For selv den mest erfarne boligkøber, de sidste faser af ejendom lukninger kan normalt være en tid af trepidation.
Ofte gange, en af de mest almindeligt overset segmenter af den afsluttende proces koger ned til, hvordan en køber vil tage titel til deres nye hjem.
Når et boligkøb lukkes, overdrages ejendomsretten til ejendommen til køberens navn.
Et af de mest almindelige spørgsmål, vi modtager fra vores boligkøberkunder, vedrører den bedste måde, hvorpå man kan overdrage ejendomsretten til den købte ejendom til sit navn.
Mens dette er en af de sidste ting, som en spændt boligkøber overvejer, spørger titelselskaber og advokatfirmaer, der udarbejder overførselsdokumenterne, rutinemæssigt køberne om deres præferencer. Ofte efterlader dette uerfarne købere i en klemme uden yderligere hjælp fra en juridisk professionel.
Da hver afslutning er unik, og boligkøbernes mål er forskellige, er det bedst at drøfte alle muligheder med din advokat.
I Florida er de mest almindelige måder at besidde ejendomsretten til fast ejendom til beboelse på: Sole Ownership, Tenants in Common, Joint Tenancy with right of survivorship og Tenancy by the Entireties. I det følgende gives en kort introduktion til hver af dem:
Ejendomsret til boligejendomme
Ejendomsret er den enkleste form for ejerskab af fast ejendom og besiddes generelt af ugifte personer eller gifte personer, der ønsker at overtage eneretten til ikke-hjemmeboende fast ejendom til investeringsformål.
Usuelt kan en ægtefælle, der investerer i fast ejendom, gøre det uden inddragelse af den anden ægtefælle, blot ved at udføre en affidavit eller Quit Claim Deed, der giver afkald på enhver ejerinteresse i ejendommen.
Selv om eneretsejerskab giver købere den mest enkle mulighed for eneretsejerskab af et stykke fast ejendom til beboelse, mangler det alle skatte- eller ejendomsplanlægningsfordele. For eksempel, når en eneejer dør, er den eneejede ejendom fortsat genstand for forsinkelser på grund af at skulle gå gennem skifteretten og dermed øgede omkostninger.
Tenancy in Common of Residential Real Estate
Tenancy in Common anvendes, når to eller flere personer, som ikke er gift med hinanden, overtager ejendomsretten til fast ejendom.
Hver lejer i fællesskab ejer en bestemt interesse i ejendommen, som ikke nødvendigvis er lige store andele. Den procentvise ejerandel for hver enkelt lejer i fællesskab er dog normalt specificeret i skødet.
Da der ikke er nogen overlevelsesret i denne form for ejerskab, er en af de største fordele ved at eje fast ejendom på denne måde, at hver enkelt lejer i fællesskab kan overdrage sin andel i ejendommen via et testamente til hvem som helst.
Dette fører dog til den største ulempe: Lejer i fællesskab kan ende med at blive medejer af ejendommen med helt fremmede personer. Hvis lejerne derfor nogensinde skulle blive uenige om ejendommen, kan den ene part anlægge en delingssag mod den anden part for at sælge ejendommen.
En anden ulempe, der kan opstå, er, at denne form for ejerskab også kan føre til, at den ene lejers kreditor kan foretage udlæg i en medlejeres uskiftede andel for at indfri en gæld, der skyldes.
Fællesleje med overlevelsesret i forbindelse med ejendomshandler
Fællesleje med overlevelsesret er en alternativ mulighed til fællesleje og anvendes ofte blandt nære familiemedlemmer, der foretrækker at beholde ejerinteressen i ejendommen inden for familien.
I forbindelse med et sådant ejerskab skal alle medejere have overtaget ejendomsretten på samme tid og have lige store interesser i ejendommen.
Da hver fælles lejer har ret til at overleve, overgår den pågældende fælles lejers rettigheder desuden til de andre fælles lejere, når en af dem dør. Herved undgås mange af de ulemper, der er forbundet med fælles lejemål, herunder omkostninger til skifteretten, da den efterladte lejer normalt kun behøver at registrere en erklæring om overlevelsesret og fremlægge en dødsattest for at få ejendomsretten klar.
I stater med pantebrevsteori som Florida ødelægger en fælles lejer, der pantsætter sin andel i den pågældende ejendom, imidlertid effektivt det fælles lejemål og efterlader långiveren med et pant i kun en delvis andel i ejendommen. Den anden fælles lejers andel vil ikke blive berørt. Joint Tenancy with Right of Survivorship kan derfor give sit eget sæt af unikke udfordringer, hvis det anvendes forkert.
Tenancy by the Entirety in Residential Real Estate Transactions
Tenancy by the Entirety ejerskab af fast ejendom kan kun oprettes mellem personer, der er gift med hinanden på det tidspunkt, hvor ejendommen erhverves.
I dette tilfælde har hver ægtefælle en lige og identisk interesse som den anden, der ikke kan skilles ad, så længe begge ægtefæller er i live og fortsat er gift.
Som i forbindelse med fælles lejere med ret til overlevelse overgår hver ægtefælles interesse til den anden ved dødsfald.
Derimod kan den ene ægtefælles kreditorer alene ikke gøre udlæg i ejendommen. Hvis ægtefællerne i sidste ende bliver skilt, hvorved den vigtigste faktor, der er nødvendig for tenancy by the entirety, ødelægges, anses parterne for at eje separate, men udelte interesser i den pågældende ejendom, ligesom ved tenants in common.
Konklusion
Det er almindeligt, at købere under ejendomshandel overser at vælge den mest effektive måde at overtage ejendomsretten til en beboelsesejendom på.
Men dette enkle trin i afslutningsprocessen kan bestemme kritiske faktorer, der i høj grad påvirker køberne senere hen.
Valg af den korrekte form for titel kan påvirke faktorer såsom skatteovervejelser, ejendomsplanlægning, ansvar og evnen til at overføre eller sælge ejendom i fremtiden.
Mens ovenstående oplysninger introducerer de mest almindelige måder at eje ejendom i Florida på, er der flere juridiske og skattemæssige konsekvenser forbundet med hver mulighed.
Det er bedst altid at kontakte en kvalificeret advokat, før man overdrager titlen på et stykke fast ejendom for bedst muligt at overveje alle de potentielle faldgruber ved enhver titelmulighed.