Alai

Gå til:

• Hvad er et kort salg?

• Tidslinje for short sale-processen

• Short sale-processen for købere

• Short sale-processen for sælgere

Den short sale-proces er blevet almindelig praksis for boligejere i mindre end perfekt økonomisk stand, og det er der en god grund til: Det er et tegn på en låntagers forestående manglende evne til at betale deres realkreditlån ned. Men i modsætning til den populære opfattelse er short sales alt andet end dårlige; de er simpelthen forbundet med en uheldig situation. Faktisk kan man hævde, at short sales er til fordel for alle involverede parter. Den korte salgsproces er trods alt specifikt beregnet til at hjælpe boligejere, når de har mest brug for det.

Selvfølgelig er ingen boligejer glad for at befinde sig i den situation at skulle gennemføre et kort salg, men faktum er stadig: korte salg har vist sig at være til gavn for alle involverede. Boligejerne behøver ikke længere at frygte den truende trussel om en tvangsauktion, bankerne kan genvinde nogle af de penge, som de oprindeligt blev lovet på det tidspunkt, hvor realkreditkontrakten blev underskrevet, og der er en god chance for, at slutkøberen ender med en god handel. Lavt og se, short sale-processen er en velsignelse i forklædning, og det følgende bør klarlægge hvorfor.

Hvad er et short sale?

Et short sale er en vending, der bruges til at beskrive den proces, hvor en boligejer sælger sin ejendom for mindre, end de skylder på det udestående realkreditlån. I tilfælde af at det bliver klart, at låntageren ikke vil være i stand til at opretholde sine realkreditforpligtelser, kan den oprindelige långiver tillade dem at udføre et short sale. På den måde kan långiveren få mulighed for at indhente eventuelle tab som følge af misligholdelse, og boligejeren kan undgå tvangsauktion (eller andre pletter på sin kreditrapport). Mens et short sale ikke er det ideelle scenarie for hverken banken eller boligejeren, er det utvetydigt bedre end alternativerne for alle involverede.

Forstå tidslinjen for short sale-processen

Tidslinjen for short sale-processen er på nåde af en masse bureaukratisk “bureaukratisk bureaukrati” og er derfor svær at fastlægge med nogen grad af sikkerhed. Om ikke andet er der for mange bevægelige dele og beslutninger, der skal træffes, til at man nøjagtigt kan vurdere præcist, hvor lang tid et respektive short sale vil tage. Når det er sagt, kan short selling tage alt fra en måned til seks måneder at gennemføre, og der er mange grunde til, at short selling-processen kan forlænges yderligere.

For at være helt klar, vil et short selling højst sandsynligt tage længere tid at se til at gennemføre end et traditionelt salg af én simpel grund: kommunikation. Næsten hvert trin i short sale-processen kræver, at boligejeren skal kommunikere med banken på et eller andet niveau. Som sådan er der en masse frem og tilbage og endnu mere ventetid på, at tingene bliver løst. Det kan tage så lang tid som fire måneder, før den oprindelige långiver overhovedet godkender et short sale.

Du ser, bankerne vil kun tillade låntagere at gennemføre et short sale som en sidste udvej, så de vil tænke på due diligence og sørge for, at et short sale er det eneste logiske valg at gå videre. Långivere har ikke noget problem med at tage sig tid til at sikre sig, at de træffer det rigtige valg, da der er mange penge på spil. Først når de er sikre på, at et short sale er i deres bedste interesse, vil de gå videre med processen. Desværre for sælgerne kan det være måneder senere – og det er kun begyndelsen.

Når en boligejer får grønt lys, forventes det, at han eller hun selv sælger boligen. Med dagens opgørelse crunch, er det sikkert at antage, at boliger vil sælge hurtigere end i den seneste historie, men jeg digress. Boligmarkedet følger ikke ligefrem nogen regler. Tidligere i år blev boliger opført på markedet i gennemsnit i 53 dage ifølge RedFin. Selvfølgelig kan de sælge hurtigt, men det kan også være, at de ikke gør det. Og husk, at den tid, det tager at sælge huset rent faktisk, kommer oven i den tid, der bruges på at søge bankens godkendelse i første omgang. I bedste fald har den gennemsnitlige boligejer allerede udsigt til tre til fire måneder.

Efter at have modtaget et tilbud skal boligejeren få det godkendt af långiveren, før de kan gå videre, hvilket vil lægge mere tid til processen med short sale. Hvis de er heldige, vil bankerne blot acceptere vilkårene i tilbuddet. Der er dog en chance for, at flere forhandlinger vil være nødvendige, hvilket forlænger processen yderligere.

Den korte salgsproces for købere

Den korte salgsproces er uden tvivl lettere for købere, end den er for sælgere. Når det er sagt, falder køb af et short sale sammen med et væsentligt forbehold: Du forhandler ikke udelukkende med boligejeren, men snarere med boligejeren og deres långiver. Ethvert tilbud, der indsendes på et short sale, skal godkendes af den respektive långiver, hvilket kan gøre forhandlingerne lidt længere og vanskeligere.

Tips til køb af en short sale ejendom

Tips til køb af en short sale ejendom kan spænde fra det helt ubrugelige til uvurderligt. Når det er sagt, er der en masse information derude, som du selv skal gennemgå for at vurdere, om det er værd at anvende i din egen short sale-strategi eller ej. Der er dog flere universelt accepterede tips, som du ikke vil finde nogen, der miskrediterer, ikke mindst følgende:

• Udøv tålmodighed: De, der allerede forstår den korte salgsproces tidslinje, er mere end klar over, hvor lang tid det tager. Men som jeg allerede har hentydet til, kan tidsplanen for et short sale være langvarig. Købere bør derfor udvise tålmodighed i den højeste grad. At købe et short sale kan tage lang tid, men rabatten kan meget vel være ventetiden værd.

• Lad være med at afgive et lavt tilbud: Mens korte salg ofte kommer med en rabat, er det nu ikke tiden til at indsende et objektivt lavt tilbud. Deidre Woollard på Millionacres understreger, at det måske ikke engang er investorens tid værd at afgive tilbud under de lokale markedsværdier, idet hun foreslår, at “de fleste banker vil afvise et meget lavt tilbud, hvis ejendommen befinder sig på et relativt aktivt marked”. Husk, at dit tilbud skal godkendes af banken for at blive accepteret, og det er sikkert at antage, at de ikke vil tage imod mindre end det, de tror, de kan få for det. Ikke nok med det, men der vil sandsynligvis være flere tilbud på alle short sale på dagens marked. Hvis du afgiver et lavt tilbud, er der større sandsynlighed for, at det bliver henvist til skraldespanden end til toppen af bunken. Alle, der afgiver et højere tilbud, vil automatisk have en fordel i forhold til dig.

• Brug kontanter: Ikke i modsætning til et traditionelt salg vil kontanter altid være mere tiltalende for sælgere end at bruge et traditionelt lån. I tilfælde af at du kan komme op med kontanter, er der en god chance for, at sælgeren vil favorisere dit tilbud frem for dem, der ikke er kontante. Måske endnu vigtigere er det, at kontante tilbud er meget mindre tilbøjelige til at falde fra hinanden i den ellevte time.

• Dokumenter alt: Det er absolut nødvendigt for potentielle købere at dokumentere alt, hvad de kan i løbet af short sale-processen. At holde alt i orden, fra dokumenter til møder, vil hjælpe med at lette en allerede kompliceret proces. “Du kan blive sendt rundt til flere personer, så det er vigtigt at holde detaljerede optegnelser over, hvem du talte med, og hvad der blev sagt,” ifølge Woollard. Derfor er det i din bedste interesse at forhindre, at noget bliver “tabt i oversættelsen” eller simpelthen bare går tabt.

Den korte salgsproces for sælgere

Den korte salgsproces for sælgere kan opdeles i fem enkle trin:

1. Identificer den nuværende situation

2. Demonstrer beviselige økonomiske problemer

3. Indkøb af en kvalificeret mægler

4. Saml de relevante dokumenter

5. Fortsæt med at sælge huset

Den korte salgsproces for sælgere starter, når de officielt bliver gjort opmærksom på deres iboende mangel på midler til at dække deres forudbestemte realkreditforpligtelser. Med andre ord er en boligejers forestående manglende evne til at betale deres hovedstol og renter fuldt ud hver måned et afslørende tegn på, at et short sale kan være på sin plads. Det er dog værd at bemærke, at short sales er et direkte resultat af stigende vanskeligheder og ikke af manglende betalingsevne. Det er en vigtig sondring at foretage, da short sales er frivillige; boligejeren vil anmode om et short sale, hvis byrden ved at betale ned på deres realkreditlån bliver for stor. De boligejere, der rent faktisk ikke betaler, vil blive udsat for tvangsauktion – en helt anden proces.

Det er sandt, hvad man siger: Det første skridt er at indrømme, at der er et problem, og short sales er ingen undtagelse. Boligejere, der finder det svært at holde op med realkreditlån betalinger skal indrømme så meget, hvis de skal betragtes som en kandidat til en kort salg. Der er dog mere end blot at indrømme det; de skal faktisk bevise, at de har det svært. Det er her, trin to kommer ind: at bevise over for långiveren, at betalingerne er for svære at holde op med.

For at komme i betragtning til et short sale skal boligejerne bevise over for deres långivere – uden skyggen af tvivl – at de ikke kan fortsætte med at foretage betalingerne med deres nuværende sats. Bedre endnu, de skal komme med den relevante finansielle dokumentation, der tyder på, at deres nuværende betalinger er ude af stand til at fortsætte. Det er op til låntageren at bevise over for deres långiver, at de ikke kan fortsætte med at foretage betalinger.

Det burde være en selvfølge, men långivere er ikke overdrevent glade for tanken om at gennemføre et short sale, hvilket rejser spørgsmålet: Hvorfor skulle långivere overhovedet underholde den korte salgsproces? Hvorfor er de villige til at lade boligejere sælge deres hjem for mindre, end de skylder på realkreditlånet? Svaret er enkelt: Det er bedre at genvinde i det mindste nogle af deres penge fra et short sale end at risikere, at boligejeren falder i tvangsauktion.

Når långiveren er overbevist om, at boligejeren ikke kan holde trit med sine betalinger, kan de godkende et short sale. Når et short sale er godkendt, bør boligejere overveje at ansætte en agent, der specialiserer sig i short sale-transaktioner, da de vil vide, hvordan man navigerer processen problemfrit og effektivt. Forudsat at de har gjort deres arbejde, bør tilbuddene komme rullende ind. Kortvarige salg er dog alt andet end traditionelle. Når boligejere modtager et tilbud, skal de indsende det sammen med visse dokumenter til långiveren for at få det godkendt. “Hver långiver har specifikke dokumentkrav til den korte salgsproces, når du har et tilbud, og din agent vil kommunikere processen til dig,” ifølge SF Gate.

Hvis långiveren accepterer anmodningen, kan boligejeren fortsætte som et traditionelt salg; hvis ikke, kan flere forhandlinger være nødvendige. Uanset hvad, skal boligejeren arbejde sammen med långiveren om at lande på et specifikt tilbud.

Er en agent nødvendig for et short sale?

Jeg vil gerne gøre det helt klart: En agent er ikke nødvendig for at sælge et hus via et short sale. Det er fuldt ud muligt at gennemføre et short sale uden at indhente tjenester fra en professionel agent, men jeg digress. Bare fordi du kan, betyder det ikke, at du bør gøre det. Måske endnu vigtigere er det, at långiveren vil sætte pris på hjælp fra en ejendomsmægler. Når det er sagt, kan en mægler helt sikkert hjælpe med at sælge boligen hurtigere og for flere penge. En virkelig god agent, en der er velbevandret i short sale-processen, kan nemt opveje deres omkostninger med en højere salgspris.

Short Sales Vs. Foreclosures

For at være klar, er hverken short sales eller tvangsauktioner ideelle situationer, som boligejere ønsker at befinde sig i. Disse to processer præsenterer sig typisk for nødlidende boligejere (dem, der kommer bagud med betalingerne eller er i fare for at gøre det). Uanset hvilken vej boligejeren vælger, vil han eller hun blive tvunget til at forlade boligen. Den tid, det tager at forlade huset, og de konsekvenser, der efterlades i kølvandet, er dog forskellige i hvert scenarie.

Også short sales er et forsøg på vegne af nødlidende boligejere på at komme ud af en dårlig situation. Forudsat at långiveren tillader det, vil sælgeren forsøge at gennemføre et short sale for at genvinde så mange af de penge, de skylder banken, som muligt. Ved et short sale sælger ejeren boligen, men alle pengene går til banken; denne betaling er normalt nok til at holde boligejeren fra at skulle indgive en anmodning om tvangsauktion.

Forsalg er normalt de sidste muligheder, som långiverne benytter sig af. Hvis et short sale ikke er muligt, vil långiveren simpelthen beslaglægge boligen, når låntageren undlader at foretage betalinger. Da ingen af pengene blev genindvundet, står låntageren over for mere alvorlige konsekvenser.

De, der har været nødt til at gennemgå et short sale, har normalt lov til at købe en anden bolig med det samme, med nogle få undtagelser. De, der er blevet tvangsauktioneret, står derimod over for langt strengere straffe. Om ikke andet har tvangsauktioner en negativ indvirkning på en persons kreditrapport og kan forhindre dem i at købe i mindst fem år.

Short Sale Process Alternatives

Både short sales og tvangsauktioner er de sidste ting, som boligejere ønsker at skulle bekymre sig om. Hverken short sale-processen eller at blive tvangsauktioneret er gode nyheder for en låntager; begge resulterer i tabet af et hjem med efterfølgende konsekvenser. Når det er sagt, kan der være short sale alternativer for boligejere at overveje, før de går ned ad en vej, de kan vende tilbage fra.

I stedet for at resignere til short sale-processen, bør boligejere rådføre sig med deres långiver for at se, om der er alternativer at overveje. Afhængigt af situationen kan boligejeren være i stand til at se på en revision af deres betalingsplan eller ændre deres lån. Oftest vil långivere gerne arbejde sammen med låntagere med knappe midler for at reducere deres chancer for misligholdelse.

Summarum

Den korte salgsproces er misforstået af dem udefra, der kigger ind, og selv af dem med tættere tilknytning til branchen. Men de, der ikke er klar over, hvordan den korte salgsproces transpirerer, gør sig selv en alvorlig bjørnetjeneste. Om ikke andet er det dem, der ved, hvordan processen forløber, der er i den bedste position til at drage fordel af den.

Har du nogensinde undret dig over, hvordan short sale-processen fungerer? Har du nogensinde spekuleret på, hvordan det er at købe et short sale hjem? Du er velkommen til at lade os vide, hvordan denne grundbog hjalp dig i kommentarerne nedenfor, eller hvis der er noget, vi har udeladt, som kan være til hjælp for dig i fremtiden.

Er du klar til at begynde at udnytte de aktuelle muligheder på ejendomsmarkedet?

Måske har du masser af kapital, et omfattende netværk inden for ejendomshandel eller gode byggefærdigheder – men du er stadig ikke sikker på, hvordan du finder opportunistiske tilbud. Vores nye onlinekursus i fast ejendom, som ekspertinvestor Than Merrill er vært for, kan hjælpe dig med at lære, hvordan du erhverver de bedste ejendomme og finder succes i fast ejendom.

Klik her for at tilmelde dig vores 1-dags webinar om fast ejendom og kom i gang med at lære, hvordan du investerer i dagens ejendomsmarked!