####
En af de vigtigste ændringer i Colorado Commission Approved Contract to Buy and Sell (“CBS”) i januar 2019 vedrører afsnit 13 (“Transfer of Title”) i formularen. I mange år har afsnit 13 i CBS’en indeholdt en ___________ (blank) før beskrivelsen af den type skøde, som sælger ville udlevere til køber ved lukningen. I bolighandler er dette “blanko” næsten universelt blevet udfyldt med ordet “generel” uden nogen diskussion eller forhandling mellem parterne.
Fra den 1. januar 2019 vil det nye CBS som standard være et “særligt” garantiskøde, hvis der ikke er angivet en anden type skøde ved hjælp af et felt, som vil blive afkrydset nedenfor. De felter, der skal afkrydses, hvis parterne er enige om det, vil omfatte: generel, bargain and sale, quit claim, personal representative’s deed eller _______ “blank” (other).
I Colorado er de eneste lovbestemte former for skøder, der anerkendes, den generelle, særlige, bargain and sale og quit claim. Andre skødetyper, der undertiden henvises til (personlig repræsentant, modtager, administrator, administrator, konservator osv.), er typisk kun et købsaftale- og salgsskøde i form og indhold.
Baseret på de nye ændringer af paragraf 13 i CBS tror jeg, at der kan være mere diskussion og forhandling i forbindelse med den type skøde, der i sidste ende indgås mellem køber og sælger i en boligtransaktion. Derfor mente jeg, at det ville være nyttigt at beskrive hver af de fire grundlæggende “typer” af skøder i Colorado, og hvad hver type skøde kan betyde for en køber eller sælger.
Først er det vigtigt klart at forstå, at hver af skødetyperne overfører den nøjagtigt samme interesse i en ejendom fra køber til sælger. Forskellen mellem de enkelte skødetyper er udelukkende relateret til de garantier eller garantier, som en sælger giver en køber med hensyn til ejendomsrettens kvalitet. Jeg vil også gerne påpege, at jeg for enkelhedens skyld vil bruge udtrykkene “sælger” og “køber” (i stedet for de mere præcise “grantor” og “grantee”) i hele dette dokument.
General Warranty Deed
Et general warranty deed har i mange år været det traditionelle skøde, der er blevet tilbudt i en boligtransaktion i Colorado. Det betragtes typisk som den “stærkeste” form for skøde baseret på de vidtrækkende garantier, som en sælger giver en køber ved overdragelse af ejendomsretten til en ejendom. Med forbehold af eventuelle specifikt anførte undtagelser eller byrder på skødet garanterer sælgeren køberens ejendomsret til ejendommen hele vejen tilbage til ejendommens oprindelse. Kort sagt garanterer sælgeren over for køberen, at han vil forsvare ham mod ethvert krav på ejendomsretten, uanset om det er sælgeren eller en fjern tidligere ejer af ejendommen, der har skabt en belastning på ejendomsretten. Periode.
Special Warranty Deed
Med virkning fra den 1. januar 2019 vil et særligt garantidokument være det nye “standarddokument” i CBS. Medmindre en anden form for skøde er afkrydset, vil sælgeren være kontraktligt forpligtet til at udlevere et særligt garantiskøde til køber ved afslutningen. Særlige garantiskøder har i mange år været den almindelige form for skøde, der anvendes i erhvervsejendomstransaktioner, men af forskellige årsager har de i årenes løb været meget sjældne i boligtransaktioner i Colorado.
En sælger garanterer, når han giver et særligt garantiskøde, kun køberens ejendomsret til ejendommen mod eventuelle byrder på ejendommen, der blev oprettet INDEN SÆLGERENS EJENDOMSRETTIGHED AF EJENDOMMEN. Som med det generelle garantiskøde er sælgers garanti begrænset af eventuelle specifikt anførte undtagelser til overdragelsen.
Kort sagt er forskellen mellem de to former for “garanti”-skøder, at i et generelt garantiskøde garanterer sælgeren mod alt, hvad en ejer af ejendommen nogensinde har gjort for at belaste ejendomsretten, og i et særligt garantiskøde garanterer sælgeren kun mod alt, hvad sælgeren har gjort for at belaste ejendomsretten.
Salgskontrakt
En købskontrakt er typisk IKKE en garantiskontrakt (medmindre der er udtrykt specifikke garantier på selve skødet). Derfor giver sælgeren i de fleste tilfælde ingen garantier med hensyn til ejendommens kvalitet eller eksistensen af eventuelle byrder/undtagelser på ejendommen. Sælgeren giver i det væsentlige køberen den ejendomsret, som sælgeren har på nuværende tidspunkt og, hvilket er vigtigt, som han senere erhverver i forbindelse med ejendomsretten til ejendommen. Forhandlings- og salgsdokumenter er ualmindelige i en typisk overdragelse af en bolig. Ofte er et købsaftale- og salgsdokument den lovbestemte form af et skøde, der mere almindeligt kaldes et skøde fra en personlig repræsentant, et skøde fra en skatkammerat, et skøde fra en administrator eller et skøde fra en formynder. Skødet er typisk underskrevet af en tredjepart som tillidsmand eller embedsmand.
Quit Claim Deed
Et quit claim-dokument er den enkleste form for skøde, idet det IKKE er et garantiskøde, og det overdrager blot den interesse, som sælgeren aktuelt har i ejendommen, til køberen, uden yderligere garantier eller erklæringer af nogen art. Den overfører blot ejendomsretten til den faste ejendom, herunder eventuelle mangler eller byrder, fra den ene part til den anden. Quit claim deeds anvendes ofte i forbindelse med overførsler inden for familien, for at tilføje eller fjerne en person fra ejendomsretten eller for at overføre en ejendom fra individuelt ejerskab til en nyoprettet trust eller en anden enhed. Dette betyder ikke, at et quit claim deed ikke kunne anvendes i en traditionel salgstransaktion, hvis det af en eller anden grund var en forhandlet aftale mellem køber og sælger.
Konklusion
Colorado REALTORS® skal klart forstå, at valget af den type skøde, der anvendes i en salgstransaktion, er til forhandling mellem parterne (køber & sælger). Som det bør fremgå af dette resumé, er der meget vigtige juridiske konsekvenser af den type skøde, som en sælger accepterer at give, og som en køber accepterer at modtage i en kontrakt. Jeg mener, at der i alt for mange år ikke har været tilstrækkelig opmærksomhed omkring valget af skødeform. Dette er især tilfældet i forbindelse med bolighandler. En ejerskifteforsikring kan yde en vis beskyttelse mod potentielle garantirisici, men er ikke en komplet løsning. Som altid skal Colorado REALTORS® minde deres kunder om, at de bør rådføre sig med en passende juridisk rådgiver, hvis de har specifikke spørgsmål vedrørende den type skøde, de vil give eller modtage i forbindelse med en transaktion.