Hvis du har hørt om begrebet 1031-udveksling, men ikke ved præcist, hvad det er, kan du henvende dig til os for at få hjælp. Vi har specialiseret os i at hjælpe vores kunder med alle mulige forskellige udvekslinger, herunder skatteudskudte udvekslingstransaktioner og omvendte udvekslingstransaktioner. Denne side vil hjælpe dig med at finde ud af, om du er berettiget til at deltage i en omvendt ombytning eller ej. Denne form for 1031-udveksling er beregnet til at give købere mulighed for at købe nye ejendomme nu, mens de hænger på ejendomme, som de ønsker at sælge, indtil senere, når de måske er mere værd. Hvis du mener, at en omvendt udveksling kunne være den rigtige for dig, så giv os et kald.
Den omvendte udveksling er det modsatte af den forsinkede udveksling. Hvor den forsinkede byttehandel kræver, at Exchangor afgiver ejendom, før han erhverver ejendom, giver den omvendte byttehandel Exchangor mulighed for at erhverve ejendom først og afgive ejendom derefter. Med andre ord giver den omvendte ombytning en investor mulighed for at erhverve en ny ejendom i dag, når der kan være en fremragende investering til rådighed, og sælge en anden ejendom senere, når der kan opnås en bedre pris.
Den omvendte ombytning udvider i høj grad investorens mulighed for at drage fordel af ændringer på markedet og forbedre sin investeringsposition.
Hvis du gerne vil vide mere om den omvendte ombytningsproces eller den skatteudskudte ombytningsproces, så kontakt en af vores eksperter i dag. Vi ønsker at hjælpe din 1031-udvekslingstransaktion med at gå så gnidningsløst som muligt.
REVERSE EXCHANGE
Den omvendte udveksling er primært struktureret med Revenue Procedure 2000-37 i tankerne. Selv om omvendte udvekslinger er blevet struktureret i årtier før indtægtsproceduren, følger mange investorer nu indtægtsproceduren for at modtage safe harbor-fordelene.
Indtægtsproceduren fastsætter, at IRS ikke vil anfægte kvalificeringen af ejendom som enten “erstatning” eller “afstået”, hvis der er et kvalificeret udvekslingsarrangement (QEAA). Kravene til QEAA er:
- Ejendommen overdrages til en exchange accommodation titleholder (EAT). Equity Advantage opretter EAT’en i form af et LLC. Formålet med overførslen er, at skatteyderen ikke er indehaver af ejendommen.
- På tidspunktet for overførslen til EAT er det skatteyderens hensigt, at den ejendom, der ejes af EAT’en, repræsenterer enten den udskiftede og/eller afståede ejendom.
- Spidst fem arbejdsdage efter overførslen af ejendommen til EAT skal der foreligge en skriftlig aftale om kvalificeret bytteindkøbsaftale.
- Spidst 45 dage efter overførslen af erstatningsbytteejendommen til EAT kræves der identifikation af den eller de opgivne ejendomme. Identifikationen skal være i overensstemmelse med de eksisterende forsinkede regler.
- Den kombinerede periode, hvor de afståede og erstatningsejendomme opbevares i den kvalificerede bytteindkøbsaftale, må ikke overstige 180 dage.
Dertil kommer, at Exchangor ikke kan modtage ejendom, der allerede er ejet, som erstatning for ejendom, der skal afgives.
PRAKTISKE OVERVEJELSER VED DEN omvendte byttehandel
Først og fremmest skal Exchangor have den økonomiske evne til at købe erstatningsejendommen. Husk, at Exchangor ikke vil have fordel af salgs-/bytteprovenuet, da den afståede ejendom endnu ikke er blevet solgt. Exchangor må trække på andre finansielle ressourcer til erhvervelsen. Hvis der er behov for et lån fra en kommerciel långiver, skal långiveren være villig til at låne pengene til EAT.Equity Advantage kender sådanne långivere, der kan give denne imødekommenhed, og kan give dig oplysningerne.
Parkering
Parkering henviser til, at EAT overtager og beholder ejendomsretten til ejendommen under udvekslingen. (“Warehouse”, “station”, “sted” ville også være passende beskrivelser, men IRS bruger “park” som metafor). Denne parkeringsteknik anvendes, fordi Revenue Procedure 2000-37 forbyder Exchangor at have ejendomsretten til den afståede og den erstatningsmæssige ejendom på samme tid.
Der er to parkeringsmetoder til gennemførelse af en omvendt ombytning: park replacement property og park relinquished property. Beslutningen om, hvilken ejendom (enten erstatningsejendommen eller den afståede ejendom) der parkeres, afgøres ved at tage hensyn til en række faktorer: finansieringskilden til at betale for erhvervelsen, pantrettigheder på den afståede ejendom og egenkapitalen i den afståede ejendom.
Hvis Exchangor ønsker at forbedre erstatningsejendommen, skal erstatningsejendommen parkeres. Eventuelle forbedringer skal udføres, før Exchangor modtager erstatningsejendommen.
Uanset hvilken ejendom der er parkeret, er ejendommen tilgængelig for Exchangor. Equity Advantage opretter en leje- og ejendomsforvaltningsaftale mellem EAT og Exchangor, så Exchangor har fuld adgang til den parkerede ejendom.
Parkeringserstatningsejendom
I parkerstatningsmetoden opretter Equity Advantage et nyt LLC med ét medlem, hvor Equity Advantage er det eneste medlem af, og hvor erstatningsejendommen er det eneste aktiv.
Det nye LLC fungerer som EAT. LLC’et låner penge af Exchangor (og/eller en långiver) for at erhverve ejendomsretten til erstatningsejendommen. LLC’et beholder ejendomsretten til erstatningsejendommen, indtil der er fundet en køber til den afståede ejendom. Salgsindtægterne går til Equity Advantage, når den afståede ejendom sælges, ligesom de ville gøre det ved en forsinket ombytning. Salgsindtægterne anvendes derefter til at tilbagebetale de lån, som LLC har optaget. Endelig overføres Equity Advantages ejerskab af erstatningsejendommen til Exchangor, der gennemfører udvekslingen.
Park Relinquished Property
I Park Relinquish-tilgangen opretter Equity Advantage et nyt LLC med et enkelt medlem og et enkelt aktiv. Equity Advantage er det eneste medlem af LLC’et, og den afståede ejendom bliver dets eneste aktiv.
Når LLC’et erhverver erstatningsejendommen, bytter LLC’et den samtidig med Exchangor’s afståede ejendom. I realiteten har LLC overdraget erstatningsejendommen til Exchangor, og LLC har modtaget ejendomsretten til den afståede ejendom. Den afståede ejendom ejes af LLC, indtil der er fundet en køber. På tidspunktet for afslutningen vil ejendomsretten til den opgivne ejendom blive overført fra LLC til køberen, og salgsprovenuet vil gå til Equity Advantage, som det ville være tilfældet ved en forsinket ombytning. Salgsindtægterne bruges derefter til at betale de lån, som LLC’et har påtaget sig, og dermed afsluttes byttet.
RÅDLINJER TIL AT FØRTE DEN OMSTÆNDIGE BYTTE TIL GENNEMFØRELSE
Køb
- Kontakt med Equity Advantage
- Informér Equity Advantage om, at det er din hensigt at deltage i en omvendt byttehandel.
- Equity Advantage giver oplysninger for at sikre, at en ombytning er fordelagtig for dig.
- Opret en konto hos Equity Advantage: Oplys kontaktoplysninger og eventuelle yderligere oplysninger om ejendommen, som du kender på dette tidspunkt.
- Opret finansiering til at erhverve din erstatningsejendom Midlerne kan komme fra din ombytning, personlige midler eller en bank/långiver. Hvis der anvendes en långiver til at yde lånet, skal du sikre dig, at långiveren er bekendt med processen for omvendt 1031-byttehandel. (Equity Advantage står til rådighed for at rådføre sig med din långiver).
- Underhandl vilkårene for købet
- Underskriv en købsaftale.
- Kontrakten skal have et afsnit, der angiver, at købet er omfattet af en 1031 Exchange, og at sælgeren accepterer at samarbejde med udvekslingen (1031 Exchange Cooperation Clause).
- Kontakt din afsluttende agent
- Giv oplysninger om købet.
- Informér den afsluttende agent om, at købet involverer en 1031-udveksling, og at Equity Advantage vil kontakte dem snarest.
- Kontakt Equity Advantage
- Equity Advantage indsamler de yderligere oplysninger, der er nødvendige for at strukturere udvekslingen: ejendomsoplysninger, afslutningsdato, salgspris, sælgers oplysninger, oplysninger om Closing Agent osv.).
- Equity Advantage genererer udvekslingsdokumenter og sender dem til alle relevante parter.
- Sørg for fuldstændig finansiering
- Overdrageren sørger for al finansiering til erhvervelse af erstatningsejendommen.
- Hvis EAT skal have ejendomsretten til erstatningsejendommen, skal lånet være i EAT’s navn.
- Sørg for delvis finansiering til EAT til den udbetaling eller det indskud af depositum, som kræves af sælgeren. (Finansieringen behandles som et lån mellem dig og EAT)
- Et gældsbrev mellem EAT og Exchangor er sikret ved et trustdokument.
- Slutningen finder sted
- Både parter (Exchangor og køber) underskriver udvekslingsdokumenter, der er udarbejdet af Equity Advantage.
- Afhængigt af finansieringen overtager EAT ejendomsretten til enten den erstatte ejendom eller den afståede ejendom (denne proces i typisk kaldes parkering). Equity Advantage vil samarbejde med dig for at bestemme, hvilken ejendom der skal parkeres.
Dette afslutter erhvervelsen af din udveksling. På dette tidspunkt har Equity Advantage enten din afståede ejendom eller din erstatningsejendom parkeret.
Afståelse
- Review the Identification Packet sendt til dig af Equity Advantage
- Equity Advantage opretter og videresender en Identification Packet til din gennemgang efter at have modtaget den endelige afregningsopgørelse fra den afsluttende agent.
- Pakken indeholder følgende: erstatningsejendommens overførselsdato, identifikationsfristen på 45 dage og fristen på 180 dage for at gennemføre ombytningen.
- Identifikationsformularen leveres og skal udfyldes og underskrives af dig, Exchangor.
- Identificer den eller de ejendomme, du planlægger at sælge
- Dette skal ske inden midnat på den 45. dag i din ombytningsperiode.
- Send den udfyldte og underskrevne kopi til Equity Advantage via fax, post eller e-mail.
- Skattevæsenet udsteder IKKE FORLÆNGELSER, medmindre du og/eller ejendommen er berørt af en præsidentielt erklæret katastrofe.
- Kontakt din afsluttende agent
- Giv oplysninger om salget.
- Informér den afsluttende agent om, at salget involverer en 1031-udveksling, og at Equity Advantage vil kontakte dem snarest.
- Slutningen finder sted
- Slutningen af den afståede ejendom skal finde sted inden fristen på 180 dage.
- Kontakt Equity Advantage, så de korrekte udvekslingsdokumenter genereres.
- De næste trin varierer afhængigt af, om Equity advantage parkerer den afståede eller erstatningsejendom. (Se venligst Parkering)
EQUITY ADVANTAGE’s HANDLINGSKURS FOR AT FÆRDIGGØRE DEN OMSTENDIGE BYTTE
Parkering
- EAT overtager ejendomsretten til den erstatnings- eller afståede ejendom. (Denne proces kaldes ofte for “parkering” af investeringsejendommen. Equity Advantage afgør, hvilken ejendom der skal overtages, afhængigt af bankens finansiering, ombytningskrav, egenkapitalen i den afståede ejendom og Exchangors præference.)
- Equity Advantage opretter en leje- og/eller ejendomsforvaltningsaftale mellem EAT og Exchangor, så Exchangor har adgang til den parkerede ejendom.
- Den afståede ejendom sælges, og provenuet fra salget går til Equity Advantage.
- Equity Advantage betaler det oprindelige lån, som du har ydet til EAT.
- Når Equity Advantage har betalt det oprindelige lån, som du har ydet til EAT, vil eventuelle resterende midler, som Equity Advantage har, blive brugt til at betale gælden på erstatningsejendommen.
- Afhængigt af, hvilken ejendom Equity Advantage parkerer, overdrager Equity Advantage ejerskabet af erstatningsejendommen til dig enten ved skøde eller ved overdragelse af medlemskabet af EAT. Hvis Equity Advantage allerede har byttet ejendomme med Exchangor, er byttet afsluttet, når Equity Advantage tilbagebetaler det oprindelige lån.
