Refinansiering af dit realkreditlån kan være tiltalende, især når du kan sikre dig en lavere sats på et tidspunkt, hvor de er historisk lave. Du har potentiale til at sænke dine månedlige betalinger, betale dit realkreditlån hurtigere af og måske endda udbetale noget af egenkapitalen i dit hjem. Men lukkeomkostninger og gebyrer kan hurtigt æde enhver besparelse, du måtte håbe på, og efterlade dig lige hvor du startede – eller værre.
Der er nogle situationer, hvor refinansiering af dit boliglån absolut giver mening. En smule matematik kan hjælpe dig med at identificere disse muligheder.
Kend dit break-even point
Et værktøj til at hjælpe med at evaluere refinansiering er et break-even point. Denne analyse giver dig mulighed for at regne ud, hvor lang tid det tager at tjene de omkostninger, du betaler for at refinansiere, ind igen. Antag for eksempel, at du betaler 2.000 dollars i lukkeomkostninger og gebyrer for et nyt lån, og at din nye betaling vil være 100 dollars mindre om måneden, end du betaler nu. I dette scenarie tager det 20 måneder at opnå break-even (for at beregne det, skal du tage 2.000 $ i omkostninger divideret med 100 $ i månedlige besparelser). Derefter kommer du ud med 100 dollars mere hver måned.
For at beregne et break-even-point skal du dividere din månedlige besparelse med de omkostninger, der kræves for at refinansiere. En skriftlig formel ville se således ud: Antal måneder til break-even = Afslutningsomkostninger / Fald i de månedlige betalinger
For at det kan give mening at refinansiere, skal dit break-even-punkt være relativt hurtigt. En kortere periode giver dig mulighed for at høste fordelene i flere år, før du sælger eller refinansierer igen. Denne beregning er især nyttig, hvis du planlægger at flytte, fordi du allerede har en idé om, hvornår du måske vil sælge dit hjem.
Lukningsomkostningerne for en refinansiering er ofte omkring 3 % og 6 % af lånets hovedstol. Husk, at omkostninger og gebyrer kan variere noget fra långiver til långiver og endda fra lån til lån, så tag højde for det, når du laver dine beregninger.
Skifter du mellem et ARM- og et fastforrentet realkreditlån?
Et af de tilfælde, hvor det kan give mening at få et andet realkreditlån, er at skifte mellem et realkreditlån med justerbar rente (ARM) og et med fast rente. ARM-lån kan i sidste ende ende med højere renter end fastforrentede realkreditlån, selv om et ARM-lån starter lavere i starten. Disse lave renter kan føre til, at låntagerne senere bliver overrasket, når deres månedlige betalinger stiger sammen med deres renter. Refinansiering af et ARM-lån til et fastforrentet 15- eller 30-årigt realkreditlån kan fjerne usikkerheden omkring de variable renter. Det er ideelt at foretage dette skift, når renterne er lave.
På den anden side, når realkreditrenterne styrtdykker, og du forventer, at det vil fortsætte, kan det give mening at skifte fra et fastforrentet realkreditlån med en høj rente til en ARM, der udnytter de lavere renter. En refinansiering af denne art er bedst egnet til boligejere, der kan absorbere højere månedlige betalinger, hvis renterne hopper op igen.
Det er umuligt at forudsige fremtiden, så der er altid usikkerhed, når man skal vælge mellem et fastforrentet lån og en ARM. Hvis du vælger en ARM, skal du være sikker på, at du har råd til højere betalinger, bare for en sikkerheds skyld.
En kortere løbetid for realkreditlånet
En refinansiering kan give dig mulighed for at betale dit hjem hurtigere af, hvilket sparer flere års afdrag på dit lån. Du kan også drage fordel af lavere samlede renteudgifter ved et lån med kortere løbetid.
Et realkreditlån fordelt over 30 år vil koste mere i renter end et lån fordelt over 15 år. For eksempel vil 200.000 dollars, der er lånt over 30 år til 4 %, koste 143.739 dollars alene i renter. Det samme realkreditlån over 15 år vil koste 66.288 dollars i renter. Så hvis du ønsker at minimere renteudgifterne og komme hurtigere ud af gælden, giver det mening at refinansiere til en kortere løbetid. Plus, lån med kortere løbetid har tendens til at have lavere renter end langfristede lån.
Få en bedre rente
Hypoteksrenterne svinger konstant. Den sats, du får, afhænger af mange faktorer, herunder din kreditvurdering, den økonomiske politik og den ejendom, du ejer. Hvis den sats, du kvalificerede dig til, da du oprindeligt købte dit hjem, er betydeligt højere end den, du kan få i dag, kan du måske spare penge ved at refinansiere.
En bedre sats er altid rart, men sørg for, at du kommer ud foran efter at have betalt de afsluttende omkostninger. Et par måder at gøre det på omfatter:
- Det er muligt at foretage en break-even-analyse, som beskrevet ovenfor
- Kigge på de samlede livsindkomstomkostninger (se nedenfor)
Hvornår skal man være forsigtig med refinansiering
I nogle tilfælde er det ikke en god idé at refinansiere. For eksempel vil dine samlede renteudgifter nogle gange stige – selv om din månedlige betaling falder. Det gælder især, hvis dit nye lån har en længere løbetid, f.eks. når du skifter fra et 15-årigt lån til et 30-årigt realkreditlån.
En amortiseringstabel kan hjælpe med at illustrere, hvordan dette sker. Hver gang du foretager en månedlig betaling, går en del af din betaling til den hovedstol, du har lånt, og en del af den er dine renteudgifter. I de første år af dit lån går det meste af hver betaling til renter og gør knap nok et indhug i hovedstolen.
Hvis du beholder dit gamle lån, går mere og mere af hver betaling til at reducere lånesaldoen over tid. Men hvis du skrotter dit gamle lån til fordel for et nyt, går du tilbage til begyndelsen af amortiseringsprocessen og tilbage til de tidlige betalinger, som hovedsagelig er renteudgifter. Hvis du havde et 30-årigt realkreditlån og efter 10 år refinansierede til et andet 30-årigt realkreditlån, er det som at sætte uret tilbage – du skal betale afdrag på din bolig i i alt 40 år.
Se på det store billede, før du refinansierer. Du betaler måske et par hundrede dollars mindre hver måned, hvis du refinansierer, men det kan koste dig titusindvis af dollars mere i renter i løbet af din levetid.