Recessioner og faldende boligpriser er ikke noget nyt fænomen. Boligpriserne tog et styrtdyk under den store depression i 1929, og set i bakspejlet var denne boligrecession egentlig ikke et godt tidspunkt at købe fast ejendom på kort sigt, fordi den varede indtil 1939.
Der har været 11 recessioner tilbage til 1945, som i gennemsnit har taget 11 måneder at nå deres laveste punkt. Mange af dem delte fald i aktiekurser og forbrugertillid – og de var alle gode tidspunkter til at købe fast ejendom.
Du bør kende alle fordele og ulemper uanset hvad, før du kaster dig ud i det.
Før du køber: Vær ærlig om din økonomi
Spørgsmålet er egentlig ikke, hvor lavt priserne kan falde under en recession. Det er, hvor meget fast ejendom du har råd til at købe, før priserne stiger igen. Det er lige så vigtigt at betale dit realkreditlån og ride nedgangen ud er lige så vigtigt som at finde en bolig til en lav pris.
Gør også en ærlig vurdering af dine egne økonomiske forhold – recessioner påvirker ikke kun boligejere. Ustabilitet i jobbet kan forvandle et billigt boligkøb til en økonomisk trængsel. Hvis du er virksomhedsejer, skal du vurdere, hvor sandsynligt det er, at din virksomhed fortsat vil blomstre i den nuværende økonomi.
Det er lige så vigtigt at forstå, hvor solid din økonomi er under en recession, som det er at finde et godt tilbud på en fast ejendom.
Fordele ved at købe under en recession
Priserne er lavere
Husværdierne har en tendens til at falde under en recession. Så hvis du leder efter en bolig, er det sandsynligt, at du vil finde:
- Husejere, der er villige til at sænke deres udbudspris
- Husejere, der foretager et short sale for at komme ud af deres realkreditlån
- Banker, der sælger tvangsauktionsejendomme
Hvert af disse scenarier resulterer typisk i købspriser under eller langt under, hvad boligen ville kræve under en sund økonomi.
For eksempel var den gennemsnitlige salgspris for en bolig fra januar til marts 2007 på 322.100 dollars. Da den store recession ramte det følgende år, faldt boligpriserne. De nåede deres laveste punkt to år senere og lå i gennemsnit på 257.000 dollars fra januar til marts 2009.
I samme periode blev tvangsauktioner mere end fordoblet fra mindre end 150.000 til mere end 350.000.
Kombinationen af lavere priser og flere tvangsauktioner bringer billigere boliger ind på markedet.
Satserne er lavere
Sammen med faldende boligpriser har recessioner en tendens til at medføre faldende realkreditrenter. Boligindustrien spiller en vigtig rolle i økonomien. Så ved at sænke realkreditrenterne under en recession håber den føderale regering at sætte gang i salget af boliger ved at gøre det billigere at låne realkreditlån.
I slutningen af januar 2007 var den gennemsnitlige rente for et 30-årigt fastforrentet realkreditlån i USA 6,25 %. To år senere, midt i recessionen, faldt den samme rente til 5,10 %. Dette fald på 1,15 % ville reducere din månedlige ydelse på et lån på 300.000 dollars med næsten 220 dollars.
Få tilbud fra flere långivere for at sikre dig, at du får den bedst mulige sats.
Ulemper ved at købe i en boligrecession
Det er ikke alle boliger, du ser til salg, der vil være en god handel. Nogle af de lavest prissatte boliger vil være dem, der kræver reparationer, så du bør være i stand til at se forskel på en større renovering eller et hjem, der blot kræver små kosmetiske rettelser.
En af grundene til, at du kan støde på boliger, der kræver mere arbejde end normalt, er tid. Hvis boligejerne er flyttet ud, eller hvis boligen er blevet tvangsauktioneret, kan den have stået tom i månedsvis uden vedligeholdelse.
Vær på vagt over for tvangsauktioner og short sales
Tilbagekøb og short sales er der masser af i dårlige økonomier. Misligholdelse af realkreditlån påvirker boligens værdi, og boliger i nærheden mærker ofte effekten af tvangsauktioner, især når der er indgivet mange tvangsauktioner.
I en tvangsauktion beslaglægger långiveren boligen på grund af manglende betaling og overfører ejendomsretten til sit navn. I et short sale sælger boligejeren boligen for mindre end det, han eller hun skylder, for at undgå tvangsauktion.
Huse i tvangsauktion eller op til short sale sælges ofte for under markedsværdien, hvilket gør dem til en lokkende mulighed for boligkøbere. Disse boliger kommer dog ofte med en række problemer:
- Short sales involverer ofte flere långivere og tager lang tid at lukke
- Hjem kan vise alvorlige skader på grund af langvarig tomgang
- Foreclosed homes are sold as-is, i mange tilfælde
Selv om tvangsauktioner og short sales kan have et godt prisskilt, er det sandsynligt, at du vil støde på problemer undervejs, som du ville møde med et hjem i god stand.
Forsømmelse ikke en titel søgning
Inden frenzy af håb om din tvangsauktion eller short sale lukker, er det vigtigt at sørge for, at din ejendomsmægler sætter en titel søgning op. Disse søgninger er vigtige, fordi de bekræfter, at boligens titel ikke har nogen problemer.
Sælgere i økonomiske vanskeligheder er måske ikke kun undervandede på deres ejendomme. De kan også skylde andre betydelige penge. For eksempel kan en boligejer hyre en entreprenør til at udføre en køkkenrenovering. Når recessionen rammer, har boligejeren ikke længere råd til at betale entreprenøren. Så entreprenøren indgiver en “mekanikerpant”, som kræver betaling, før boligen sælges.
Sørg for at få foretaget en grundig tinglysning for at sikre, at der ikke er nogen panterettigheder på ejendommen fra entreprenører, skattemyndigheder eller låneinstitutioner. Du ønsker ikke at skulle have med disse hovedpiner at gøre, efter du har købt din bolig.
Bottom line
Køb af en bolig i en recession er ikke helt så enkelt, som det ser ud, så det er vigtigt, at du husker et par vigtige principper under din boligsøgning.
Være tålmodig
Hvis du ønsker at få et hjem for så få penge som muligt, skal du forberede dig på en langvarig afslutningsproces. Bankerne har en tendens til at trække korte salg og tvangsauktioner i langdrag, hvilket fører til frustrationer for køber og sælger.
Være smart
Hvis du har penge til at købe en bolig, er der en god chance for, at du vil få en bedre rente på dit realkreditlån, end du ville få før recessionen. Du skal ikke hoppe på den første rente, som en långiver tilbyder, men shoppe rundt.
Vær venlig
Recessioner tvinger boligejere til at sælge, når de ikke er klar, hvilket kan skabe frustration og sorg. Indse, at det, der kan være en ideel tidslinje for dig, måske ikke er en ideel tidslinje for boligejeren.