderne kaldt “sætningsrevner”. Derfor hævder disse entreprenører og nogle ingeniører for den sags skyld, at revner i murstensfacaderne er udtryk for, at fundamentet er gået i stykker. Dette skræmmer boligkøbere til døde. De typiske omkostninger til reparation af fundamenter synes altid at starte ved 5.000,00 $ og kan være så høje som 30 til 60.000 $ – eller mere! Sælgeren bliver altid presset til at betale dette, og mange gange gør de det, især hvis de er desperate for at sælge deres hjem.

De fleste mennesker er ikke klar over, at der skal meget lidt differentiel fundamentssætning til at revne murstensfinér, fordi finéren er et stift, sprødt materiale. Det kan simpelthen ikke strække sig i nogen nævneværdig grad uden at knække for at afhjælpe stress og spændinger. Boligkøbere er rædselsslagne over revner i murstensbeklædning, fordi de ser murstensbeklædningen som det primære strukturelle element i huset. Du ved: “Murstensfiner giver et dristigt, slotsagtigt og kraftfuldt udseende.” Køberne får ikke at vide af entreprenørerne, der reparerer fundamentet, at det blot er en finér eller vejrbarriere og ikke adskiller sig fra vinyl-, træ- eller stukbeklædning.

Det mest bemærkelsesværdige og alarmerende er, at når der foretages fundamentsreparationer, er der for det meste ingen revner i det indvendige – overvejende malede tørre vægge – lige over for revnerne i murstensfinéren. Det tyder således på, at hvis revnerne i murstensbeklædningen rent faktisk var relateret til forskelligt sætningsniveau, så var forskellen så lille, at den ikke revner i den indvendige gipsvægsfinish. Og dette bringer et meget vigtigt punkt på bane: Hvis huset havde vinylsider eller træbeklædning eller EIFS, ville der ikke være nogen revner, der kræver en gratis strukturel vurdering, når der ikke er nogen revner i de indvendige gipsvægge over for revnerne i murstensbeklædningen. Seriøst, for det meste er der ingen indre drywallrevner, så husinspektørerne stiller aldrig spørgsmålstegn ved usædvanlige fundamentbevægelser. Det sker kun med huse med murstensfiner.

Tro mig, jeg har gjort dette i lang tid – det er sandsynligvis ikke, hvad du tror

Jeg har inspiceret boligbygninger i 31 år, og halvdelen af denne tid har jeg udført gulvniveauundersøgelser ved hjælp af et manometer. Aldrig har jeg inspiceret et hjem, som havde mindre end en tomme variation i gulvniveauet over hele sit fodaftryk. Og disse boliger med den laveste gulvhøjdevariation er normalt (drywall) revnefrie boliger. Jeg ser typisk ikke på nye huse, men jeg formoder, at de kan være konstrueret med meget snævrere tolerancer end en tomme over hele grundarealet. Derfor kan de differentielle sætninger efter opførelsen, som tilsyneladende forekommer i mange huse (og vi har set mange) i løbet af deres levetid, være store nok til at påvirke (knække) murstensfinéren negativt, men ikke den noget sprøde indvendige drywallfinish. Disse små sætninger påvirker bestemt ikke overbygningen af trærammen (en fleksibel kombination af stolper, bjælker, spær, beklædning og søm/skruer), og de påvirker ofte ikke fundamentkonstruktionen. Dette fører til en mulig teori om, at det kan være torsionsrulning af fundamentet eller sætninger kun under den ydre kant af de gennemgående ydervægsfødder, der forårsager murstensrevnerne, da murstenene sidder uden for fundamentvæggene – normalt inden for et par tommer fra fundamentets ydre kant. Som nævnt er murstensbeklædning meget skrøbelig. Så en lille sætning under fundamentets yderkant, som slet ikke påvirker fundamentvæggen eller trærammeoverbygningen, kan forårsage revner i murstensbeklædningen, men ikke revner i de indvendige tørre vægge. Manglen på drywallrevner er vigtigere end vurderingen af murstensfinerrevner.

Lad os stoppe elendigheden, tak

Jeg ville ønske, at ingeniørsamfundet ville hjælpe med at sætte en stopper for denne brutale afstraffelse af boligsælgeren – en person, der typisk har boet i boligen med murstensfinerrevnerne i ti eller flere år. Det er virkelig en parodi, at ejendomsmæglerne presser sælgerne til at betale fundamententreprenørerne for noget, der for det meste er helt uden betydning. Især når revnerne i murstensbeklædningen er forårsaget af en anden årsag end forskelligt sætningsfald i fundamentet. Og tro det eller ej, men det er ret ofte tilfældet.

I begyndelsen af vores karriere blev vi skræmt til døde af revner i murstensfacaderne. Ligesom nutidens boliginspektører. Nu ser vi, at de er en almindelig udvikling i næsten alle murstenshuse. Dette skyldes primært den manglende brug af dilatationsfuger i murstensfinerkonstruktioner i boliger og det, der har vist sig for os at være meget små differentielle fundamentssætninger, som forekommer i næsten alle huse i løbet af deres levetid. Når man tilføjer de andre almindelige årsager til revner i murstensfacader, kan man se, hvorfor der udføres så mange fundamentreparationer i ejendomsbranchen for at afhjælpe revner i murstensfacader. Det er normalt latterligt.